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Dalio在《债务危机》中，解释软着陆是把债务分摊到更多人头上，用更长的时间去消化 。
比如房价，怎么个软着陆法？要是从300万/套，直接腰斩到150万/套，业主就负资产了，银行也会累积坏账。小A、小B分摊了损失，延长了下跌时间，就叫软着陆。这个过程，银行的资产负债表虽然也在衰退，但能最大限度降低坏账率。“软着陆”需要拉长时间，分步下跌，相当于在二楼和一楼之间，装上了几级台阶。每跳一个台阶，都出一套刺激政策，吸引买家接盘，把风险分摊出去。
比如2023年8月推出了“认房不认贷”，当时新闻也说有房东连夜涨价，结果呢？再比如今年上半年“香港全面撤辣”和“517新政”，也只维持了两个月。这次的“927”新政到现在已经两个月了，10月份的交易确实亮眼：从软着陆的角度讲很成功，但并不会扭转“下楼梯”的长期走势。
说过一百遍了，房价要重新走上长期上涨的趋势，必需要走出两个周期：而且房地产这个东西，在债务周期早期，确实承担了信用扩张和货币扩张的功能。但在债务周期末期，房价很高，债务风险已经暴露的情况下，继续拉升房价，推高债务，还债成本大幅增加，以至于人们必须紧缩消费才能还本付息，经济一定会通缩，收入怎么可能涨得起来呢？在债务周期的增长阶段（债务扩张），房价和收入会因为流动性增加而一起上涨；
衰退阶段，房价高，收入低，还债成本大于收入增长，通缩螺旋启动……就这么个过程，一点不复杂，而且都是车轱辘话，我自己说的都烦，关键是很多人始终看不清房价和收入之间的关系，看不到其中的债务扩张和收缩。言而总之，总而言之，只要把债务周期的逻辑捋顺了，就能明白，目前的刺激政策只能制造出局部的、短期的乐观，但并不影响全局的、长期的走势。02
货币政策的重点在于激活流动性，让大家勇于借钱，乐于花钱。
这就相当于小王想讨老婆结婚，不光村里女娃变多了，还个个都不要彩礼，那小王的婚姻不就通货膨胀了么？但还有另一种情况，叫“强按牛头不喝水”——不管你怎么降准降息，怎么鼓励借贷，大家就是不借。相当于小王封心锁爱，女孩再怎么示好，家长再怎么鼓励，他也不想结婚。降了你也不买，你说因为收入预期太差，不确定未来能否有持续现金流还房贷。现在的棚改是补房票，和之前的“补货币”有很大不同。
但收储对房价支撑有限。很多人一听国家要下场收储，就潜意识里把它等同于股市里的国家队救市。因为收储的房子，还是要去对接居住需求的，这个库存一直都在。但为什么收储一直在喊，除了广州在上周有点模糊的进展外，其他地方都按兵不动？![]()
“确保商业可持续”的意思是不能亏本，意味着地方国企收储保障房的收益，既要覆盖1.75%的资金成本，还需要覆盖其运营成本。假如你是一个国企老总，你现在收储了一个保障房小区。理想的情况是，经过你一通宣传招租之后，支付掉运营成本和银行贷款之余，还能有点盈利。你还可以通过发行Reits（房地产信托基金）回收资金，提前偿还银行贷款。现在国债收益率是2.3%，你reits不能比这个低吧？
ps：这个数字参考了新加坡，金融机构的配息率是5%，而Reits常年在6%以上。
再考虑到空置，毛估估，单套房子的租金收益率，起码得达到3.5%，才能勉强维持央行要求的“确保商业可持续”。
所谓“商业可持续”，再加一个“房住不炒”，指的就是租金收益可以覆盖运营成本+资金成本。如果要靠加价出售，才能获得更高收益率，不就是炒房了吗？
炒房reits可就不是这个价了，有更高的风险，自然需要更高的溢价。
从这个视角也可以看出，什么时候保障房reits成功发行，房价才算真正稳定。否则政府连收储的欲望都没有，它会真的来托底么？不，它只会喊你来接盘。03
以上说的都是市场化的情形，更可能出现另一种情况——保障的归保障，市场的归市场。不准保障房进入市场交易，保障房的定价系统和商品房就不是一回事，这样的话，保障房租金收不上来，也不影响商品房维持高价，对不对？关于未来的住房制度，一直有两种猜测：
kkndme认为 “居者有其屋”说的是人人有屋住，而不是人人有产权。加大租房供给，将是国家解决住房问题的方式，而非降房价。另一部分是租赁住房，城市小白领和新市民，就住这种房。租金将拿走年轻人大部分的劳动剩余，使他们无法获得有效积累，再也买不起房。也就是说，“保障房时代，还要不要买房？” 有两个版本的答案。
一是等等党赢了，房价大幅下跌，楼市交易低迷，政府大量收储，保障房批量入市，年轻人即便买得起也不想买了。二是等等党输了，房价一直涨，后面租金也上涨，年轻人存不住钱，再也买不起房。某示范区曾于2023年尝试推“统租房”——国企统一对城中村装修改造，再集中推向租房市场。
从结果看，房东获得稳定的租金收益，国企赚了差价，政府得到税收，婆罗门获得订单……由于住房租金大涨，很多人惊出一身冷汗——kk简直神预言。然而把时间线再向前拨个两年，调到2020年8月28日，示范区住建局主官在当年的“房地产盛典”上高调宣告：新加坡是深市学习的榜样。
将来，60%的市民，将住在政府提供的或租或售的住房中。
