贝壳找房赤峰合作站丨2024年，听说你家房价可能会有变化~快来看看

楼市 2024-01-08 10:44 内蒙古

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本报告基于贝壳找房赤峰合作站的成交情况进行分析。

回顾2023年，房地产市场经历近30年的高速发展，2023年延续波浪式发展，在曲折中回归均衡，在破旧中立新，房地产开发投资和房价经历了持续最长、幅度最大的调整。

房地产市场延续了2021年新房市场见顶、2022年市场全面调整的趋势，也出现了2023年的二手房交易修复、市场两级分化的新局面。

2023年房地产市场深度调整的背景下，中央政府不断加强居民的保障措施，政策如“三大工程”、“保交楼”、“双轨制”以及降低“存量房贷”等不断出台，旨在提升居民的幸福感和获得感。同时，政府也努力为买卖双方提供公平的融资渠道，推出了“一视同仁”、“认房不认贷”的政策，以解决开发商贷款难、购房者贷款成本高的问题。

因此，尽管2023年的楼市面临困难,但我们更多地看到了希望!

目前市场仍在深度调整中，但我们也看到，政策安排、行业趋势和市场需求等三个方面都出现积极的信号。

供需两侧政策优化持续发力，房地产面临友好的政策环境。7月24日召开的中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。这一判断是房地产调控历史上的一次重要转折点。2023年政策围绕降门槛、减成本、松杠杆，涵盖限购放松、认房不认贷、优化普宅标准、降二套首付比例、增量和存量房贷利率下调、交易税费下调等等。

住房消费回归理性增长。统计局数据显示，2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%，其中新房销售面积下降7.3%。市场交易总体规模增长，显示居民住房需求依然充沛。

贝壳平台2023全年新增委托购房数量超过新增委托售房数量约10%，看房数量同比大幅增长，包括青年群体结婚购置婚房、子女教育等刚性需求以及大量的改善需求，这些群体在积极的找房看房。

住房消费向存量转型是市场走向成熟的标志。2023年1-11月我国二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，达到历史新高。交易结构的变化源于两方面影响，一方面是随着城镇化发展到一定阶段，人口和需求量增速会逐步放缓；另一方面由于供给侧风险，新房购买需求转向二手房市场。二手房市场成为人民群众满足住房需求的重要渠道，符合城市建设和住房市场发展的自然规律。

改善需求稳定充沛，是房地产市场稳定发展的主要动力。二手房挂牌量增长是住房市场发展和改善换房释放的必然结果，多年快速发展的商品住房市场，为居民改善居住提供了充足的选择空间。当前房地产市场供求关系发生重大变化，量的需求已经转化为质的追求。随着新房交易规模下行，存量住房的交易换手率提高，挂牌房源数量必然呈现增长的趋势。

房价调整，风险出清，为房地产市场稳定发展打开空间。2023年新房、二手房价格均经历下跌，且下跌范围较大。但价格的结构性规律并未打破，整体上高档住宅相对保值。本轮房价下行周期，高档住宅价格下行幅度相对较小。

23年赤峰二手房房地产市场回顾

（一）二手房成交量：增速稳定发展

观察历史数据和最近几年的运行情况，我们认为，房地产销售市场出现了较大的调整。在经历了2016-2019年持续攀升的繁荣期后，2022年和2023年出现了重大的调整，相关交易数据差不多回落到2016年以前的水平，2023年，在一系列利好政策的支持推动下，购房入市成本和门槛进一步降低，市场信心和市场预期也进一步向好，当前跌幅呈现了收窄的积极态势。

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，二手房成交量4161套，环比2022年上升75%。2023年二手房产市场“前高中低后稳”，市场回升向好趋势明确、但复苏基础仍需巩固。一季度市场表现活跃，住房交易指标表现较好。二季度急转直下，和市场预期发生背离，市场信心也受到了挫折。三季度在“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断和定调下，“调整优化房地产政策”成为关键词，各地利好政策频出。四季度各类支持性购房政策继续加码，市场预期进一步向好，交易数据也总体趋于向好发展态势。

从赤峰住房保障中心发布的房地产市场运行数据看，二手房市场明显好于新房市场。23年1-11月份，赤峰市中心城区：累计完成投资25.67亿元，累计批准预（销）售商品房12385套，实现累计销售商品房16622套，商品房销售平均价格为每平米6923元，累计完成二手房交易量16279套。

（二）商品房成交价：连续两年下降

2023年1-11月，赤峰市中心城区商品房成交均价每平米6923元，环比22年成交价下降了8%，同比21年成交价下降了12%。

观察月度数据。我们认为，2023年以来全国房价跌幅总体处于平稳的态势，这和房地产交易市场的整体走势是比较吻合的。到了下半年，新建的商品房以价换量、积极促销的动作进一步增加，其客观上也会限制房价的上涨。我们认为，需要用新的视角去理解此类内容，价格的下跌，其真正让利于购房者，有助于购房者降低购房成本。

（三）二手房成交价：积极构筑底部

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，12月二手房成交均价每平米6412元，环比11月下降1.4%，已跌至23年的最低点。

