12月过半，前15天上海二手房成交14580套，环比创纪录的11月，还上升了13%。还剩16个交易日，按照这样的趋势，本月有望冲击3万套大关，这将是今年的峰值，也将是45个月以来的新纪录。
都说上海二手房年末继续狂飙，但在天量的数据背后，还有三件事需要知道：
① 体感具有滞后性
② 成交没有新低了
③ 置换链条开始动了
很多人想过929新政后楼市会火，但没想过这么火。
11月仅有9天单日网签量破千，但12月半个月，已有6天单日网签量破千。半月的日均成交量，都快接近千套了。
本月还有31日，还有4天的双休日，年尾冲刺3万套大关，看来真的有希望。
每次写二手文章，后台总是铺天盖地的“怨念”。也不怪读者，在整体大环境有点冬意的背景下，上海这三个月的二手成交表现，真的很不同于个人“体感”，火热的数据着实让圈外的人感觉割裂。
数据来源：网上房地产
但数据就是数据，不得不承认，上海二手房至少在成交量这个单一指标，已用近3个月的时间，实现了底部反转。如果你经历过08和14年的上海楼市，就会明白行情往往走在前头，体感往往是滞后的。这就好比股市，2700点的时候没人感觉是底，3000点才开始感觉牛好像来了。
为什么当下市场和大家的体感不同？因为天量的背后，其实是价格在换取，也就是我们常说的以价换量。
12月的数据还有半月，但从本月前十天的数据来看，环比11月的二手房挂牌价，下跌了0.7%左右。这意味着，房东们要“脱房”，基本没法涨价，成交量的增加，甚至还有一部分是靠牺牲价格而来。
最近和二手中介保持着沟通，关于价格这个敏感话题，他们最新的市场反馈是这样的：以一个小区为例，有10套挂牌房源，会有一两套在新政后有涨价的动作，但这些房东属于可卖可不卖，往往房源有一定的优越性和特殊性，静待有缘人；另外也会有一两套急售挂牌，如今上架一般都会价格直接给到位，最后谈价幅度倒是不多了。
举个例子：几个月前，前滩一套小户型挂牌价是750万，最后一路杀价到600多万成交。如今前滩小户型再急售上架，房东可能初始挂牌就在690万，心里目标可能就是650万。
再大白话传递下信息：现在急售的房东，一般都会参考小区成交底价上架，为的是最短时间吸引买家。但坐到交易桌前的谈判，已不像之前那样大刀阔斧，一是因为挂牌价本身不虚，二是因为最近市场量起来了，卖家有了些底气。
这样就是为何，从挂牌价看，感觉二手还在跌价，但从实际成交来看，很多小区12月的成交，已经没有再创新低了。
无论是二手房还是新房，价格是行外探讨热门，行内我们更喜欢研究结构。
下面这张表真的很有看点！众所周知上海二手房是靠300万级房源（俗称老破小），撑起整体局面的。但11月的成交结构分析图，我们可以看出一个惊人的变化。50㎡以下、50-70㎡这两个所谓低总价老破小面积区间，成交占比都较去年跌了不少。而70㎡以上，除了超200㎡的户型段占比下跌，其余各个面积段都占比提升了。
据链家给出的数据：11月110-140㎡成交占比增加最为明显，占比18.6%，意味着上海每成交5套二手房，接近1套就在这个面积段内。
上海11月二手房成交各面积段占比
数据来源：上海链家
成交价格其实也跟结构走势差不多，可以看出200万以下房源占比有所提升，200万-400万总价段成交占比都跌了，反而400万以上，一直到900万-1200万价格段，占比都比去年要有所提升。
上海11月二手房成交各总价段占比
数据来源：上海链家
前面这两张图，讲的都是占比。粗暴一点讲，二手交易链条已经在往上走了。
为什么会有这样的改变？其实很容易理解，929新政后一系列措施，12月1日起正式实施的“降契税”、“取消非普”，都让所谓的“大户型”成为二手市场的较大受益者。刚改、改善客户也开始积极入场，置换链条的打通，的确是一件好事。
上海楼市收官倒计时，二手市场的这张期末考卷，多少有点超预期。虽然寒冬不可避免，但春日总会来的，你以为呢？
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