我说，从债务周期的进程看，依然是债务危机的前半段，未过中间点。
什么是“中间点”？
这个之前讨论过，就是房地产税这只靴子的落地。
房地产税会增加持有成本，加速房价下跌，但也意味着经济结构调整和底部形成。
不然这玩意悬在那，你知道它会落下，又不确定在什么时间，用什么方式落下。
一来，这会大大减少流动性。
因为对于有买房需求的年轻人来说，在前景不明的情况下，观望是最保险的策略。
二来，这会扭曲估值逻辑。
以前房价一直涨，很多问题不需要考虑。
比如一套房挂100w，你预期它过两年它就涨到200w了，你会去计算它凭什么值100w么？
你会顾虑这个房子会老化么？
你不会，因为你就没打算跟它相依为命，过两年就卖了。
不管是不是刚需，那时候大家买的都是涨价逻辑。
但现在没有涨价预期，估值模型就变了，很多因素都要重新纳入考量。
影响估值的重要因素一直悬而不明，你怎么估呢？
讲句带情绪的话，价格本应由市场撮合形成，不需要自己估，但因为某些原因，成交价变得非常不透明。
你也不知道他们让你看到的价格，是不是在对你进行预期管理。
现在的很多销售方式，非常tricky，防不胜防。
举个例子，我曾经去上海某眼镜城配眼镜，发现门口的那几家店非常昂贵，报价动辄2000、5000。
继续往里走，看到另一家店的标价是300，顿时觉得好便宜呀。
真的便宜吗？商场不过是利用心理学上的锚定效应拿捏人而已。
你逛街一般也不会在第一个店就把钱花出去，所以门口那些店就是用来抬价，给你制定锚点的。
互联网消费、大数据时代更是这样，
以前我们上网比价是有效的，现在商家知道我们会这么做，大家就陷入到套路和反套路的博弈当中。
房地产市场尤其如此，信息差大得一匹，买家和卖家在双向开盲盒，难度堪称专业级。
市场不透明，金额又大，必须要通过有限信息来建立自己的估值体系。
租金代表了真正的居住价值，
卖家说这房子多好多好，旁边有这有那，但只要租不上价，他就是扯淡。
最近又流行出一种观点——通过租金能否覆盖月供（等额本息）来判断房价是否跌到合理区间。
我觉得有一定道理，也比较直观，至少不会出现负现金流。
买房和租房在居住功能是一样的，虽说买房付出了首付款的机会成本，但得到了“拥有资产”的恒心，很难说哪个更划算。
租金是持有房产的现金流收益，但预期的持有成本在增加，会导致收益减少。
这两天有朋友说徐州在收租金税，房东突然被要求交钱。
另外就是房屋养老金，也成了达摩克里斯。
有人说它是变种的房产税。
权威辟谣说，它不是房产税，且不需要住户出钱。
我觉得不用住户出钱是扯淡，但的确不是房产税。
房产税的主要功能是补充财政，次要功能是抑制投机。
房价大涨的时候，有钱人大量囤房，
年轻人一半出于既患寡也患不均的心理，
一半出于对国际上通行税种的了解，
大家都认为应该收房产税，而且要累进，多套多收，同时开征空置税。
但现在情况变了，此时这么收，持有多套房产的人会大量抛售，空置房产也会集中进入市场，空头互杀。
这既不利于财政多收钱，也容易制造踩踏，造成系统性冲击。
抛开所谓的法理依据，以及征收难度这种问题，直觉上讲，这些在我国根本就构不成问题，几乎都上不了大人物的餐桌。
只有财政和金融才是问题。
财政需要钱，多多益善。
金融要防冲击，房价要支撑。
以前房价有普涨逻辑撑着，现在购房需求日益缩水，还怎么撑？
有没有一种情况，你交钱，就是在支撑你的房产？
不妨把话说得再明白点——你交钱，你的房子就值钱；不交钱，你的房子不仅不值钱，甚至没法交易，没有流动性。
切换到这个视角，就会想明白，房产税可能真的不会收了，
至少在泥沙俱下房价普跌的环境下不会收，在大家普遍预期它会导致房价进一步下跌的时候不会收。
那财政怎么办呢？
用别的名目收！
比如房屋养老金，房屋养护修缮基金，小区物业更新基金，学区建设基金，医疗保障基金……
物业费这个东西，如果是更高权威的公共机构来强制征收，那它就是税。
好小区物业费高，服务好，对应着房价也更高。
头部学区、头部医疗服务亦是如此。
也就是说，如果这钱你交得多，房子就维护得好，周边公共服务更有价值，房产价值自然更高。
