中国房地产的未来是美国，不是日本

文化 2024-12-24 22:05 北京

从去年开始，总有人拿中国跟泡沫破裂后的日本比，去年是资产负债表收缩论，今年是对比房地产。

对于这种言论，如果是普通老百姓聊聊也就罢了，但如果有什么专家学者的头衔，再把中国房地产跟日本类比，非蠢即坏，亦或者又蠢又坏。

中国和日本有什么可比性吗？

都已经2024年了，全世界值得中国人对标的不就只剩下美国了吗？就连美国都说未来十年是中美竞争决定性的十年，越来越多的国家认为，倘若美国竞争失败，意味着自工业革命以来，西方霸权终将失去。

如果中国对标的对象是1990年即将崩溃前的日本，那美国人是吃饱了撑着了如此针对中国？坐等崩溃不就行了？怎么动不动搞出什么“第二次冲击论”“产能过剩威胁论”？还要拉拢一堆盟友搞孤立？

有些人不知道认知还停留在什么时代，难道是20年前日本有“八八舰队”，中国只有4艘现代级的年代？该睁眼看世界了。

可以理解当今很多人对高房价的不满、对房价持续下跌的担忧，也理解对未来经济的忧虑，但这是一个客观的事情，要参考哪个国家，历史数据摆在那里，简单对比下就很清楚：

中国房地产的未来更偏向美国，与日本没有半分相似。

日本1991年房地产泡沫破裂、美国2007次贷危机爆发，都导致房地产短期暴跌，但两国恢复速度大不一样。日本从1990年至今已经经历了三十年衰退，仅2000-2010年期间和2012年之后几年有所复苏，但长期看仍然是“失去的三十年”。

至今日本房价指数也没有回到1990年的峰值。

但日本房地产的衰退仅仅是日本经济衰退的一个缩影，背后真正的原因是日本始终没能修复经济增长和基本面，虽然在所谓的“资产负债表衰退论”的解释下依靠财政支出和大降息刺激经济，但实际上不过是靠着底蕴深厚勉强维持民众生活，关键的科技、产业、全要素生产率并没有恢复，反而浪费了大量弹药，导致财政赤字飞速上升。

而且“日本信徒们”经常回避的一个事实是：虽然日本大幅降息，但1999年实行零利率政策后，日本银行机构平均贷款反而大幅下降。日本企业严重缺乏融资和投资的动力，日本进入新世纪后，几乎没有新的有代表性的企业诞生，日本民众也丧失了消费的欲望，出现了严重的代际收入差。

现在国内有的人炒作日本老人死亡改善代际分配，这纯属胡说八道。但凡这个人查看下日本代际财产，对比下过去20年的趋势，再看看日本占比越来越高的非正式员工和常年不动的薪资，再看看不断贬值的日元，就应该清楚至少截止目前，日本代际财富差距进一步拉大而不是缩小。

而且就算财富代际传承，也是富传富，在少子化时代，反而会导致贫富差距进一步拉大。

不要盲目听信网络上所谓的日本老年人退休了退休金不够花，这仍然是少数现象。

日本经济战略家大前研一专门写了一本书《低智商社会》，从日本社会大肆传播的老年人担心退休金的流言开始，批评经济崩溃后持续的低迷状态，导致日本人逐渐丧失思考、学习和创新能力，更热衷于传播无意义、躺平、自我毁灭的思想，盲目从众，于是整个日本国民陷入“集体低智商”，这又反过来导致经济长时间无法恢复正常发展轨道，于是恶性循环。

事实上，相比日本中青年，日本老年人退休生活好着呢，只要不瞎搞，退休后活不下去的才是少数，不要小瞧日本战后黄金一代。

说到这就要进入房地产了，现在有些人拿中国当前房地产跟日本1990年对比，搞不清这些人是想夸中国还是贬低中国。

房地产最核心的指标是城镇化率，中国2023年常住人口城镇化率只有66.16%，而户籍人口城镇化率更是只有48.3%，日本城镇化率早在1980年就达到76.18%，之后直到1991年房地产危机爆发，10年间日本城镇化率只提高了1.36%。

而2021年日本城镇化率为91.87%，美国则为82.8%。

美国城镇化开始时间远远早于日本，而当前城镇化率远低于日本，这已经说明了大陆国家与狭长岛国的巨大区别。每平方公里人口密度，日本是中国的近三倍，而日本虽然国土有38万平方公里，但适合大规模人口居住的地方主要集中在南部，形成了东京、大阪、名古屋三大都市圈，这三大都市圈占日本总人口的75%。

对应日本三大都市圈，中国一二线城市人口占比才只有25%，加上联系紧密的周边城市人口也不过是30%-35%，如果按照日本当前的人口集中度，显然中国大城市人口还是太少。

