今天是厦门2024年最后一场土拍，已经预热了接近半年。
有一说一，作为取消竞拍限价，吃了重磅强心剂红利，并且地块周边新房卖得很不错的前提下，今天的土拍依然是由托底的企业来底价成交，这就是不圆满的核心理由。
从去年四季度至今，已经超过一整年，没有未来开发商参拍的身影咯。
我们先来看四块地的成交情况。
2024P03东渡地块，可售楼面地价39956元/㎡，建发底价成交。
X2024P01翔安彭厝地块，可售楼面地价11870元/㎡，国贸底价成交。
H2024P02海沧东屿地块，可售楼面地价20043元/㎡，轨道底价成交。
2024JP01集美西亭地块，可售楼面地价18011元/㎡，联发底价成交。
所有的地块，除了东渡没有参照系以外，对比上一轮同地段出让价格，全部降价了，有些地降价的幅度相当大（比如海沧，降价约8000元/㎡）。但依然没有溢价，依然是底价成交。
这说明什么？说明开发商依然对未来保持谨慎乐观的态度。
为什么说是谨慎？
没有外来开发商参与土拍，更没有外来开发商竞拍成功。民营企业的踪影都看不见。只能说2022-2023那一轮，把民营企业和外来开发商给套怕了。如果岛内地价5万+，开出来能够实现走量的房价也是5万+，再加上没有任何反哺的动作，完全交给市场自己去消化，相信没有哪个开发商能够长久承受住这样的暴击，亲儿子也不行——因为久病床前无孝子。
为什么又说乐观？
因为地都拍出去了，没有流拍。尤其是东渡，周边老破小已经卖到了2万上下，这里的地价还能4万，足够乐观咯。
说明这几个地方的库存是可控的，开发商觉得能够卖得出去，能够维持养活公司员工。至于能不能赚，能赚多少，谁知道董事会调整人事架构与项目赚钱哪个先来。先干再说。
对比而言，整个二线城市，除了网红成都、杭州，其他大多数城市最近的土拍都没有能够实现溢价。成都和杭州的人口、资金总量，不是厦门能比得上的。
厦门并不是省内第一个底价土拍城市，福州也一样。没有谁比谁更洒脱，大家都是在走钢丝绳。
我们的判断和大多数开发商保持一致——现在是市场回暖期，并没有到市场火热期，地属于明确有赚头才会去拿，如果要踩钢丝绳那么只能缓一缓。
关键是总部不批没有大赚头的投资方案，同时也不接受房票转地票的套牢版投资方式——投资方要看到现金流。
毕竟地主家也没有余粮，谁的钱都不是大风刮来的，银行和财团迟早会上门催债——比如某个岛内豪宅，就是催债的活样板，打开销控一堆被查封的房子，只有铁憨憨才会觉得那里卖得好。
话说回来，虽然土拍恋人未满，但某些板块已经开始有了些许阳光的颜色。
比如岛内的五缘湾，新房小户型卖光，已经有清退房源被拉出来作为价格反弹的标杆。接下来中大户型和新楼盘的数量是有限的，意味着整个五缘湾大板块的新房终局即将到来。在这种情况下，想要挤进五缘湾的人自然是愿意加速入场投出手中的关键钞票。
目前的市场，就是一个分化的市场。这意味着【朱门酒肉臭，路有冻死骨】。
卖得好的项目走量迅速，控盘整个区域的价格走势，吸引一大票热爱的人趋之若鹜，并且快速消耗市场上的购买力。
卖不好的项目，只能在售楼处坐着数钢镚玩，只能看着别人爆卖，然后自己酸两句“我未成名君未嫁，可能俱是不如人。”
在这里，我们依然坚持一个真回暖的标准，也请大家记住这个标准：
一定有外来开发商参与土拍，并且溢价10%以上成交，才能标志这座城市开始有了真正的热情。
如果有，说明一切向好。如果没有，大家还是保持微笑。
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