23年度二手房成交均价每平米6786元，23年二手房成交均价平均每平米下降了170元，环比22年成交均价下降2.5%，同比21年成交均价下降13%。

观察月度数据，23年逐月二手房成交均价的波动幅度在2.5%以内，属于正常波动范围。可见，二手房成交价已经过去了大幅度降价的阶段，已经在积极构筑底部。

（四）二手房成交结构：3室户型改善首选

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，从数据显示，50-70万成交占比最高达到27%，总价100万以上成交占比也达到13%。

对于卖方来说，100万以上的房子，客户需求量少，价格上更要有足够的优势才好卖。

好卖在于客户量相对多，出售的几率大，难卖在于这部分房子挂牌量也高，竞争力大，要达到好卖的标准，需要具有足够的价格优势。

2023年房地产市场深度调整的背景下，中央政府不断加强居民的保障措施，让利给更多的购房者，改善型客户得到更多的优惠。从成交户型看，三居室更受客户偏爱，占比达到51%，环比22年，三居室的客户占比上升3个百分点，说明三居室从功能上来说更加符合家庭生活需要，是品质改善的必要选择。

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，从数据显示，23年二手房交易量同比22年同期上升75%，可见23年二手房市场的活跃度，但城区各区域的热度表现不一，松山区的市场今年特别活跃，交易量同比22年翻了一番，在中心城区的占比达到30.4%，环比提升了4.5个百分点。

（五）二手房高流量楼盘

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，从数据显示，高成交的楼盘，代表选择的客户多，客户选择多主要有以下几个方面的原因：

①楼盘产品力强：处于重点地段、产品稀缺、配套全、房龄新、学区等优势；

②性价比较高：相对价格，对比同户型同竞品具有优势，或价格降幅大，符合客户预期。

大地益居|贝壳找房赤峰合作站，为大家汇总了23年TOP20高流量楼盘及成交均价：

（六）租赁高流量楼盘

2023年大地益居|贝壳找房赤峰合作站，租赁成租量9241套，环比2022年上升34%。平均成租价每平米每月16.7元，月租金环比22年平均每月下降了50元。租赁的客户对2室房源的需求比最高，占比高达43%。

从成租商圈分布看，凭借着区域位置、环境及配套设置，新城区依然是租赁市场的热点区域，占比达到35%。

2023年，成租量在30套以上的楼盘90多个。从具体楼盘成租量可以看出，租公寓的客户占很大一部分，而上榜楼盘凭借体量大、户型多、配套全、房龄新等优势，热度持久。

24年二手房房地产市场展望

展望2024年，房地产市场需要在回升向好的大趋势下继续做好工作，进一步巩固复苏的良好态势。住建部明确，“今年很多工作是开创性的，难也要干；”“政策生命力在于落实”；“动则必快，动则必成”。此类表述对于我们更加明确工作目标和工作方法都有非常大的指导作用。2024年住房和房地产领域要做好两项任务。任务之一是稳定房地产市场，任务之二是要构建房地产发展新模式。我们认为，总体上相关工作延续了2023年的总基调，但是在基础性制度建设等方面，将会有新气象和新格局。随着宏观经济持续向好发展、各类基础工作的开创、利好政策效应的持续释放等，2024年将在回升向好的基础上呈现出高质量发展的新面貌和新气象。而在新赛道上，如何造出“好房子”，将是各市场参与主体要持续深入思考的内容。

房地产行业的健康稳定发展，本质是城镇化进程与高质量居住的协同发展。深入推进以人为核心的新型城镇化，是房地产市场稳定发展的核心力量。2024年是住房双轨制的开局之年。国家将进一步的推动城乡融合、区域协调发展，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。在商品房市场，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房，以房定地、以房定钱。新模式建立需要土地、开发、金融、财税等一系列中长期基础制度的改革，以长效机制代替短期调控，实现市场的归市场、保障的归保障。我们认为，保障房和商品房的建设绝非相互替代挤压的关系，而是良性互补的关系，商品房的发展能够为保障房建设提供资金支持，保障房也能够为商品房持续发展注入需求。

从长期看，新房市场已经回归到理论上的“中枢”水平。尽管市场存在惯性超调的可能，但是随着2022以来需求连续两年调整，且调整幅度逐年收窄，行业有望加速实现新的均衡。过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。

2024年，商品房成交均价预计下跌4%。第一、从供求关系的角度看，房价会呈现小跌态势。这也是各类房企积极去库存、回笼资金的非常重要举措。第二、类似下跌幅度总体可控，且符合供求关系规律。此类价格的调整，属于房企让利的市场操作和正常行为，并不代表房价出现断崖式的下跌。第三、房价企稳向好的基础进一步巩固，一些好地段好区位的房源，价格将率先坚挺和保持稳定。

随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升，房价预计呈现“跌幅收窄、年底止跌”的良好态势。我们认为，从短期的市场调整和波动情况看，2024年开年，二手房价格会有小幅度的上升，但上升的幅度不会超过3%，上半年依然会保持一定幅度的下跌。而到了下半年随着交易市场的复苏企稳，价格方面会有积极的表现，预计到了年底将呈现止跌的良好态势。同时从房价指数同比涨幅曲线来看，预计呈现“跌幅先扩大后收窄”的态势。随着房价指数环比涨幅曲线的向上，同比涨幅曲线也将迎来拐点，呈现出积极修复的良好态势。

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