不交钱，房子缺少维护，公共服务大量迁出，房屋失去居住价值，退出交易。
从这个角度讲，你交钱是为了维护你自己的资产，没毛病吧？
这很像我们的人口结构，
前两轮人口高峰分别是1965-1975年生人和1985-1995年生人，
年老的尚未大量退休，年轻的仍是中流砥柱。
从抚养比看，现阶段是我们养老压力最小的时段。
未来可就难受了，老年人猛增，老年房也猛增，现代社会的中产压力，想想都头大。
这种情况下，房子质量能好就有鬼了，设计千篇一律，每个小区都一个个样，一张图纸，全国通用。
他们为了多赚钱多卖房，能建多高就建多高，容积率高得恶心人。
就连人口密度远高于国内的日本，除了寸土寸金的东京市中心，大部分地区也以一户建为主。
一方面是“一户建”更符合人居环境改善的方向；
另一方面，就是高层住宅的老化问题非常难解决。
中国住宅建筑的设计使用寿命大约50年，但20年、30年楼龄的房子基本就沦为老破大、老破小了，搭进去的维修成本甚至比重建还要高。
即便重建，也要投入巨量的管理成本，上上下下的沟通非常麻烦，诉求各种各样。
遍地起高楼，看着是日新月异赢麻了，但本质上跟债务危机一样短视，顾头不顾腚。
建的时候只顾着多、快、省，未来房屋老龄化集中到来的时候，麻烦只多不少。
尤其这两年高周转保交楼模式下修的房子，开发商现金流极限压缩，必然使劲克扣成本，压缩工期，质量更差，老得更快。
也就是说，虽然房子整体过剩，但你真正想买的房子，有流动性的房子，后顾之忧较少的房子，其实并不多。
还有个走势分化的问题，鹤岗住房过剩，并不影响上海稀缺，虽说是同一片天空，但并没有同样的悲观。
结论很清晰：
一方面，房产老龄化时代即将到来，房屋养老金势在必行。
另一方面，财政失衡，亟需新的财源补充。
以维护居住价值，维护资产质量的名目对存量住房收钱，阻力更低，符合拔更多鹅毛，听更少的鹅叫定律。
房地产行业一直都有机会，因为群众对美好居住环境的需求一直有。
只不过过去20年建了太多房子，人口也开始负增长，所以房子整体上过剩。
人们对房地产行业的需求，要么是新建改善房，要么是维修老房。
新建改善房，是继续吃土财余晖，而维护存量住房的价值，便是新增财源。
之前他们说维修老房不用住户出钱，提议房屋养老金是为了建公共账户。
这很自欺欺人，公共账户的钱是大风刮来的么？
公共账户，说白了就是统筹账户，这其实是最让人心里犯嘀咕的地方——交钱的时候，你一分不能少，统筹不见得能统到你头上来。
你说就不交，他能怎么办？
有人说，那样你的房子会因为失去维护而失去居住价值，从而退出市场。
这样也有好处。
首先是房子烂在你手上，也算你对土地财政做过实际贡献。
其次是你的房子退出交易，相当于间接维护了其他房子的售价，供给减少了。
越是这样越觉得并不会等到你的房子因老化而自然退市，很可能是只要你开始拖欠房屋维修基金，房子就没法挂牌。
在大家的预期中，房地产税的作用是抑制房价，而房屋养老金的作用是维护房产的居住价值，支撑其金融价值。
那么在房价下行叠加房地产结构步入老龄化的过程中，征收房屋维修基金和公共服务维持基金的概率非常大。
有买房需求的年轻人建议再等等，因为这个费用一收，房产的估值模型又会变。
虽然它功能上支撑房产价值，但本质上还是增加持有成本。
再一个，得益于大家捂紧了钱包，买方市场正在形成，各地为了争夺仅剩的买房需求，各种利好层出不穷。
比如现房销售，取消公摊，买房送车位、送户口、送学区等等。
所以等一等的效果很明显，成本更低，优惠更多，政策更好，预期更明朗，估值体系更精确。
不必担心错失底部，磨底过程将非常漫长，至少有两个周期需要恢复。
一是居民收入增长的恢复；
二是居民负债信心的恢复。
这就没法快起来。
切换到卖房视角，那些郊区入住率低的房子，最好是趁现在还有信息差，赶紧脱手。
后面就不是焦虑亏多少能卖的问题了，而是像股市里的新三板一样，没人会考虑这样的房子。
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