贝壳找房赤峰合作站丨2023年10月二手房市场回顾及展望

楼市 2023-11-06 10:11 内蒙古

（图片与本文无关，网络用途，如有侵权，私信删除）

本报告基于贝壳找房赤峰合作站的成交情况进行分析。

10月19日，国家统计局发布最新一期70城房价指数。此次数据显示，认房不认贷后一线城市一手房价格指数止跌，充分说明一线城市扮演了本轮楼市复苏的领头羊角色。二手房价格指数和一手房相似，充分说明政策效应在积极释放。

根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.6%。最大的特征在于，房价指数环比跌幅连续两个月持平，同比跌幅连续三个月持平。这就说明，8月份以来一系列购房政策开始产生了效果，至少“跌幅扩大”的态势有所遏制。随着后续购房政策效应积极释放和预期调整，价格指数见底回升的态势比较清晰，即房价指数回稳趋势明显。全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-3.2%。这说明随着一系列政策的出台，市场基本面开始有了新的变化。

时隔10个月我们再来看一下，赤峰中心城区部分二手房挂牌价涨跌情况。

本期报告核心观点如下：

• 10月国务院14号文下发，明确推动建立房地产业转型发展新模式

• 10月百城首二套利率创新低

• 二手房交易量止跌微增；

• 二手房单价环比小幅上升，整体呈现相对平稳态势；

• 10月份267个楼盘挂牌均价。

1、国务院14号文下发，明确推动建立房地产业转型发展新模式

10月27日，根据公开消息，国务院保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》已经下发。此次文件由于涉及到“新一轮房改”的相关概念，颇受市场关注，也值得深入学习。

1)明确改革的两大目标:此次14号文明确了两大目标。一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。

2)保障对象主要是两类:从此次政策可以看出，保障房的保障对象，主要是两类，即工薪收入群体和引进人才。

3)运作方式有几个维度:此次政策对于保障房的运作方式也有明确的规定。①政策明确，将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。这里最核心的内容在于土地来源是划拨用地，同时会有市场化的方式运作。②在保障房的封闭管理方面，这次其实关注了一个老问题即“长期闲置”的问题。③关系的协调方面，这次提及了三层协调的含义。第一层是指保障房与公租房、保租房、商品房方面的关系。第二层是指保障房与城中村、城市更新、危旧房改造等关系。第三层是指保障房与建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费方面的关系。

4)建设节奏的问题:此次对于保障房建设节奏的内容，总体上有几个基本的原则。1）总体上要有一个基本底线，即不能为此增加地方政府隐性债务。2）从结构上看，是为杜绝盲目建设等操作，更加强调稳慎有序、以需定建的概念。所以这反而体现了保障房建设的从容的特质。3）比较关键的还在于哪些城市会推进。这次政策提及“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”。

5)结合房地产新情况开展工作:此次保障房的建设，可以认为会和两个新情况进行结合。1）会和目前的保交楼工作进行有效衔接。政策明确，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。2）这次政策也明确，对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房。

2、10月百城首二套利率创新低

10月购房信贷环境进一步宽松，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。10月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落24BP和47BP。本月银行平均放款周期为20天，与上月持平，维持较快的放款速度。截至10月中旬，百城中超八成城市二套利率已降至4.4%的下限水平，超九成城市商贷首二套首付比最低20%、30%，京沪房贷利率与首付比相对较高。

降息有助于市场修复，长周期看，房贷利率作为一项购房成本，与市场交易量走势负相关：加息阶段交易量下行，降息阶段市场交易量上行。如2020年上半年降息对应同期交易量回升，2021年9月-2022年上半年的大幅降息，对应同期市场交易量筑底回升。

3、二手房交易量止跌微增

10月份，重点50城整体二手房交易延续修复态势，月初受假期影响，成交量回落，第二周起稳步回升，至第三周已达到节前水平。

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站二手房交易数据看，10月二手房交易量环比9月上升6%，已连续3个月逐步上升，同比22年9月上升227%。

