新政出台！天津进入全面低利率时代！

楼市 2024-10-26 19:40 江苏

“多级火箭”继续点火。

一天两大利好落地。

存量按揭贷款利率批量下调完成。

有购房者直接从“LPR+75基点”变成“LPR-30基点”，一次性降了105个基点。

且不含今年已降的60个基点。（LPR利率待下一个重新定价日再调整）

更重要的是，低利率将会成为常态。

从11月1日起，重定价周期、加点幅度皆可与银行协商变更。

目前，工商、招商等部分银行已在积极准备有关房贷重定价周期政策落地执行的具体操作指引。预计后续将对外公布。

史上最宽松时代已经来临。

同一天（10月25日），天津公积金也派送政策礼包，大幅放宽首套房认定标准。

四种情况符合其一即可认定为首套。

1）在全市范围内无自有住房的。

也就是，现阶段在天津名下无房。

外地房产以及已出售的房产均不算。

比如，之前用公积金买过房，但房子已经卖掉，目前名下无房，再用公积金买房依然是首套。

2）在本市无住房公积金贷款记录的。

商贷和外地公积金，以及房产都不算。

只要在天津没有用过公积金贷款，再用公积金贷款都可以认定为首套。

哪怕商贷尚未结清。

比如，你之前用纯商贷买了一套房子，目前仍在还月供，在不结清商贷的情况下，申请公积金贷款仍可按首套发放。

它影响的只是你的可贷款额度。

3）多子女家庭在本市有过1次住房公积金贷款且已结清的。

比如，你有两个孩子，之前用过一次公积金贷款买房且已结清，现在想在同区再买一套。

这种情况仍可按首套发放公积金贷款。

4）在本市有1次住房公积金贷款且已结清，本次所购住房与已结清贷款所购住房非同一行政区的（行政区范围以主管部门相关规定为准）。

简单说，就是“按区认定”。

比如，你想在南开买房，只要你南开区没有房产，即可算首套。

即便在其他区或其他城市有N套房产都不算。

买哪个区的房子，只看该区内的房产。

异地公积金也是同样的贷款政策。

要么按房认定，要么按贷款记录，再加上按区认定、多孩家庭。

四条满足一条即可。

哪怕在外地有在还商贷、或者有多套住房都不算，以及在外地用过1次公积金但已结清，也都可以作首套。

这基本已将使用公积金贷款的绝大部分情况囊括进去了。

也相当于变相实现了公积金“买房即算首套”。

而且是全国范围。

那变首套有好处呢？

·首付少一成。

目前天津公积金贷款执行的政策是：首套首付两成，二套首付三成。

按首套贷款就可以少交一成的首付。

·利率也少。

新增公积金房贷利率是：首套2.85%，二套3.325%。

以低利率买房，可以减轻还贷的压力。

·最高可贷额度翻倍。

首套公积金贷款最高可贷100万，多孩家庭120万。

二套最高可贷50万。

这也相当于翻了一倍，甚至更多。

但需要注意，申请天津公积金贷款，必须同时满足三个前提条件：

1）开立公积金账户满6个月且连缴6个月以上。

外地缴存的公积金想在天津买房使用，也必须满足在当地开立且连缴6个月的要求。

2）以家庭为单位，未有未结清的公积金贷款。

即便你没有，但配偶有在还的公积金贷款，你想申请公积金贷款也是不能申请的。

别说首二套了，是没有资格。

3）已使用过2次住房公积金贷款。

包括外地的公积金贷款记录，以及离婚前的公积金贷款记录也算。

且同样是以家庭为单位计算。

比如夫妻双方各用过一次公积金贷款，再申请公积金也是不予发放的。除非恢复单身。

该政策从10月28日起执行。

没有以往走征求意见的过程，就这么猝不及防，直接发布实施了。

可见，天津公积金也在竭尽全力使劲。

而且迈的步子还不小。已经创历史记录了。

不过客观说，还可以再“大”些。

毕竟公积金的宗旨是惠民，积民之金、惠民之居，要起到兜底保障的作用。

它最大的优势就是成本低。

像之前，公积金贷款利率差不多能比商贷利率低出一二个点。

再看现在，优势已不在。

新增商贷利率是3%，存量首套公积金贷款利率是3.1%，存量二套是3.575%。（存量公积金明年1月1日才降至现在新增利率水平）

都“倒挂”了。

即便对比新增公积金，优势也不强。

首套2.85%，只比商贷低0.15个百分点。

这还是在LPR利率维持不变的情况下，若接下来LPR利率继续下调，两者之间的差距势必会再缩小。

甚至广州等城市商业贷款都比公积金利率低了。

但却被叫停。要求，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。实际上这句话说反了。应该是公积金贷款利率不应高于商贷利率。

现在整个大环境都宽松至极，公积金利率也应“与时俱进”。

首付也是。

现在天津商贷首付1.5成，公积金却是首套两成，二套三成。

若组合贷就得取高，按两成贷。

反而显得商贷更有优势，成本更低。

公积金越来越鸡肋。

这不合理。

所以公积金首付、利率的调整，也应提上日程。

像连云港，二套公积金贷款首付比例都降到了15%；青岛公积金也已跟商贷一样，不再区分首二套，首付统一降为1.5成……

甚至连上海的公积金首付也已与商贷拉齐。

天津也可以研究。

包括后台很多人咨询的放开“商转公”等，都是空间。

现在“止跌回稳”虽有迹象，市场也在向好，但仍需继续“添柴火”。

公积金可以发挥出更大的作用。

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