继626新政之后，又迎来了今年的第二次降息，虽然幅度不大，但胜过没有
三中全会也对国内楼市走向做出了方向性的指示
充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准
放开限购已箭在弦上！
最近北京的成交也已经逐步回暖，区域分化严重，学区成交远超小阳春水平，但南城楼盘跌破开盘价、腰斩的比比皆是，南北分化差异尤为凸出！
01.“豪宅”大跳水
老破小腰斩倒不足为奇，也都是意料之中的事儿，但次新、豪宅接连腰斩破发真挺令人诧异的
1）德贤公馆
旧宫品质最高的次新改善盘，素有旧宫豪宅之称的德贤公馆，14年开盘价4.3W，17年高点均价达到9W+
现在成交均价在5.5W+，距离17年最高点跌了3.5W左右，跌幅在38%左右，如果是在17年高点买的，一套至少亏了300万
2）中海甲叁號院
丰台玉泉营的中海甲叁號院，当年新房12.5W/平，现在二手房成交价10W/平
前段时间成交了一套二手，成交价1825W，当初的买入价1933W，亏了100W+
3）北京金茂府
丰台宋家庄的北京金茂府，一期18年开盘的时候卖到了12W，实际上小区成交价不到10W，每平亏了近2万
去年2月份北京金茂府2840W成交了一套，单价只有90964！
无论是宋家庄的北京金茂府还是旧宫的德贤公馆，都是典型的产品错配，低势能板块与高价值产品不匹配
德贤公馆：
旧宫属于三区交界，城市界面一般，无法承接高端改善类群体，旧宫的购房群体主要以刚需为主，更倾向于选择低总价的上车盘
这种高端改善盘，流通到二手房市场后，完全不受市场的认可，这个总价段在别的板块完全有更好的选择
北京金茂府：
宋家庄商圈界面非常之一般，根本无法承接高端改善类项目！
板块内唯一一个高价项目就是北京金茂府
在这样一个回迁经适房扎堆、又没有产业支撑的刚需板块，金茂府从新房流通到二手房市场后房价大跌也是偶然中的必然
南城买房最容易踩的坑就是错配，尤其是上述这类千万改善盘，但对于刚需来说，南城不失为一个优选！
02.南三不如北五？
南北城区之间的巨大差距并非一朝一夕形成的，也就导致南不如北的刻板印象早已深入人心
直到现在，一提到丰台、大兴，大家第一反应还是破、荒、便宜
造成南不如北的主要原因还是产业差异性
北五环的上地、西二旗片区，高科技公司云集，是海淀产业最强所在；
阿里巴巴、美团等多家互联网公司撑起朝阳望京产业带
相比北城，南城势能较弱，这与丰台、大兴的发展背景有关
丰台：
因为铁路建设及个别特殊原因，城区割裂严重，无法大面积团块式开发，城区内的观感较差，到处都是厂房、铁道
只能发展一些传统劳动密集型产业，例如过去的大红门就是传统的服装批发集合地
但这些城市过往发展的遗留问题
丰台作为城六区之一，近年来随着政府的规划建设，逐步更新迭代，城市面貌也发生了极大改变
丰台的丽泽金融商务区、中关村丰台园东区、南中轴的首都商务新区已经成为新兴发展极
大兴：
大兴在大家心目中的印象更差，与丰台相比也是云泥之别
但，随着雄安新区的建设，大兴凭借着特殊的地理优势，连通雄安和新机场南中轴线，辐射京津冀，充分发挥“一核两翼”的桥梁作用
大兴在十四五规划中打造3大产业：临空经济区、生物医药基地、中日示范区
先进制造主要以氢能源和中日产业园为主，目前还未有成果，生物医药、临空经济和新媒体产业基地已经初具雏形，对当地的经济发展贡献颇大
虽说大兴、丰台的产业规划很完善，口号也很响亮，但想要达到到北边的水平，还有很长一段时间的路要走
最近咨询南城买房的刚需粉丝非常多，这里也给大家分享一下我们关于南城置业的思考
对于南城置业，我们持保守态度，不是不能买，而是要分板块分产品，精细选筹
如果买在大兴，可以重要考虑以下三个板块，其他区域的保值能力堪忧
大兴买房有三个重点板块：西红门、瀛海、高米店
1）西红门
西红门东西片区，受到金融街和中关村外溢的影响，强大的商圈、通勤的完善，未来的发展预期非常好
西红门橡树湾的入驻开发直接将整个板块拔高了一个level，再加上北京四中、皇城根小学教育配套的引进，西红门东站的建成，让西红门板块一跃成为大兴最具升值潜力的板块
2）瀛海
紧邻亦庄，受到亦庄产业的辐射，带来部分高收入人群，未来也有一定的发展预期
3）高米店
是目前离主城区最近的一站，得天独厚的地理优势，周边配套非常完善
还有以荟聚、宜家为核心的大型商圈，除了距离海淀、朝阳产业区距离远之外，别无缺点，非常适合在本区工作的客群
如果买在丰台，可以重点关注草桥、马家堡、玉泉营板块
目前马家堡5.5W、草桥6.2W、玉泉营5.8W（均价普遍比3月份低了3k/平），按照均价来说，这三个片区可以算得上丰台的第二梯队
1）草桥
地处南三环南四环之间，片区内有19号线、4号线、10号线和机场线，对于刚需群体来说去到内城还是非常便捷的
区域内老小区居多，人口密度低，对于这一点，大家各执一词，有人觉得荒凉，但有人觉得清净
2）玉泉营
是丰台的一个大热核心板块，地处西南三环四环，区域内配套非常成熟
主要分为两类楼盘：一类是以懋源璟岳、懋源钓云台、中海甲叁号院为主的改善盘；一类是万年花城、三环新城为主的刚需小区
3）马家堡
位于南三环到南四环之间，片区内的角门西站4号线和10号线双轨交汇，交通这块没得说的，医疗、教育配套成熟
片区内还有很多00年后的小区可选，对于刚需朋友来说，马家堡不失为一个好选择
（有南城置业需求的朋友可以加瓜姐微信，最近正好在给我们的委托人选房，整理了一些还不错的小区和房源，可以分享给大家作参考，加微信备注“南城”领取"南城置业手册"）