每年将建造10万套公共租赁住房，目标共打造110万套……
通过5~8年的时间，彻底解决深市住房短板问题。
说好的学新加坡，怎么就学出了个“统租房”呢？
你要硬说这就是“新加坡模式”，李光耀非从地底下爬出来掐死你不可。新加坡的住房也是分级供应——普通人住组屋，精英住私宅。kk不是说被垄断供给的刚需产品，价格一定会上天么？经验主义害死人，新加坡的土地供给就是政府垄断的，但房价却非常低。有人说哪低了，他在网上看到新加坡房价并不比北上深低多少。上面对比的是私宅价格，组屋要便宜得多。
同样是夏磊、任泽平提供的数据，新加坡基础组屋单价折合人民币只有2.3万/平（夏磊，任泽平等《全球房地产》）。其城市面积只有北京的1/23，居民收入是北京的3倍以上，相较于北京市区动辄10万以上的单价，2.3万/平可不就是白菜价吗？2024年，新加坡组屋的房价收入比，只有4.8(城市土地学会《2024年ULI亚太住宅可及性指数报告》)。又有人说了，我们也有价格低廉的福利性住房呀，比如著名的月租600的珠江帝景，你能住进去么？
2）新加坡有高达81%的居民，住在政府提供的公共组屋中（夏磊，任泽平等《全球房地产》）。另一方面，高收入者也倾向于追求居住品质更高的私宅。毕竟组屋私密性还是要差不少，一排排的，要不怎么叫组屋呢。但也由于大部分人都住组屋，没啥好攀比的，整个社会的阶级差异，不会那么明显。不像上海，老王经常说，他能快速通过一个人的户口地址，就判断出其阶级属性。比如**村，**苑，**帝景，**一品……再配合相关区位和街道变迁，基本就能知道他家是咋回事了。kk不是说“居者有其屋”，指的并不是人人有产权，只是人人有屋住么？
相较而言，某示范区的住房自有率只有23.7%（《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》）, 大部分人都只能租房，且有7成人租在城中村。4）新加坡组屋价格非常稳定。
从1998到2017的20年间，组屋的名义价格仅上涨了41%，同一时期，我国住宅均价，累计上涨390%（夏磊，任泽平等《全球房地产》）。新加坡在住房制度上，的确是一个另类的存在，论国际地位，它可与当世最繁华的都市媲美，论居住环境，它更是举世闻名的花园城市，名副其实的寸土寸金。
对炒房基因深入骨髓的中国人来说，很难理解这样的地方为啥不炒房？房地产是经济支柱，土地金融是地方财政之必需……这些话听得耳朵都起茧子了。但新加坡既不炒房，也不搞土地财政，经济却是亚洲各国最发达、最健康：
所以房地产并不必然是经济支柱，只是有人看中了它债务扩张的功能，才把它当支柱来用。
现在债务周期到头，土地财政开始反噬，或许我们可以从新加坡的财政结构和城市治理中，找到“他山之石”。有人说新加坡是交通要道，当收费站就可以盆满钵满，所以不用搞土地财政。
这种思维非常廉价，能说出这种话的，一定没看过新加坡的经济发展史。首先，有区位优势的城市多了去了，马六甲海峡另两个港口城市条件都很好，一个是槟城，另一个就叫马六甲，郑和7下西洋，5次都驻节在这里，它们怎么没发展起来？其次，新加坡也不是收费站，更像服务区。反倒埃及这种真苏伊士运河收费站，经济却搞得一般般。我们应该有足够的心胸和智慧，看到新加坡的制度优势，而不是人云亦云，2024年诺贝尔经济学奖的颁发的方向是制度经济学，经济学家们把影响经济发展的社会制度分为了两种维度，一种是攫取性制度；另一种是包容性制度。按这两个维度划分，kkndme的住房模式明显是攫取性的，而新加坡模式则是包容性的。包容性政治制度和包容性经济制度能够实现长期经济增长，而攫取性政治制度和攫取性经济制度无法实现经济增长，即使能够在短期内带来经济增长，也不能够持续。
——阿西莫格鲁
深圳之所以提出要在住房制度上学习新加坡模式，肯定是了解其先进性的，只是当前阶段有客观的限制——假如真的让60%的人都住进保障房，那些二手房和新房库存谁去消化？
你肯定想说，可以由政府收购这些二手房和新房，改成保障房，只保留部分改善型住房作为市场化住房，以维持住土地价格。这又回到了之前讲过的问题——房价太贵，租售比太低，无法达成商业可持续。最后总结一下：
1）楼市政策挤牙膏，是为了实现阶梯式下跌，分摊成本，达成软着陆；2）债务周期已经写好了房价的长期走势，刺激政策只能制造局部的、短期的乐观；3）居民收入缺乏增长预期的情况下，会出现“长按牛头不喝水”的情况，意味着货币政策失效，之后全靠财政发力；
4）楼市中的财政刺激，主要是减税、棚改、收储。收储之所以缺乏执行，是因为房价太高，租售比太低，无法实现商业可持续。5）如果像kk说的那样，垄断租房供给直接把租金涨上来，不就行了？可惜租金不是想涨就能涨，否则kk模式早就成为了现实。6）未来住房制度如果是保障的归保障，市场的归市场，新加坡模式无疑是最好的榜样。7）81%的新加坡人住组屋，组屋的房价收入比常年在5以下，且居民拥有产权（99年），住房自有率是90.9%；8）现在实现不了新加坡模式，最主要的原因是房价依然太高。9）至于后续怎么走，不管是按债务周期支配的市场走势，还是按保障房“商业可持续”的运转要求，离着陆都还有一段距离。