日本经济长期衰退，原因很复杂。比如日本外贸进出口额在1990年达到相对高峰，之后持续回落，这与日本企业赴海外投资建厂有关，虽然有人说这是所谓的“海外第二日本”，但是这就带来了跟美国一样的问题，通过全球化明明分得了巨大的蛋糕，但切到蛋糕后并没有与全民共享，而是少数跨国资本集团拿走了，全球范围日本这个集团其实变强了，但日本本土越来越弱。

而且日本还丧失了金融主权，体现在日本汇率极其不稳定，猛涨猛跌，要注意日本是一个高度依赖国际贸易的岛国，本土无法维持本国需求，波动剧烈的汇率导致日本经济长期处于凌迟状态。

1985年美元兑日元汇率为1:235，然而到1991年成了1:134，1991年日本房地产危机爆发后，日元竟然继续升值，1995年到了1:93.62。

危机爆发后，反而货币升值，这正常吗？

虽然2020年5月到2022年2月受疫情影响，人民币出现升值，但涨幅远远低于日本，而之后人民币贬值，幅度也远比日本平稳。自2018年贸易战爆发以来，美元对人民币最高7.35、最低6.24，涨跌幅控制在20%以内，而且以半年为单位，人民币波动范围就更小了。

稳定的汇率，是经济平稳的基石。

而且还有两个特别关键、显而易见的不同。

一是利率：日本1980年到1999年利率暴跌暴涨，从1980年的7.25%一路降到1987年的2.5%，然后到1989年为了应对通胀，又在短短一年多时间里把利率增长到6%，涨幅高达140%，1991年暴雷之后又开始大幅降低利率。

就算强如美国，也不敢这么迅猛的折腾，美联储一年内加息降息可比日本平稳多了，2024年全年一共降息100BP，降幅不过是20%左右，哪敢像日本搞出来100%的波动。

那些拿日本类比中国的，也在说中国未来长期维持低利率，面临通缩战，这也是美国投行的观点。那么怎么可能不知道1991年的日本利率有多高？而中国现在呢？

二是M2：日本1991年房地产危机爆发后，M2增速极具萎缩，甚至出现了负增长，而中国11月末M2同比增长7.1%，能一样吗？

至于资金空转，这是另一个问题。

这还没说日本国民性、非正常国家、地小物薄等等差别，单单日本不是安理会常任理事国，就差了多少事。

以上数据都是公开可查的，如果一个专家学者天天拿日本类比中国，却不知道这些基本的数据对比，亦或者假装不知道，说一句非蠢即坏，毫无问题。注意说的是“专家学者”，普通老百姓抱怨几句很正常，归根到底是某些专家学者的问题。

真正应该作为中国房地产未来参照的，恰恰是美国。

不觉得中美之间才更相近吗？

从大国竞争角度，中美博弈才是当今主旋律，就连整个欧盟加在一起也不过勉强作为第三方，日本何德何能跟中国对比？

而在各种改革上，有句话叫“中国是美国最好的学生”，还有个说法是“中国摸着美国过河”，所以当中国在诸多领域与美国同样站在人类前沿的时候，很多人不禁暗叹以后没有现成的石头踩了，得自己过河了。

当然，现在美国也开始摸着中国过河，比如最近《世界是平的》作者费里德曼到中国调研，写了一篇专稿，认为决不能再把中国先进制造业的实力增长简单归源于不公平的贸易行为，中国崛起关键是渴望工作、努力奋斗的劳动者，是世界一流的基础设施以及源源不断的STEM类专业毕业生。

费里德曼还吐槽了一句，说“中国体育管理、社会学和性别研究专业的学生却不多”。

特朗普的一些施政纲领，恰恰是学习中国。

至于在国力、科研、生产、精神面貌等方方面面，中美也有很多共同之处。比如在“卷”度上，美国根本不像一个发达国家，国内普遍非常卷，甚至比中国更卷，尤其是金融行业，中国同行在工作努力程度上根本无法跟华尔街相提并论。

而在全民精神面貌上，各国也有一个共识，那就是中国人、美国人特别容易被识别出来，这种骨子里透出来的大国自信和松弛感，其他国家很难模仿。

而在房地产领域，中美的共同之处就更多了。

小镇一直非常奇怪，明明现在最常进行对比的就是中美，为什么房地产领域中美如此相似，竟然很少有专业人士出来说呢？是在怕什么呢？

美国是一个几乎从零开始建设的移民国家，美国的城镇化很少受到偶然、外部不确定因素影响，就连两次世界大战都没影响到美国，这就意味着美国的城镇化发展脉络非常清晰，更接近一般城镇化发展规律，尤其是适合数亿人口、数百万平方公里的大国。

美国的经验，对与美国国土相似、人口众多、科技产业突飞猛进的中国，自然更有借鉴意义。

美国城镇化发展很早，早在1920年城镇人口占比就超过50%，这标志着美国基本完成了城镇化，但是美国城镇化之后就不发展了吗？

大错特错，过去一百年，美国城市和房地产仍然突飞猛进。从二战结束后到2007年，美国房地产出现了长达67年的大牛市，年均新开工住房150万套，名义房价指数累计上涨高达24倍，剔除通胀后实际房价指数累计上涨121%，成为美国极少数跑赢通胀的资产之一。

