土拍进入年末冲刺阶段，各区都很拼~
番禺，压箱底的好货拿出来了！
今天，番禺一口气出让4宗靓宅地，总吸金34.88亿元，总出让面积20.8万㎡。
比番禺吸金34.88亿元更让人欣喜的是，久违的民企竞价氛围，回来了！
本月两度民企夺地，楼市彷佛一夜入春。
恭喜绿城经过2轮竞价拍得番禺广场TOD上盖、万科底价斩获南站核心区靓地。
拍地刚结束，万科的海报马上出来了！
绿城/龙湖拍得番禺广场TOD上盖
今天出让的四宗地块，是番禺今年计划供地名单里，最能打的4宗。
其中，番禺中银大厦南侧地块，总建面14193㎡，成交总价5.0835亿，楼面价16909元/㎡。
地块体量小、总价低、配建少，是难得的，有快速出货的卷王潜力。
因而，地块引来两大民企，龙湖及绿城进行竞价。
但竞争并不激烈，点到为止，绿城胜出。
能引起房企争抢的关键因素，是地块自身素质确实够硬：
这是最流行的，小面积快步走的卷王模式
中银大厦南侧地块，总共3万平建面，从土地推介会流出的效果图看，很可能只布局两栋楼。
中银大厦南侧地块规划示意图
起拍价不到5个亿；单价1.65万/平。
要知道，去年周边地块成交价一度去到2.4万/平，它位置更优越，楼面价却低了30%，有片区定价权。
搭配上，番禺广场核心区位、周边成熟配套，是有一定的安全空间。
先来看看，番禺广场中银大厦南侧地块，该地块位于番禺广场地铁上盖，中银大厦（又称蟑螂大厦）旁。
其所在的番禺广场，官方曾表示是番禺广场板块配套最成熟的片区核心。
前段时间调整规划正式获批，地块要求公建化外立面，这可是琶洲南、面粉厂级别的待遇。
此外，它还有两个让其他新盘艳羡的地方：
这是板块内距离番禺广场TOD最近的新盘
番禺广场站目前已有3号线、18号线、22号线，还有规划中的17号线，未来将四线交汇，去哪都很方便。
地块旁边是基盛万科里，走多一条街有永旺梦乐城，一个地铁站的距离还有个在建的龙湖天街，是番禺最成熟的商圈之一，生活便捷度有保障。
新规地块，使用率有可能达到120%
根据规划，住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率，建筑面积的比例上限可提高至20%。
它将是番禺广场首个超新规项目。
同时项目容积率仅为3.0，梯户比应该不会高。
配套成熟，教育靠蹭
不过要注意的是，地块因为面积小，配建少，自身是不带教育配套的。
按番禺教育局往年的学位分配，很有可能要读周边的东兴小学，初中的话需要在市桥学区的6所初中进行摇号就读。
中银广场地块周边小区密集，有多所口碑成熟的小学
总体来说，目前常见的九年一贯制或者名校教育集团，在这都没戏。
目前，番禺广场主要有3盘在售，区府的路劲美的·隽樾府、番禺客运站的保利琅誉、龙湖金地天峯。
万科出手！一举拿下南站三宗宅地
番禺今天另一个冲KPI关键地块，南站三兄弟，万科需要自身多加努力了。
先说地块的优势：
背着手走路！它楼面地价仅为周边盘一半
三宗宅地楼面价约1.1-1.3万/平，扣掉配建后，还是比城投岭南府更低（地价2.6万/平）。
南站核心区的供应，一直以商务为主，宅地寥寥无几。
放一手市场来看，目前片区内在售项目仅4个，周边除了新鸿基峻銮住宅售价都去到了5万+，除此之外，几乎无其他竞品。
建面合共超15万平的南站三兄弟，加上足够低的楼面价，有望为片区带来新规产品，还将把握片区定价主动权。
换言之，它的定价，很大程度决定南站片区未来价格走势。
自带的片区稀缺学校配套
恕老编直言，地块目前是“生地”状态，很多配套需要自身完善。
地块在今年1月由商地转为宅地
原本规划是商业地，在今年年初才调规为宅地，所以几宗地块只能合力一下，众人拾柴火焰高。
074-1地块，要配建36班九年制学校，以及周边绿地、道路、河涌。尤其配建的九年制学校，对村小为主的南站，意义重大。 074-2地块，要配建9班幼儿园、托育机构 105地块，要建旁边道路+绿地
地块效果图（最终以官方批复为准）
从周边新品来看，自带产业+配套+学校的项目，也会更吃香。
地块成熟仍需时间，定价决定流速
而限制地块价值天花板的关键因素，老编认为是割裂感。
虽然周边总部产业丰富，但目前能用的商业配套，只有万科世博汇、万科中心、喜街。
这些商业配套与项目的距离在300米到1公里之间，满足生活没问题，但烟火气确实是差一些。
交通方面虽然临近广州南站，有地铁2、7、22号线，但从地块到南站得走1.5公里左右，业主以后自备小电驴会更方便。
虽然有新规加持，但在新鸿基南站ICC商业体成熟之前，周边在售盘想寻个好买家，定价是关键。
毕竟南站一众前辈新盘已经说明，再好的规划，也要考虑市场流速。
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