今天三部门召开了“促进房地产市场平稳健康发展”发布会，加上最近一直有很多人问我，成都的房子是不是可以买了？北京的房子是不是可以买？上海的房子……
这里再谈一下对楼市刺激政策的看法，纯属一家之言，大家兼听则明。所以zf有强烈动机助推房价，助推房地产的交易流动。现在最火烧眉毛的问题，在于“银行-房企-地方zf”的债务链条出现了明显的信用紧缩。
高周转的原因，是高杠杆——现金流太紧，需要在贷款、拿地、预售、供应商垫资等一系列环节都很顺畅，才玩得溜。实际上只要开发商能快速卖房回款，其他环节都好说，大家看到开发商在哗哗赚钱，肯定也愿意把钱借给他。但现在链条出问题了，银行看到房企回不了款，出于自保，开始惜贷、催贷。供应商看到房企的商票就跟废纸似的，要求结款才开工。地方上为了维持运转，只能向国资和城投摊派拍地任务，以维持地价，维持土地金融的资产锚。目前政策集中于恢复“银行-房企-地方zf”这条债务链条的流动性，避免一条链上的蚂蚱全崩。
1）置换部分df债。这里是需要维护地方信用，好让地方有空间去筹钱搞三保；2）收储，货币化安置。补充购房需求，去库存，补充房企现金流；4）力推动房企白名单，推动商业银行勇敢对房企放贷，恢复楼市金融循环；
5）保交楼，建好房子，才能修复居民对地产的信任，最终用居民需求，去承接整个链条上的成本流动。
知乎上有人批评“货币化安置”，莫非16年的教训还没吃够？
我认为没必要，这些政策都是债务循环、信用维持、预期管理理所当然的要求。
有个赶考的书生到旅店投宿，拿出10 两银子要挑最好的房间。
店主立刻用它到隔壁的米店付了欠单，米店老板转身去屠夫处还了肉钱，屠夫拿着钱去找猪农还了猪钱，猪农马上去付清了赊欠的饲料款，饲料商赶紧到旅店还了房钱，就这样，10两银子又到了店主的手里。
这时，书生来说房间不合适，要回银子就走了。
你看，店主一文钱也未赚到，大家却把债务都还清了，所以钱的流通越快越好，这就是经济学。
经济是个循环，既是“生产-消费”的循环，也是信用（钱）的循环。循环越快，经济越繁荣。
如果循环断了，政府有责任承担“书生”的角色，去补充那“10两银子”。然而“银行-房企-地方zf”的循环，并不是地产循环的全貌，还要加入居民和中央财政的角色。
一方面，地产链条上产生的全部成本，最终都要用居民需求去承接。另一方面，中央财政支出的“10两银子”，也需要通过房企的税收、银行的利润、地方zf的还款实现回流，那它发的这个债，才不算无锚印钞。![]()
我一直在重复：这不是什么预期和信心的问题，因为即便你再有信心，只要收入增幅比债务利率低，你肯定要压缩消费……经济通缩就是这么来的。说白了，通缩都是房价太高导致的，因为房价高债务就高。再一个，地方政府收储的房子，最终还是要落点到对接居民的居住需求上。
并不是说这块供给就消失了，只是暂时置换出了房企的负债而已。以前地产债务链条扩张，是有助于居民增加收入的。
比如房企和地方政府会增加投资，扩大基建，增加的投资会变成工资，流向居民收入。但现在，中央财政向地产循环注入的增量资金，不会变成居民收入，如果你是当前的房企，拿到钱后，你会拿地扩大开发么？豪宅的确有增量需求，因为我国过去的豪宅就跟笑话似的，完全是区位和学区导致的溢价，居住体验就是坨*。而且居民缺钱也是相对的，中产负债高，底层没钱，但通缩只会影响到富人的利润，影响不了他们的消费。
问题是，富人整体上还是少数，从全局看，房企的投资仍是快速萎缩的。于是还有个旧城改造，以维护建筑业的产业链，防止崩塌式萎缩。
但可以确定的是，房地产缺乏新增投资，缺乏向居民收入端流入的新增资金，在未来相当长的时间，地产循环，都将是一个现金流大窟窿，只进不出。居民要加杠杆买房，也只能从其他产业循环中提取收入，紧缩支出，以供房贷……只能从两个方面同时发力：
信用循环的崩塌是非常迅猛的。尤其是现在信息传递非常快的时代，一个人的房子烂尾，会导致一群人购房信心衰退；一家房企违约，会导致一片房企借贷困难，一个地方的城投债暴雷，会导致所有的城市的融资成本快速上涨……
这些最终都会压向银行，成为银行的坏账，银行危机就是传说中的系统性危机。所以财政救助要从地产循环的流动性恢复入手，至少让那些还能维持运转的部分先转起来，不至于一起殉爆。达里奥在《债务危机》中讲到，化债的关键，在于能否让庞大债务分摊到更多人头上，在更长的时间里逐步消化。
