物权法律制度之物权变动及公示方法
文摘
2024-08-30 12:02
北京
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1.物权变动的含义：即物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。2.物权的取得方式：分为继受取得和原始取得。继受取得：基于他人的权利而取得，主要基于他人意思表示，如买卖、赠与取得所有权，抵押、质押取得担保物权等，也可能基于特定法律事实，如继承。原始取得：非基于他人的权利（根据法律规定）而取得，如生产、孳息等。3.物权变动的原因：分为基于法律行为和非基于法律行为的物权变动。（1）基于法律行为的物权变动：根据原权利人的意思表示导致物权变动。①因买卖、赠与、互易等导致所有权转移；②因抵押、质押行为导致抵押权、质权产生。（2）非基于法律行为的物权变动：直接根据法律的规定导致物权变动。①因法律文书、征收决定导致物权变动，自法院或仲裁机构的法律文书或政府的征收决定生效时发生效力；②因继承导致物权变动，自继承开始时发生效力；③因事实行为导致物权变动：合法建造、拆除房屋等事实行为成就时发生效力。例：甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权过户登记，后甲决意改换生活环境，遂委托房地产中介公司为其继承所得的两居室房屋寻找买主。（1）甲在未办理产权过户登记的情况下，仍取得房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（2）为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还须办理两项房屋登记手续。首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户登记给买受人。根据物权法律制度的规定，因继承取得房屋所有权，不以登记为生效要件，但再处分不动产就必须登记，否则不发生物权效力。而买卖是依法律行为导致不动产所有权变动，以登记为生效要件。所以甲必须将房屋过户到买受人名下，买受人才能取得房屋所有权。例：张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效但李四不享有所有权。张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。依我国《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产以及适用不动产规定的动产（以下通称不动产）的物权变动，以登记为生效条件登记的基本类型：未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。是指不动产登记事项发生不涉及权力转移的变更所需登记。注：变更登记与转移登记不同，变更登记中不涉及权利在不同主体间的转移，而是其他的登记内容变化。如：权利人的姓名、名称、不动产面积、坐落、抵押担保的范围、债权数额等等。是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。导致转移登记的原因有很多，如因买卖、赠与、互易、继承、遗赠、共有物分割等。例：甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是：变更登记。（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记。（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权（如所有权、抵押权），按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。交付是动产物权变动的法定公示方法，最初意义上的动产交付，仅指现实交付，即占有的现实移转，但随着经济的发展，基于交易便捷的考虑，法律上又产生了观念交付，具体包括简易交付、占有改定与指示交付。现实交付就是将物的占有现实地移转给他人。只有当受让人取得了单独占有并且出让人不享有任何占有时，现实交付才算完成。动产的交付并非必须经由出让人之手直接移交到受让人之手，也可以由作为占有辅助人、占有媒介人的第三人完成。通过现实交付，动产物权的变动可被外界加以识别。民法典第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”所谓“法律另有规定的除外”，主要是包括四种情形：①非基于法律行为的物权变动，即因生效的法律文书、政府征收决定、继承、合法建造房屋等法律事实而取得动产物权的情形；②动产抵押权的设定，也属于动产物权的设立，但是由于动产抵押权的设立无须移转抵押财产的占有，所以不存在交付的问题；③动产留置权的产生，留置权不是依据当事人意思表示而设立的意定物权，而是法定担保物权，故此，无须自交付时设立；简易交付，是指动产物权的受让人或占有辅助人已经占有了该动产，在让与物权合意达成之时，就已发生交付该动产的效果。《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”受让人可以是基于委托、寄托、租赁、质权等合法的原因而占有动产，也可以是无权占有。占有改定，是指动产物权的让与人使受让人取得对标的物的间接占有，以代替该动产现实移转的交付，而让与人继续对该标的物进行直接占有。《民法典》第228条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”指示交付，也称“返还请求权的让与”，是指在设立或转让动产物权时，动产由第三人占有，负有交付义务的人可将其享有的针对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。《民法典》第227条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等动产，此类动产不完全适用交付移转所有权的规则，法律上要求其登记。《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”在仅交付而未登记的情形，特殊动产的物权变动的对抗效力主要体现在两个方面：①因交付而发生的特殊物权变动可以对抗原权利人及其一般债权人；②因交付而发生的特殊物权变动，可以对抗恶意第三人。因不能对抗善意第三人，所以对外公示效力较弱。
