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文章来源 | 基小律
文章作者 | 邹菁、李元婷
基小律说：
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鉴于保险资金可以直接或者通过金融产品间接投资不动产，故近年来保险资金通过不动产私募基金投向不动产的领域案例越来越多。“不动产私募基金”是指以投资不动产持有企业股权为目的而发起设立的私募股权投资基金。实操中，有的保险机构在投资不动产私募基金时适用79号文的规定，有的保险机构则适用80号文的规定进行合规考察。
（1）保险资金通过私募基金投资不动产
如果保险资金通过私募基金投向不动产，根据2021年11月10日银保监会在官方网站的答复意见，“保险资金投资的底层资产为不动产的私募股权基金属于不动产金融产品，应当具备不动产投资管理能力，并符合《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号文）的相关规定”，该意见明确了保险资金投资不动产私募基金应当遵守80号文的要求，并且要求保险公司具有不动产投资管理能力。
（2）保险资金通过保险私募基金投资不动产
如果保险资金通过保险私募基金投向不动产，则情况有所不同。保险私募基金是指由保险资产管理机构的下属机构担任发起人，并由保险资产管理机构或其下属机构担任基金管理人的私募股权投资基金。
根据《中国保监会关于设立保险私募基金有关事项的通知》（保监发（2015）89号，以下简称“89号文”）的规定，保险私募基金与其他私募基金的区别在于保险资产管理机构及其关联保险机构在基金管理人的股权占比：占比大于等于30%的属于保险私募基金，适用89号文及其配套规则；占比小于30%的不属于保险私募基金，适用79号文及其配套规则。因此，在保险私募基金的底层资产为不动产时，应当适用89号文。鉴于89号文及其配套规则对于保险私募基金的基金管理人和目标基金的资质条件、制度规则已有明确规定，但未对底层资产、保险公司本身进行规制，基于审慎监管考量，底层资产应当满足80号文的监管要求，且不违反保险资金投资不动产的禁止性规定；同时，根据上述银保监会的官网答复意见，基于审慎监管原则，保险公司应当符合80号文的要求，具备不动产投资管理能力。
总体而言，保险资金投资不动产领域相关标的原则上应以80号文作为主要监管依据，虽然随着我国基础设施REITs的发展，诸多原属于“不动产”的细分类别被划入“基础设施”领域，但从谨慎合规的角度出发，80号文仍应作为基础的监管规则而得以适用；对于不断涌现的新类别基础设施项目，则应在适用《项目管理办法》和79号文的基础上，兼顾80号文关于底层资产的合规要求。
基小律法律服务团队
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