财政救助，就是分摊到更多人头上，因为财政成本会加到所有人头上。但财政扩张不是无限的。
现代货币理论（MMT）的确推论出货币可以无限供应，政府也可以一手发债，一手花钱。这个逻辑很简单，永续债是什么概念？就是只付利息，不还本金。
这样的债为什么还有人买？因为有二级市场，当你需要用钱的时候，把债券卖掉就可以了。现代社会，各国几乎把政府债全玩成了永续债，因为本金都还不上，还债期限越来越长。因为如果一旦税收增长小于利息，意味着要动用存量预算去还债，必然要挤占其他方向的支出，这种情况会加剧通缩。在有效需求不足的局面下，政府支出是用来补充需求的，政府支出减少，居民工资一定会减少。说白了，现在政府每花一笔钱，都要看它是否能够变成财政回流。很显然，置换地方债、注资地产循环的钱，无法形成税收回流。地产循环已经是一个巨大的资金黑洞，不管是上头的财政注资，还是下头的居民购房支出，这个循环始终都在吞噬资金（还债），不能通过增量税收和增量就业，回流资金。很简单的道理，你把钱给到房企，它顶多完成保交楼，偿还银行欠款，它还能扩大投资，创造更多税收和就业吗？那它得多瞎呀？政策真正要治的本，在于如何提升居民收入、
减税就是降低各种资金支出负担，比如降低房贷，减少教育成本。中产身上的枷锁基本就是这两大块——住房和教育，导致像上海的高成本城市，年轻人在房子和孩子之间，大多只能供一个。教育成本重主要是资源集中造成的，学区房、课外补课，还不都是因为资源不均衡分配造成的？要么改革学校，推动资源均衡配置，别再搞什么重点了。要么改革学区制度，教育资源完全按市场化配置，房产税、城建税交得多的，享有优质资源。给底层补贴就更简单了，年轻人住房能不能真的廉租？公用消费能不能降一降？城乡社保能不能提上来？失业青年的基本生活能不能提供保障？只要中产和底层的可支配收入涨上来，由于他们消费倾向高，能通过高消费乘数，把财政刺激的钱，变成更多人的收入、更多企业的利润，最终循环成财政税收。如果只是单纯去救房地产的债务循环，说破大天，仍是路径依赖。房地产高杠杆，最怕通缩，最怕居民收入下降，举债信心不足，对不对？
就是房价太高导致的，房价太高导致居民负债过高，只能压缩消费。
别看现在地产营销采取的话术，都是什么“连夜涨价”。实际上，只要大家收入预期没恢复过来，一切都是然并卵。基于“延续地产循环”的需求，他们必须要营销房价上涨。
因为现在房价还是太高，售租比、房价收入比均在不合理的高位，这时候你说房价止跌回稳，仍不足以作为买房理由，租比买划算。必须营销房价上涨，宣传涨价收益，才会有人买房，楼市才能形成流动。6万买的人，4万出手；4万买的人，2万出手，才叫分摊成本，分步消化。6万买的人，发现房子一夜之间跌成2万，他就把房子扔给银行，还消化啥？
所以我们现在看到房价上涨，成交火爆的新闻，要淡定。一方面，目前的房价水平仍然太高，想要吸引人买房，必须宣传“涨价”。
“5.17新政”还记得吧？当时网上也说是火爆，结果只火了两个月。
再往前数，2023年9月，北京上海在推出“认房不认贷”后，出现过“房东连夜涨价”的新闻。但架不住每次都有人中招。
有的人是记忆只有7秒，记不住之前发生过什么，又缺乏相应的信息检索能力。也有的是知识不成体系，思考不到房价涨跌和地产循环的本质，于是即便专业财经博主，也会被这些信息搞得观点摇摆。再加上大城市的部分楼盘的确展示出了稀缺属性，局部火爆被营销放大为整个楼市的回温，导致很多人一碰到“政策刺激”，就陷入脑中俩小人打架的状态——尤其是今天“100万套货币安置”的提法，很多人会联想到2016年房价一夜之间飙涨的往事。但房价上涨的底层逻辑是债务扩张，2016年居民负债空间有多少？现在还剩多少？总之，想要房价上涨，前提是居民愿意增加负债，再往前的前提，是居民得恢复收入增长预期，并重燃举债信心。即便是财政注资，也要严守“税收增长＞利息支出”的底线。重点是对中产减负，对底层补贴，让大家有更多可支配收入，通过消费乘数，形成更多人的收入，和更多企业的利润，最终循环成财政税收。以上，如果观点对你有用，还请点“在看”并分享支持。
