昨天很多渠道都在传一个大消息，说是厦门的银行按揭贷款利率要减少减点。具体是要减少减点10个基点，从最低利率的2.95%调整到3.05%。
很多人传着传着，就变成了“因为房子卖得太快，银行又支棱起来。前一段买房办按揭的，实现了房价和利率的双抄底”，“未来厦门再也没有2字头的房贷利率咯。”
到底是不是这个样子？
当然不是，这就是个谎言，想要推动犹豫的购房者抓紧入市的谎言。
为什么说是谎言？因为本质是不一样的。
减少利率减点的目的，是为了未来逐步让新房利率与存量房利率接近。
存量房贷利率哪怕是前几天调整以后，目前依然是LPR-30基点，新增房贷利率是LPR-65基点。这显然是不公平的。合着老客户不如狗呗。
上头也观察到了这个事情，所以在逐步推动存量房贷利率和新增房贷利率对齐颗粒度。
未来新房利率减点的幅度会减少，存量房贷利率减点的幅度会继续增加，一直到两者逐步拉平，当然，这中间会有一个曲折的过程，不是一蹴而就的。
那么是不是意味着新增房贷利率的实际额度要提高？当然不是这个样子。
我们可以观察到，前段时间，银行刚刚再次往下调整了存款利率，目前存银行定期利率基本上连狗都不如，未来可能继续低到连狗都不理。
为什么银行要这么做？因为要给自己的存贷款利息差预留出足够的空间，这样才不至于亏本赚吆喝。
我们预估，LPR在3个月到5个月内，还要下调。因此最低的房贷利率很有可能到明年，继续保持在2字头运行。
所以，这根本不是什么因为房子卖多了、贷款放多了，导致银行飘了，要涨利率了。不是这么一回事。
就上个月到这个月卖的那点房子，单月量可能还不错，但总量看才哪儿到哪儿啊。
银行虽然绝大多数情况下都比较狗，但绝对绝对不是傻瓜。他们不做生意了，脑子瓦特了才这时候想着釜底抽薪——他们是考虑到存贷款利息差空间有限，为LPR下行做准备！
有一说一，目前这个谎言，很好地反馈了想卖房的人依旧努力推动新人入场的心态。说明这也是市场回暖的特征之一，至少不像过去几个月那样躺平说胡话用最低价格炸业主了。某种意义上，这是好事。
另外一件大事，是年底可能会有三个产品比较炸裂的新项目要进入市场的视野，都来自于建发。
一个是建发的上下湖地块，其中小地块总共就68套，都是251㎡以上的大户型。其中366㎡户型是一梯一户。这是厦门岛内第一个按照最新规划设计的第四代住宅产品。
一个是建发五缘湾别墅。大概率是叠墅产品，也会带大量第四代住宅的元素。
一个是建发海沧乐活岛湾墅。要推出纯联排+双拼别墅，上下可以拓展6层，而且厅的宽度达到7.8米，大于上一个时代岛外别墅的整体南向面宽。同时这里也要推出120㎡的第四代住宅洋房。
建发这个操作，可能带来的主要影响是，岛内岛外又有一大堆新盘的户型，要变成开盘即落后的户型。
上个月刚抢房，下个月户型就落伍，甚至是落后一个时代。这种事情是不是很欢乐？
背后的问题依然是我们之前说过的，内卷升级，竞争依旧激烈，并没有像某些对真实情况胡说乱说的小可爱那样鼓吹的市场好到爆炸。（《厦门楼市进入微妙时刻，很多人被误导？又有人出来骗人？市场真相到底如何？》）
市场如果真的好到爆炸，那开发商直接用之前的图纸随便弄一下快速建出来开盘卖就好了呀。快速建出来，快速卖掉，项目的IRR快速兑现——这才是懂资本运作的人应该做的事情。
如果环境能够好成这样，那还卷什么产品，关键是还会卷自己旧盘的产品，犯得着吗？
千万别告诉我们，那些胡说乱说的小可爱，根本不知道IRR是什么东西。
好了，我们总结一下：
1、厦门近几天的谎言，说明市场主要参与者依然想推动犹豫的购房者尽快入场。
2、厦门的领头羊企业，依然在卷产品升级，通过产品来拉大和对手，甚至是自己过去项目的差距。
3、市场并没有到躺着卖的阶段。
4、未来利率还会继续下行。
在这里，我们还得吐槽一下。福州的第四代住宅都做烂大街了，厦门的第四代住宅才刚刚开始。我们觉得厦门的限制还是太多，特区的魄力依然不足，还可以把步子迈得再大一点。
你聪明，你怎么看？
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