首先，我们讲“供需”的时候，需求端需要强调的是有效需求。讲欲望，人的需求是无限的，有限的是购买力，毕竟房价收入比摆在这。单看房价收入比，在中国一线城市买房，已经难如登天，但还不是实际的买房难度。月薪1.5w和月薪5k之间的差距，是3倍吗？不，是10倍。月薪5k，每月支出社保税费后，省吃俭用，存下1k，了不起了吧？月薪1.5w，支出社保税费，省吃俭用，能存下1w。也就是说，一套房子总价300w，首付100w，月薪1.5w的人，要存100个月。有人考证说，这是北师大一组研究员,根据2013年的统计所得到的结果，过时了。
但仍有一定参考性，一是和先总理说的“6亿人月收入低于1k”相对应，二是即便北上这样的超一线城市，居民收入中位数，也仅6k+：即便月薪1.5w+，也将将负担起总价300w房子——首付100w+月供1w/月。
假如在上海，300w能买到的房，也有老破小和远大新，可即便如此，也只有11%的人能上车：![]()
既然买得起房的人并不多，为什么基建狂魔还建了供给过量的住房呢？而且价格都很高，卖给谁？2）过度金融化。收入偏低，要够上高房价，必须加杠杆。问题在于，杠杆欠债是要还的，单靠收入还不上，只能寄希望于房价涨幅大于债务利息。也就是说，很多人买房就是预期它涨价，居住需求只是顺带的。尽管有人想的是“再不买，以后再也买不上了”，但也是同样的逻辑。还记得不，以前网上经常有北京或者上海的那种奇葩户型，要多恶心有多恶心，但挂出来的单价五万十万的也很多，对不对？为什么会有人买？因为买家预期之后能卖十五万、二十万。知乎上还有个话题——茅台降价到多少，你才会买来喝？
即便是真心觉得茅台好喝，但普通人也不会因为他85块成本的味道，而花2500去买。同样的道理，那些买20w/斤金融茶的人，也不是因为要喝才买，而是在用涨价逻辑驱动购买行为。总之，那些主打金融属性的东西，其价格都不由供需决定，而由涨价预期决定。但现在房子的涨价预期没了，买房的可量化收益，只剩租金。
比如一套房子，年租金6万，售价400万，收益率只有1.5，而国债收益率是2.5，那就不应该买房，对不对？但租金也会降呀，你还得算上折旧、装修、维护管理、贷款利率等成本，要知道现在成都那些收二手公寓的人，直接冲7%的租金收益率出价，相当于年租金6万的公寓，他只愿意出86万。可能有人会说，他有买房执念，有资产在手很安慰，房子是最后的底线。ok，经济学讲的效用，不只包含可量化的资金收益，也包含那些无法量化的情绪价值。但需要注意的是，到当房价下跌，即便房子不卖，但感受到资产缩水的肉疼，也会产生家庭矛盾、后悔内耗等负面情绪。以上，房价在失去涨价预期之后，会以居住体验和居民实际需求的逻辑进行价值回归。至于有钱人，还因为选择多、见识广，能看清房价和实际价值之间的gap到底有多大。我之前跟一做量化投资的朋友聊天，话题是北上市中心豪宅到底值多少钱？他说从居住体验上讲，北上豪宅就是笑话，同样是支付500万美元（3600万人民币）购房款，在纽约、伦敦、东京、洛杉矶、新加坡……获得的居住体验，要好得多。但为什么还有很多人摇号去抢呢？还是涨价预期、盈利期望在作祟，所谓的资产保值嘛，附带居住功能而已。所以大家基本不会横向对比房子质量、居住体验啥的，主要对比的是其他国家的豪宅能否带来更高的盈利预期。但现在涨价期望没了，那么房子质量、居住体验，就成了驱动购买行为的最主要影响因素，这就不得不跟同价位其他国家豪宅的居住体验进行对比了，那这里的水分，海了去了！他又说，东京这两年房价上涨，最主要的海外买家是上海来的。即便上海人在日本买房，总成本高20%，贷款利率也更高，但他们还是觉得便宜，锚定效应嘛，上海老破大带公摊卖1000w，人家一户建也卖1000w，这对比效果，就问你麻不麻？在房子质量很差、风险还一大堆的情况下，想要去库存，只能拉涨价预期，向高层推销投资溢价和地租经济，向中层兜售安居愿望和阶层焦虑。如果真的盯着居住需求，落实房住不炒，那反而提醒大家了——这房子哪值这么多钱？只有让大家相信买了之后能用更高的价格卖出去，那高房价问题、居住体验问题，才不是问题。更高的价格意味着更高的安居成本，对年轻人来说，如果怎么够都够不到，他就会放弃接盘，实现欲望很难，放弃欲望更容易。以上，由于涨价预期消失，房价正在从金融属性的超高溢价，逐渐向居住属性的真实价值回归。说白了，它压根不值这么多钱，肩斩之后再腰斩，买了才不冤。只是房价下跌过程会伴随剧烈的信用收缩和资产暴雷，会带来一系列的经济问题，直接影响比如当初觉得自己有钱的人，会因为理财暴雷会变得没钱，间接影响如投资下降、失业上升、收入缩水等等。
所以在切换逻辑去评估抄底价格的同时，也要注意托住安全底线，毕竟这个时候，如果遇到突发事件，难以避免会成为压垮骆驼的最后一根稻草，一切努力如黄粱一梦。周末聚餐就听到一个事，尤其让人感慨，他疫情前觉得自己收入发展都没啥问题，然后看着楼市蹭蹭往上涨时，火急火了掏空家里六个钱包入手了套深圳房子，总价七百多万，月供近二万。没想到这一买就买到了个最高点，现在房子缩水快200万还没办法卖，那会他已经感觉自己被生活背刺了。但福是一点没来，祸却不单行。年初他突然被裁了，求职市场拥挤，最后拉下脸皮求助朋友才找到了一个年薪20万的工作，勉强续上工资。为了房贷拼命赚钱，经常熬夜…没想到两个月前突发脑溢血，送去医院ICU，医生说：活多久，就看准备了多少钱。住了一个多月、花费将近60多万，身上数不清的针孔，人还是走了。还有年迈父母未能尽孝，房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上，压的喘不过气来.....这期间经历过太多，听到过不少悲剧，因此常劝过身边人一定要以此为戒。无论提醒多少次，还是会有很多朋友不以为意，认为自己就是老天眷顾菩萨保佑的幸运儿，别人家的惨剧不会发生在自己身上。 侥幸心理终究是自欺欺人。因为一旦一个不小心，意外发生，等到咬牙卖车卖房去挽救，一切都晚了。 结果就是，伤人，伤财，伤心。玩命奋斗，拼死拼活这么多年，好不容易生活有了些改善，却因为一次疏忽白费了数十年辛苦攒下的成功果实。如果你还是觉得无关紧要，那请认真想想，要是这种不幸真的发生，你能怎么办？父母能帮得上忙吗？要不要动用他们辛苦一辈子攒下的养老金？还是动用自己的人脉，找亲戚朋友借？借的话，能借到多少？相信很多人现在是家庭收入的主要来源，那么风险全集中在自己身上。 这个时代，人人都想着拼命挣钱，却很多人没想过要预防风险。管理学中有一个著名的「木桶定律」，一只木桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。真正决定家庭财富水平的，不是你当前积累的财富，而是面对风险时你能守住的财富。抵御风险的能力越强，受挫回血的时间越短，续航时间才越长。所以社长今天也再一次提醒大家，今年这情况一定要重视生活风险，尽早做好托底保障，防止现金流变成负数。
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