老规矩，还是开篇先预告：本周末，有杭州城市考察团，仅剩两个名额！
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你会好奇——
为何大碗最近频繁组织杭州城市考察？
为什么不是其他城市？
好！
今天这篇文章，我想跟你分享一下“杭州近半个月的最新市场变化”。
——不带煽动情绪的纯数据分享。
若你看完，想来杭州看看，不妨添加个咨询师微信，报个名。
请先记住下面这句话，这是2024年杭州土地市场的基本面：
土地供应减半，限价变相抬升。
下面这张图，是杭州去年和今年的土地供应对比。
今年上半年，杭州挂地7次，共推出33块地，包含主城区土地14宗；
去年上半年，杭州挂地7次，共推出68块地，包含主城区土地20宗。
相比较去年，
杭州今年土地供应量缩减51%，主城区供应缩减30%。
更重要的是，
自高层在“430会议”上提出“楼市去库存战略”之后，杭州堪称最积极响应的城市：
5-6月，两个月只挂4宗地。
相比去年同期缩减87%，供地量排名全国倒数前五。
供地断崖式下跌，只是杭州土地市场的A面。
B面是什么？
限价变相抬高。
众所周知，
杭州自2017年启动“土拍地价/新房售价”双限价以来，一直执行着严苛的限价标准。新房限价，长期低于周边二手房价格，且多数新盘存在30%-60%的倒挂套利空间。
截止目前，
杭州表面上虽仍未放开新房限价，但却暗搓搓的不断“变相抬高限价”。
举个例子。
5月底，杭州新上架了一宗位于滨江区西兴板块的住宅用地：新房限价53850元/㎡。
相比此前同区域限价，跳涨10%以上！
那么，这宗土地限价大幅上调的原因是什么？
官方口径是：
我把容积率降到了1.8，地块品质更高了，限价自然就要更贵。
同样的例子，还有——
已经上架的临平丰收湖宅地，容积率下调到1.2，可以搞叠墅，土拍直接不限价。
即将上架的拱宸桥上塘单元宅地，容积率从2.7下调到1.2，城市高层砍成低密叠墅，土拍限价预计将突破6万/㎡，成为拱宸新地王。
嗯，
这就是杭州作为“端水大师·控地之王”的顶级微操。
——一只手把土地供应拦腰砍半；
——另一只手把容积率也拦腰砍半；
——最后再把限价往上狠狠拔个20%。
楼市库存也去了，住宅品质也提高了，还让房企再抢出来个新地王。
请再记住下面这句话，这是2024年杭州新房市场的基本面：
库存动态清零，摇号浪潮再现。
如果你最近关注杭州楼市，会经常刷到这样的截图——
杭州新房摇号，成片的红色售罄。
这可不是其他城市的房企造假喜报，而是杭州公证处的真实线上选房。
2024年5月起，杭州新房流摇率从75%下降至41%。
也就是说，
去年拿出来10个盘，近8个都无需摇号抢房；而今年拿出来10个盘，只有3-4个不用摇号。
尤其是——
近10天，杭州共推出1000套新房，1万人报名摇号。
很多去年无需摇号的板块，在近两个月都再次重启摇号潮。
比如，
近一年无需摇号的云城板块，再次摇号；
放在去年大概率无需摇号的“中等马”三里亭板块，摇号中签率低至14%，还要拼社保。
摇号浪潮再现，只是杭州新房市场的A面。
B面是什么？
库存动态清零。
下面这张图，是杭州主城区的新房库存统计——
2024年下半年，杭州主城区可入市的楼盘约为27个，所有待售房源约为7200套。
注意！
这是包括土地已成交、但未入市的所有新房存量。
听起来，似乎也不算太少。
我再给你细细盘算一下——
杭州主城区很大，并不是所有的主城区都有价值，某些主城边角料不仅没倒挂、流动性差，而且保值都堪忧。比如，丁桥、桃源、龙坞、运河新城北区……
抛出这些边角料，剩余真正有价值的房源是多少？
3000套！
那么，7200套新房总库存、3000套核心价值房源库存，是什么概念？
5月份，杭州主城区新房成交约为2700套；
6月份，主城区新房预计成交3500-4000套。
参照5-6月的成交量推算：
