既要让青年人才安居乐业、让工薪收入群体“居者有其屋”，又要满足改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，这是时代对住房保障和房地产行业的新要求。
郑州市住房保障和房地产管理局(以下简称“郑州市房管局”)数据显示，今年10月，郑州市商品住宅销售面积为91.57万平方米，相较9月环比增长52.57%，在传统销售旺季实现了“金十银九”成绩单。
与此同时，可以拎包入住的郑州青年人才公寓，也逐渐成为年轻人落脚都市首选，不少人才公寓开放即满租，目前郑州城发集团已累计配租15个项目、1.67万间人才公寓。
11月4日，顶端新闻邀请平台优质内容创作者，走进郑州房地产售租一线，进行市场调研。
顶端新闻记者 高瞻展 李斯琦
01
【民生】
人才公寓高品质，开放即满租
今年以来，中央会议多次提及保障性住房建设。将保障性住房回归居住属性，让青年人才轻装上阵，投入城市建设及事业发展，实现人才与城市“双向奔赴”。
筑巢以引凤，花开蝶自来。建好人才用房“蓄水池”，让各类人才在郑州安居乐业、安心发展，也是郑州建设国家创新高地和人才高地的重大举措。
11月4日上午，在位于二七区的嵩山美寓一楼公共空间，年轻人们散坐在阅读区，摊开书本、打开电脑忙碌着，与传统出租屋逼仄的生活环境不同，阅读区、健身房、书画室、洗衣区等公共社交空间基本已是郑州青年人才公寓的标配，室内也是全屋精装，家具家电水电气暖齐全，开放选房后即实现满租，“一个月房租六七百元，居住条件还这么好，真是太好了。”住户王先生说，这是他“梦想开始”的地方。
而位于中州大道南段的中州美寓，不仅地段优越，小区环境也颇为精致，走进归家大堂，迎面是树阵、水景，穿过叠石曲径，如果单元门头上没有“中州美寓”标识，几乎与住宅小区无异，工作人员介绍说，城发集团在该小区整栋收购了2栋住宅楼建设人才公寓，租金按户型面积不等，参照市场价七折，目前出租率也是100%。
同行的顶端新闻平台优质创作者、知名房产博主曹杰感慨，城发集团整栋整栋收购住宅改建人才公寓，一方面去化库存、缓解房企资金压力，另一方面统一建设运营保障性住房，也大大降低青年人才在郑州发展的居住成本。
在随后的视频节目中，曹杰向粉丝分享道，“我想给郑州点个大大的赞!这些利民的事情做的非常好，今天看到的人才公寓，用较低的租金，匹配如此丰富的公区配套，郑州市真正在努力为在郑州奋斗的人才创作更好的居住环境和生活体验。”
顶端新闻记者从郑州市房管局获悉，截至目前，郑州市共筹集人才公寓项目95个，106495套。其中省级人才公寓项目10个、市级人才公寓项目11个、区级人才公寓项目24个、城发集团回购用于人才公寓项目50个。
02
【数据】
环比上涨52.57%，郑州“金十银九”成绩单出炉
保障房稳步建设发展的同时，郑州商品房市场也在逐步回暖。
顶端新闻记者从郑州市房管局了解到，10月份，郑州市商品房销售111.87万平方米，环比增长9.21%；其中商品住宅销售91.57万平方米(7770套)，环比增长52.57%，扭转了6月份以来连续下滑的局面。
值得关注的是，回顾前10个月，新房市场方面，郑州市全市商品房销售1328.44万平方米，同比增长43.12%；其中商品住宅销售1008.22万平方米(85033套)，同比增长33.82%。
二手房市场方面，郑州市二手房交易面积为955.37万平方米，同比增长70.76%；其中二手住宅交易面积为912.76万平方米(86547套)，同比增长71.92%。
从数据中可以看出，当前郑州市住房需求依然旺盛，处于相对较高水平。但相较于新房，二手房在整个交易市场中占比更大。
在贝壳签约服务中心(商都路店)，相关工作人员介绍，通过郑州贝壳的成交数据来看，金九银十的周期规律仍在，二手表现超出预期。9月贝壳新房住宅成交环比增长27.7%，同比增长8.5%；10月环比增长29%;二手住宅9月成交环比上涨11%，10月环比上涨9%。
