8月22日，碧桂园服务成立了一个新组织——追讨欠款委员会，据说是由总裁徐彬淮带队，主要负责全面推进各项欠款追讨。
有业主说，物业公司这是要干么？其实，这真不是针对业主。
曾经物业公司号称房地产的现金奶牛，现在回款却越来越难了。
根据多家物业上市公司发布上半年业绩，今年多家物业公司的应收账款有大幅增长。
其中碧桂园的贸易应收款规模高达185亿元，较2023年末增加了21.22亿元。
万物云单单关联方的应收账款就有38.2亿元，较2023年末增长53.5%。
建发物业来自关联方的贸易应收款为4.28亿元，对比2023增速达到了144.5%。
为什么物业公司的回款越来越难了？根据我们长期从事房地产、物业法律服务的实务观察，主要有如下几个原因：
1、整体市场经济下行，是回款难的根本原因。其中开发商、交易方、业主等都受到较大程度的影响。
2、房地产市场经济下行，开发商没钱了，大量开发商的关联交易或者是空置费，开发商无力支付或者干脆躺平不支付了；
3、消费降级导致业主对于几块钱的物业费越来越敏感，开始更加注重自身权利的维护，一旦物业服务不满意，拒绝缴纳物业费是常态，甚至动不动向物业倒追10几年的公共收益等；
4、部分政府项目，由于政府预算紧缩与财政资金的分配调整，结算难度和回款难度都很大；
5、法院诉源治理政策的影响，物业案件难以立案，全部进入诉前调解，经过一定时间的积累，目前法院物业案件已经难以负荷，物业公司通过诉讼途径追讨物业费或者相关欠款的难度越来越大。
在这种情况下，我们认为物业公司可以考虑如下几点思路：
1、物业公司需要更加关注自身现金流的问题。比如可以通过一些优惠政策，吸引业主预存物业费；
2、物业公司需要考虑调低无法及时回款的关联方交易比例。比如万物云就表示下半年将进一步降低与万科间的关联交易；
3、现金回款有难度的，可以考虑以资抵债，多种灵活方式实现回款。
4、需要加大催收力度，把催收落实到日常，不能到半年或者年底考核时才临时启动催收。除了诉讼催收之外，需要考虑多途径灵活的催收方式，例如支付令、第三方催收等。
5、需要更加注重维护好客户，只有真正获得客户的认可，才能形成客户良性付费的循环。
你觉得物业催收难吗？欢迎探讨交流。
房产律师张伟强
福建/福州
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