主城区新房库存清零只剩2个月；
核心价值房源库存清零不足1个月。
为什么会出现这种情况？
为什么杭州新房的库存会如此紧张？
可能有人会抢答——
因为新房有倒挂，且放开了限购。
有倒挂，就有套利空间；不限购，浙江地市的有钱人就能冲进来，毕竟民富第一省嘛。
这只是一方面，更重要的原因是前面我们所提到的：
杭州土地供应砍半，限价变相抬升。
土地供应砍半，两个月只卖4宗地，就意味着新房供应缩减。
你现在不买，以后选择只会更少。
限价变相抬升，新房限价拉高20%，就意味着以涨价倒逼更多人进场。
你现在不买，以后价格只会更贵。
杭州不只是控盘大师，也是撩拨情绪的大师。
请再记住下面这句话，这是2024年杭州二手市场的基本面：
连续四个月，成交量突破荣枯线。
下面这张图，是杭州上半年的二手住宅成交量——
连续4个月突破8000套，预计6月将突破9000套；
单日最高成交量突破550套，创近两年来的历史新高。
连续4个月突破8000套，是什么概念？
杭州二手房的成交荣枯线，是7000-7500套。
如果成交量连续3个月以上突破7500套，就意味着杭州二手市场已经完全触底。
直白点说，
核心区域二手价格大幅下跌的可能，正在消失。
为什么今年杭州的二手房卖的突然这么好？
依旧是我们在最开始提到的那句话——
土地供应砍半，限价变相抬高。
此前杭州的二手房为什么卖的不太好？
新房限价，且土地供应量大。
源源不断的限价/低价新房涌入市场，自然不会有人去买更贵的二手。
今年土地供应直接砍半，限价还往上抬高了20%。
新房可选的少了，价格还高了。于是，折扣放的比较狠的二手笋盘就自然卖的动了。
此时，关键的来了！
当二手成交量越过荣枯线，二手价格逐渐站稳之后，对杭州楼市意味着什么？
新房的倒挂更夯实，套利空间更夯实！
新房摇的更凶，新房摇号潮更猛！
你瞧，
这也变相解释了，
为什么曾经不用摇号的板块，在这个月全部摇了起来。
我曾在直播中提到过：
杭州楼市，是全国最容易救起来的市场，也一定是最先被救起来的市场。
为什么？
因为这里有倒挂套利。
这里的新房自2017年开始限价，它的价格几乎停留在刚刚上涨的2017年，与周边不断上涨的二手有动辄30%的套利空间。
想要救起来这样的市场，只需要干一件事儿：
不断证明这个倒挂套利很夯实，你放心买，肯定不会亏。
如何证明？
1、土地供应砍半。
让低价新房永远不够卖，永远保持在饥渴状态；
2、新房限价抬高。
让后面出来的每一块地，都比前面的更贵；
让后面出来的每一个新房，限价都比前面更高。
逼着这个市场里的参与者，赶紧去买。这次不买，下次限价就涨，越往后越贵。
3、限购全面打开。
让这个充满套利空间的市场里，涌入大量有购买能力的客户。
藏富于民的浙江，完全不缺购买力，甚至都不用依靠外省客户，本省客已经足够。
毕竟义乌、台州、温州、永康等浙江地市和县城的房价，都比杭州贵，把他们放进来就行。
只要干完这三件事儿，
杭州楼市的正向循环之轮就嗷嗷叫的转了起来。
供地少了，新房就摇了；
地价贵了，新房摇的更凶了；
摇不到新房，购买力就分流到二手了；
二手成交量起来了，价格夯实之后，倒挂新房就更诱人了；
倒挂新房更诱人了，摇的就更凶了，卖的就更好了，房企也敢拍高价地了；
……
近两个月的土地、新房和二手市场数据，都在向我们证明——
杭州楼市，确实在往这个方向越冲越猛。
还是那句话，
杭州楼市，一定是最先被救起来的市场！
如果你仍对楼市有信心，仍向把资产置换到更有价值和更高能级的城市——
当下、此时、此刻，请一定要先来杭州！
别忘了，
前面我们所提到的窗口期：
核心区域的价值房源库存，只剩一个月。
这一个月的窗口期中，大碗还能组织最后两批杭州城市考察团。
本周末的考察团，仅剩两个名额！
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