近日，南昌市自然资源和规划局发布南昌市城区城镇住宅用地级别及基准地价图，对此很多人关心这个土地基准地价图对我们置业有什么影响呢。
南昌城区住宅
一级用地范围曝光
南昌市城区城镇住宅用地按照土地的开发程度，共分为六个级别。
其中：住宅容积率都为2.3，一级住宅用地面积31.75平方公里，楼面价10065元/㎡，672万元/亩；二级住宅用地8487元/㎡，565.80万元/亩，对比2020年一级住宅用地10594元，同比减少529元/㎡，折合一亩少34.27万元/亩，二级住宅土地9435元/㎡，同比减少928元/㎡，折合一亩少64万元/亩；三类住宅用地从558.87万元/亩到463.87亩，同比减少95万元/亩（楼面价1425元/㎡），四类住宅用地同比减少97.20万元/亩(折合楼面价1398元/㎡)。
如表：
通过以上数据发现等级越高土地价值相对降幅的越少，反之等级越低土地金额降的越多。
但是不是买房就可以无脑参考这个地价呢？
接着看
“六通”是指：道路通、通电、水通、排水、通讯、燃气；“一平”指的是土地平整。
一级住宅用地大致可以分为五个范围：红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲部分区域+八一广场附近东、西区、青山湖东岸；基地楼面价10065元/㎡，672万元/亩。
二级住宅用地范围是在一级用地四周向外辐射，主要集中在朝阳新城、朝阳洲、九龙湖国体、国博、青山湖西、北京东路、艾溪湖西岸、解放东路、艾溪湖东部分区域、新建马兰圩公园附近等；基准地价8487元/㎡，565.80万元/亩。
三级住宅用地范围：主要集中在青云谱、经开（双港＋黄家湖）、华南城+九龙湖环湖+虎形山板块、临江商务区、瑶湖西岸、长棱大道等；基准地价6957元/㎡，463.87万元/亩。
四级住宅用地范围：主要集中在九龙湖西、南昌东站片区、瑶湖东、新建、双港东等；基准地价5959元/㎡，397.27万元/亩。
五级住宅用地范围：主要集中在新建望城、临空开发区、VR科创城、航空城等；基准地价4253元/㎡，283.53万元/亩。
六级住宅用地范围：主要集中在九望新城、流湖、湾里等，基准地价3609元/㎡，240.6万元/亩。
小结
通过以上数据来看，基础地价等级更多是从板块完整度来定价，“六通”一平，即，道路通、通电、水通、排水、通讯、燃气；“一平”指的是土地平整，只能说从官方来讲一级基准用地相对更完善，二-六级等级还待完善。
但，等级高并不代表一级用地下住房价值就越高，why?
南昌是围绕一江两岸发展的城市，一江两岸衍生出了多个强板（朝阳、红角洲、艾溪湖等），中央活力区虽然拥有整座城市综合性最好的资源，但是能级差不够大。
比如：商业资源：朝阳新城、红角洲两个新起之秀反而更像是未来之星（山姆、万象城、大悦城、天虹等），
医疗资源：省中医（抚生园区）、南大一附院象湖院区（江西最大的3甲）、省二附院、省妇保等布局都在中央活力区之外,而交通资源同样不弱，南昌首个贯通式交通在朝阳，地铁4条线，2条在新城，而未来新增的地铁走线也全部集中在中央活力区之外，地铁三期真的要来了！这些区域成大赢家！,
学区资源：反倒新城更有优势，新城拥有高热度不断供应新房，大量优质人群往新城扎推，在教育阳光分班均衡发展下，整个片区的生源价值推高到前所未有的高度，而中央活力区即南昌最好地段内大部分都是老房子，留下的生源反而相对更杂些，又在各大集团在新城设立分校或者总校资源迁徙过去，你看学区整体也没有优势，
产业资源：以中央活力区所在的区有红谷滩、东湖区，这两个区整体GDP加起来842+502=1344亿，拿22年7203亿来说，占比全市只有18.65%，而2个GDP千亿区分别是高新和南昌县，GDP虽然不能代表所有，但高新区28家上市公司就代表能级了，还有南昌4个千亿产业链，没有一个在中央活力区，电子信息（高新破千亿）、新材料（高新破千亿）、汽车新能源（南昌县为主）、绿色食品业（南昌县为主）、未来待入千亿级别的产业航空业（892亿航空城）、数字经济（未来城）、生物医疗、针纺业（青山湖）等，
没有一个千亿级的产业在一级基地，占比高的金融业、商贸区又被稀释价值（朝阳CLD、九龙湖也在打造政务、总部区等），所以，基地等级自然也就不攻自破，
在说产品,中央活力区内房子普遍在1.0时代南昌楼市已到新的高度，内卷背刺时有准备没？,规划、环境又被新城不断的迭代背刺，产业能级、配套能级又没拉开距离，综合价值下来你就会发现，在南昌最好区域买房反而更容易踩坑，
因为，南昌城区不够大，又在公共交通日益发达的情况下，全市各大片区几乎40分钟都能到达（农村就没说哈），再者面临城市管理者不断做强新城的思路，资源不断导入新城等
所以，在这种全方面的趋势下，当下南昌置业是讲究综合属性或者说拥有的资源，即产品（中流砥柱）、学区（上限）、地段（只能保证下限）都有考虑，我把这称为既要、又要、更要的时代，而非土地基地来定价值。
总的来讲，南昌没有强中心，即，更没有所谓的唯中心论，如果一定要说中心，南昌的中心是围绕一江两岸为主战场.
对此你们怎么看....