这还是平均，美国核心城市涨幅更高，比如纽约曼哈顿从1940年的每平米86美元涨到2000年的12917美元，暴涨150倍，哪怕1975年之后洛杉矶等房价仍然暴涨，到2006年上涨14倍。

2007年次贷危机爆发后，由于美国采取了断然行动，包括美国财政部拿出7000亿美元收购不良资产，到2009年美国房市开始恢复，2012年基本摆脱危机影响，当前美国房价已远超2007年泡沫高点。

目前美国一些机构判断中国房地产将于2026年复苏，也是参考美国次贷危机之后的经验，认为中国采取了很类似美国的做法，考虑到中美相似性，做出这一推测。包括2021年当机立断推出REITs，2024年政府出资收购滞销商品房，借泡沫破裂加强保障房建设等，这些美国机构很熟悉，所以美国用了5年，类推中国从2021年算起到2026年正好也是5年。

顶级投行的研究，其实也没那么神奇。

而且虽然老有人说中国城镇化率到顶了、人口开始下降了，所以房地产、土木没希望了。但这才哪到哪啊，中国是14亿人口，不是日本的1亿人口。

美国早在1950年城镇化率就达到64.15%，与中国2020-2021年相当，然而这才是美国房地产第二阶段的开始。

中国目前只是解决了“有没有”的问题，下一步要解决“好不好”的问题，同时还要伴随人口的大规模流动。

从1920年美国城镇人口超过50%开始，美国城镇化由过去向城市中心集中，变为向城市郊区发展，只是受经济危机、二战影响，二战后才加速推进。

美国在20世纪50年代提出在郊区建设大量中小城镇、分散核心城市人口的新思路，越来越多的有产者开始追求更好的居住环境、更安全的社区。注意美国城市与中国不同，美国城市绿化率极低，而且大量移民首先进入城市，导致城市治安不稳。

这在美国称之为“住宅郊区化”，这是全球城镇化和房地产发展史上极为重要的转变，甚至深深改变了美国乃至全球经济，一个研究房地产的如果不知道这一转变，就不要再谈房地产趋势了。

现在如谷歌等大公司总部，并不是在大都市，而是在大都市周围的小城镇，一般人口不超过10万人。

这一进程也是建立在汽车产业和通讯产业大发展的基础上，而我们当下比美国70年前有更便利的工具。

美国的大公司并不是一开始就去了郊区，而是伴随美国“住宅郊区化”进程，有人有钱就有配套，郊区发展起来了、特色小城乃至乡村发展起来了，城乡差别急剧缩小，而且郊区还没有城市中心污染严重、居住成本极高等等问题。

到了1970年代，美国“住宅郊区化”基本完成，随着新一轮科技和产业革命的到来，这些吸引了大量资金、人才的地方，才诞生了美国当代闻名的巨头。

到1970年美国城镇化率达到73.6%，而这一年，美国城市郊区人口占比超过城市中心区域。

如果类比下，可以期待2040年的中国，城市郊区、大城市周围中小城市，可能成为中国人新的聚集区。

也正是从1970年开始，美国城市发展从重视量正式向重视质转变。表现为美国城镇化率增长迅速放缓，直到2021年才达到82.8%，平均一年增长不到0.2%。

美国开始围绕核心大都市，形成都市圈，然后又形成了三大都市带，包括大西洋沿岸大都市带、中西部五大湖区沿岸大都市带、太平洋沿岸大都市带，三大都市带人口占全美的一半。而现在新的都市带正在形成中。

还有一个关键的数据，也是大家最关心的房价。

有一本书，强烈推荐，书名《美国房地产泡沫史（1940-2007）》，这本书中提到从1950年到2008年，美国住房平均面积不过上涨2.4倍，然而住宅中位数却从7354美元涨到2008年危机前的26万美元，涨幅高达35倍。

考虑到1950年之后美国的“住宅郊区化”，这就意味着：从1950年开始，美国居住开始从追究面积的量，转变为追求居住品质。

回顾美国城市化进程，对比下当下中国，想想看这几年的相关政策。

比如乡村振兴，吸引城市人才、资金、技术等生产要素回流乡村，提升乡村公共设施和服务，推进以县城为重要载体的城镇化建设；

形成了多元的城市发展路线，从过去简单的向大城市聚集，转变为暂时压制特大城市扩张，推进特大城市郊区化建设，比如北京开拓亦庄、通州等，而经济发达地区正在推进都市圈建设，欠发达地区则出现人口继续向中心城市聚集，其他人口流失地区，重心转变为要求做好公共服务、限制扩张发展。

还有这几年强化的城市更新、推动房地产体检维护等等。

房价如何动暂且不说，肯定是要分化的，但只说城镇化，上述这些政策，显然是瞄准美国1950年之后的城市化发展方向。

看完这一篇后，再碰到拿日本类比中国的，可以直接把文章转过去，中国的未来不是日本能碰瓷的。

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