笔者一直关注的惠州市湖滨花园小区，长期以来不是正在维权就是在准备进行维权，最近，小区业委会向前期物业送达了《解聘书》，标志着小区维权工作到达了一个阶段性拐点。以前笔者多次谈到，小区要解聘前期物业是非常艰难的，今天就以湖滨花园小区为例，向大家介绍一下如何解聘物业。
湖滨花园小区今天走到解聘前期物业这一步，是非常不容易的，当年成立业委会的曲折过程不必再谈，成立之后，业委会经历了部分业主、物业的造谣、攻击、参加部分委员身份是否合法的诉讼、换届时被相关部门要求党员过半、申请废除了住建局多份违法文件、投诉物业消防违法、要求物业整改被拒……前一段，在业委会多次向物业邮寄《整改通知书》被物业拒收后，业委会根据业主大会表决通过的终止《前期物业合同》向前期物业发出《解聘书》，通知前期物业合同自2024年12月15日零时终止。
《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该法条规定，只要小区成立了业委会，业委会与新的物业签订了物业合同，无论前期物业合同是否到期，都要终止，就是说小区成立业委会后可以随时解聘前期物业。但要注意一点，因为物业撤离小区涉及到各种资料的交接、设备设施的搬运等一些复杂问题，要给前期物业撤场预留必要的时间，一般是60天，湖滨花园此次就是提高60天通知的物业。
需要注意的是，虽然解聘前期物业的通知是由业委会决定发出，但真正解聘前期物业的决定权是由业主大会掌控的，根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘解聘物业是由业主共同决定的事项，是要召开业主大会由双三分之二业主参与表决过半同意才能决定的，业委会只是执行业主大会的解聘决议。如果未经召开业主大会表决业委会就发出解聘通知，即使物业已到期，也会引发争议，甚至有业委会败诉的案例。这方面的详情可参阅《物业合同到期，业委会是否可以直接解聘物业？》
更需要注意的是，解聘物业绝不是发出一纸解聘通知就行了，最重要的是要物业与业委会进行相关资料的交接。《物业管理条例》第二十九条规定：物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将小区平面图、设备技术资料、物业保修、使用说明等资料移交给业委会。湖滨花园业委会此次发出的《解聘书》中就明确要求物业移交相关资料并附有资料移交清单。一些小区业主及业委会对解聘物业没有经验，把万恶的前期物业赶走当作是首要任务，认为前期物业一走新物业接管就万事大吉，殊不知巧妇难为无米之炊，如果缺乏小区必需的各种资料，再好的物业进驻，也是很难开展好各项服务工作的。
以上书面材料其实不难准备，其实最困难的是要做好前期物业赖在小区不走的各项准备工作。全国各地小区，发生前期物业不走导致新物业无法入场以致双方甚至多方发生激烈冲突的事件是屡见不鲜的。业委会除了要做好通过诉讼赶走前期物业的各项准备外，向小区业主讲明到期无需交费也是普遍采取的方式。《民法典》第九百四十九条规定：原物业违反前款规定（指拒不撤场、不配合交接等），不得请求业主支付物业合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。因此湖滨花园业委会在通知中明确告知物业：从2024 年 12 ⽉ 15 ⽇ 0:00 时起，本小区不再接受贵司提供的⼀切服务，业主也不再交纳任何物业服务费用。
既然要做好与前期物业打官司的准备，那最关键的是要注意留存证据，湖滨花园业委会每次与物业打交道对此都是多加留意，例如发出各种信函通过官方的EMS、对方多次拒收则上门当面送达并拍照等，在证据方面绝不可大意的。
湖滨花园小区解聘前期物业并不是维权工作的结束，而是新的维权之路的开始，估计前期物业绝不会轻易撤离的，街道办、社区是否会参与进来、甚至撤销业主大会决议也未可知，但无论前面的路有多艰难，为了我们的美好家园，广大业主也必须团结一致、坚定信心地走下去。