中指研究院认为，郑州购房总需求虽然有较好的支撑，但也能看出二手房市场分流新房市场客户较为明显，说明置业客户在新房选择上仍存在一定担忧。
未来市场的企稳恢复，一方面需要加大力度稳就业、提收入，改善居民预期，另一方面需要继续大力推进“保交楼”工作，增强购房者在新房市场的置业信心。
03
【市场】
10月到访、成交环比增长，有项目三季度完成全年任务指标
在龙湖熙上项目售楼部，看房客户络绎不绝，有客户在咨询中表示，当前正值政策优惠和利率优惠的集中期，若项目能再给一些让利，当天便能定房。
龙湖熙上项目相关负责人向顶端新闻记者表示，10月份项目整体到访量超过了1500组，置业顾问工作非常忙碌，当月整体成交额达到了1.8亿左右，同比9月到访量和成交额均增长30%以上。
该负责人表示，结合郑州“15条”政策出台，以及近期诸多楼市利好政策，比如青年人才购房补贴、契税减免、公积金“认房不认贷”等对刚需购房和改善置业群体都非常友好，龙湖熙上项目近期到访的客户普遍较为关注“契税减免”和“人才补贴”政策。“值得一提的是，客户从到访到成交周期非常短，基本在3-7天左右，利好政策帮助项目实现了在10月份整体的优秀成绩。”
“我们项目的年度签约及回款任务在9月底均已提前达成，10月份到访量较9月提升约22%，受十一假期影响，地市客户占比增加，项目10月整体的转化率较高，成交量环比提升约18%。”美盛金水印项目负责人吉锦浩说，市场呈现比较鲜明的分化，客户置业决策较前期更为谨慎，优质项目客户的购买信心更足，改善楼盘客户购买周期缩短，“改善置业是现在和未来的方向，最后两个月我们预计会再冲刺完成3.5亿的销售目标。”
顶端新闻记者从万科山河道项目获悉，10月份整月，项目到访量达到508组，相比9月上涨15%，成交了51套，也比9月提升11套。就万科大都会项目而言，10月整体到访量相比9月提升6%，成交量有了明显的增长，环比9月提升43%。
04
【展望】
多渠道发力促年底销售，一项目欲冲击“郑州市单盘流量王”
距离2023年结束仅剩最后两个月，项目为了促进销售都有哪些计划?市场将会以怎样的结果收尾?
亚星锦绣山河项目负责人在接受顶端新闻记者采访时则表示，亚星锦绣山河倚澜苑今年提前60天交付，安泰苑项目提前了240天交付，预计年底锦绣山河6号地也会提前120天交付，加上项目划片郑州实验外国中学、第一附属小学，为项目提供了更多的价值支撑。“接下来2个月我们项目也会在销售中脱颖而出，争取冲击今年的‘郑州市单盘流量王’。”
就今年最后两个月郑州房地产市场的发展，曹杰认为，由于郑15条中的契税补贴和二胎三胎购房补贴持续到12月31日，真金白银的补贴对于真正有需求的购房者来说，是不错的购房时机。
而对于开发商来说，年末冲击任务，叠加购房补贴政策支持，以价换量是最好的营销策略，从政策节点和开发商年底回款两方面结合来看，最后两个月的市场交房较于三季度会有明显提升。
“我目前最看重的一项数据就是二手房挂牌数量，只有二手房筑底，新房才能到底，整个房地产行业才能到底。”顶端新闻平台优质创作者、郑在说房主理人刘兵说，郑州十月份二手房挂牌很多，成交量在全国排名也很超前。但进入十一月份，郑州市二手房的挂牌数量增速在下降，已经有了企稳的迹象，如果说二手房稳住了，那就能确定郑州楼市到底了，“我认为这是好事儿，再观察一段时间。”
保障民生，尊重市场，中国房地产正在加速修复，回归正常轨道。贝壳研究院认为，通过保障性住房作为商品房的补充，能更好地实现“居者有其屋”的大目标，同时让商品房回归商品属性，意味着后续关于商品房的限制性政策将逐步解除，供需及价格由市场自主决定。
中指研究院则表示，未来商品住宅市场更加聚焦改善需求，房地产将回归到以产品力为核心价值支撑的商品属性上，可以较好地避免刚需群体过度加杠杆，以及有效减少房企的盲目扩展行为，进一步降低风险，有助于房地产市场平稳运行，预计今年四季度部分区位优势明显、产品力强的项目有望保持良好的销售表现。
监制/陈松 统筹/高瞻展 编辑/李斯琦