从赤峰住房保障中心发布的房地产市场运行数据看，二手房市场明显好于新房市场。23年1-9月份，市区二手房的交易量13578套，同比22年上升62%。

4、二手房单价环比小幅上升，整体呈现相对平稳态势

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站二手房成交价看，10月二手房成交均价6875元/平方米，环比9月上升1.6%，同比22年10月上升4.8%。

二手房成交价已经过去了大幅度降价的阶段，从贝壳赤峰站的数据看，二手房的价格已趋于稳定且有回升的趋势，23年二手房成交价的波动幅度在1.5%以内，属于正常波动范围。

5、10月份267个楼盘挂牌均价

时隔10个月我们来看一下，赤峰中心城区部分二手房挂牌价涨跌情况。

红山区老城区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，红山区老城区挂牌均价6443元/平方米，环比22年12月挂牌均价下降300元/平方米，挂牌均价下降了4.2%，下面图表汇总了挂牌量排名TOP50楼盘的挂牌价的环比，90%的楼盘挂牌价都有下降，下降的幅度在400元/平方米。

红山区东城区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，红山区东城区挂牌均价5895元/平方米，环比22年12月挂牌均价下降230元/平方米，挂牌均价下降了3.8%，红山区东城区开发了很多的新楼盘，环境的优越性及户型的多向性，是很多刚需客户的首选。

红山区铁南组团

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，红山区铁南组团挂牌均价7436元/平方米，环比22年12月挂牌均价下降150元/平方米，挂牌均价下降了2%，铁南片区是新开发的片区，楼盘的房龄新、小区环境优美、配套设施齐全，受很多老城区居民的喜爱。

松山区主城区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，松山区挂牌均价7537元/平方米。松山区二手房价其实是可以对标新城区来看的，新城区大部分挂牌价都来到了8000+，松山区7000+的挂牌均价我们也就不奇怪了。

松山区五三片区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，松山区五三片区挂牌均价7846元/平方米，均价高于松山区城区，因为新房价格的冲击，刚需族更倾向于新房。

2023年该区域将迎来一个教育利好，有利于学区需求的家庭，围绕松山区农业科技产业园“赤诚小镇”项目建设集幼儿园、小学、初中、高中于一体的十五年一贯制教育集团。

新城区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，新城区挂牌均价为8900元/平方米。赤峰市新城区二手房房价，放眼望去从2020年统计开始，明显的看到整个区域挂牌均价没有低于10000元/㎡的（甚至大部分价格都在11000+元/㎡）。

时至今日，新城区的房价可以说今非昔比，挂牌均价大部分为8000+元/㎡，可以说新城区是目前很多改善型客户的首选。

小新地片区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，小新地片区挂牌均价为9243元/平方米。小新地组团可以说是进你年来被炒作热度比较高的区域，新房的不断供应，对区域二手房的成交有很大的影响。

相比新城区该区域房龄较短，从二手房挂牌均价看，价格并不弱于新城区，甚至更高。

桥北新区

从大地益居|贝壳找房赤峰合作站数据看，桥北片区挂牌均价为6879元/平方米。

以上数据来源贝壳找房赤峰合作站。

汇总的这些小区房价，皆为挂牌均价，与实际交付中的最终价格会有一定偏差。因为地段、楼层、装修等条件不同，另外加上挂牌量的多寡，导致有的小区数据会波动很大。

一般情况下，挂牌价格都要高于成交价格。通俗的说，得给买方一个讲价的空间。然而，不管是价格涨了伍佰，还是降了一千，最后还是要看能否卖得出去，真正流通起来的价格，才是真实的价格。本图文整理的价格仅供参考！

结语

我们认为，四季度各地要进一步松绑政策，激活需求。房价指数积极信号要捕捉好和宣传好，进一步引导市场预期向好发展。从二手房看，二手房市场关系房地产行业的健康发展。尤其是二手房的供应规模相对大，提振二手房非常重要。系统梳理，目前二手房在限购政策、银行贷款、换房退个税等方面都有各类积极政策。各地要把政策用足用好。二手房市场盘活了，其客观上对于一手房或房企去库存也会有较为积极的作用。

免责声明：本文所载信息为大地益居|贝壳找房赤峰合作站独立观点，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。

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