“5.17”新政之后，我们密集调研了深圳、上海、杭州等城市。
今天，我们旗帜鲜明的给出大家两个结论：
1、市场正在复苏，且深杭反弹最快；
2、总价400-500万，看杭州！总价700万以上，看深圳！
本周末深圳考察团，下周末杭州考察团！
本周六日，葫芦娃老师亲自带队，看深圳最核心位置。
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以下为正文。
咱们今天唠一个能把三观干稀碎的事儿。
哥们儿干房地产媒体八年了，也是头回听说，今天跟大伙儿念叨念叨，一起开开眼！
什么三支箭啊，去库存会议啊，虽然都没提到，但是论药劲儿绝对有过之无不及。
据可靠线报：“目前在上海部分银行申请1000万以下房贷，无需流水，银行秒批！”
就上面这几个字，谁看了不迷糊？
有些老铁听完了瞬间就得懵逼——
申请房贷，那不得提供收入证明，而且银行流水得照月供覆盖个双倍才成吗？
再说了，1000万又不是小钱，你就按3.25%的利率算，月供也得43520呢…
一个月不入账个小10万，哪能贷出1000万来？
能！这年头儿你只要敢行动，一些银行就能成全你，1000万秒批。
但你以为这就完事儿了？炸裂的还在后面！
大伙儿可以回忆一下，你们的房贷是啥时候批下来的？
如果没记错，99.99%的人是交完首付银行放款。
打个比方，总价500万的房子，两成首付就得交100万后，等着下总额400万的房贷。
可这玩意儿是真金白银，不是甩扑克，100万真不是说甩就甩的。
这意味着普通人申请400万的房贷，其实门槛并不算低——
按照上海市2023年人均可支配收入8.48万算，100万得一家三口不吃不喝4年才能凑齐，更何况，谁也不可能不吃不喝。
按正常速度，俩4年能凑齐在普通人堆儿里已经牛逼到头儿了，何况后面要还大几百万的本息，想想那都能难死。
可是，可是，现在用不着这么麻烦了！
只要您能下个20万定金，就能从银行贷出400万来！
我一寻思，这玩意儿要真来一把骚操作，把合同网签价往上涨个100万，那岂不是拿20万定金就能撬动小500万规模的资金总量吗？
啥叫“四两拨千斤”？这回算是领教个瓷瓷实实！
可是咱仔细想想，你这是简简单单的购房贷款吗？
首付不用支付足额？通过合同价提高按揭额度？只交定金就给下贷款？
这不就是纯纯变相默认首付贷吗？！
首付贷，放在过去妥妥的表外杠杆，是被严厉打击的对象，现在居然被招安了，想想就刺激。
斗胆再往深琢磨一步，这要和咱们前面说的“先息后本”放一起玩呢？
比如“先息后本”签个10年合同，中间不用过桥，那这事儿就成了——
拿着20万定金，撬动了小500万的资金盘，10年之后再还本金…
合着一手握上海房票的无房户，只需要拿着20万定金，后面按月还个利息，就能在绝对的头部一线城市买套房子。
如果贷款人胆子再肥一点，20万定金我不要了，银行放了那小500万的款，直接拿来投在别处，那20万全当是天量放款的中介费。
行，这也能忍，反正肉烂也是烂在一个锅里。
可是，这货万一要没想肉烂在锅里呢？
要真冒出俩“富贵险中求、恶向胆边生”的货，行长迟早不得回家剪金丝去？
既然话已经说到这儿，那咱们预测个更大胆的——
照这么下去，零首付落地恐怕也只剩时间问题了。
承认零首付和默认首付贷，其实就差一层屁帘子，掀不掀开它都那么回事儿。
可能你想问：这么玩银行受得了吗？
人穷志短，马瘦毛长！
少部分银行能胆儿这么肥，归根结底还是增发货币淤堵的锅在猥琐膨胀。
截至2024年5月底，我国广义货币M2的总发行量约为301.85万亿，同比增长7%，但是，同一时期M1余额只有64.68万亿，同比下降4.2%。M1与M2的差值进一步走阔！
与之相对应的是，2024年前五个月社会融资规模增量累计为14.8万亿元，比上年同期少2.52万亿元，降幅在17%以上。
至于网传的五月份居民端贷款下降了多少，大伙儿看看下表就行，杀伤力有点大，不予评论，建议你们也少吱声——
再说一个更直观的数据，今年前五个月，住户贷款增加值还不到9000亿，但前五个月的住户存款增加有7.13万亿。
央行背书降首付，一线城市前所未有地降到15%，三四线城市干脆干到7.5%甚至零首付，费这么大劲加杠杆就加成这样，真是太硬了！
而同一时期银行业的净息差也史无前例来到了1.59%，持续低于1.8%的临界值。
你这还盈利奶个哨子？！
据统计，今年1-4月，国内上市银行整体净利润同比-0.6%，大行、股份行、城商行和农商行分别同比-2%、0%、7.1%和1.2%。
说来都觉得有意思，银行业绩主要来自于规模和其他非息贡献，颇为典型的就是把握债市配置时机，拉动其他非息高增。
但问题是，银行最大的主业没见气色！
这就好比你家有一台冰箱，能变频、会省电、面板做得贼漂亮，但它就是不制冷…
它是个冰箱！它就得制冷！它是个银行！就得赚息差！
看到这一步，想必对于某些在沪银行的超宽松操作也就不难理解了…
或许它们也知道1000万的贷款秒批有瑕疵，
或许它们也知道只交个定金就给下贷款值得商榷，
或许它们也知道这玩意儿配合上“先息后本”能让天量本金回流时间节点大大后移…
但似乎现在啥也比不上疏通增发货币淤堵的燃眉之急。
毕竟，与房地产有关的贷款份额占据银行业总体放贷份额的四成，只有需求端发力，上游才会接收传导实现发力。
这个事儿，银行想得贼明白！
但是，但是，现在有一件事大伙儿想不明白了——
就它们这么玩，让银行风控情何以堪？！
银行风控存在的意义，是确保银行业务在风险可控的范围内进行、防止因风险事件导致银行资产损失、维护银行的稳健经营和声誉。
说句老百姓都明白的，就是尽可能减少银行坏账、呆账，保证银行持续盈利。
而银行风控重点监测小散的无非就三点：
1）客户行为异常，短时频繁大额出入帐；
2）贷款人资质审核，征信、流水甚至工作性质都在其列；
3）贷款人逾期还款、欠款增加，还款能力出问题。
现在倒好，也不知道银行是过够了还是看透了，只要你愿意贷款，它就能变着法给你各种便利。
之所以能这么干，最合理的解释莫过于——
信贷萎缩、存款激增一旦形成某种对称关联，便不易发生逆转。
在这种情况下，如果银行一动不动，那只能看着盈利被步步蚕食。
相反，如果银行大胆些扩大口子放贷款，完全可能在今后的动态平衡中扭转盈利局势。
如果信贷增量重新出现羊群效应逐步增多，被定向洒到楼市，那楼市处境必将迎来扭转。
银行与楼市是背靠背的关系，楼市处境一旦出现扭转，那银行的盈利也必将得到修复。
简单来说，缩头必是一刀，伸头不一定挨刀！
这才是近期银行默许或推动一系列宽松操作的真实动机！
这年头，贷款审批确实宽松得让人三观原地炸裂。
而且不出意外的话，未来审批流程大概率是没有最松，只有更松。
但这并不意味着对你而言，贷款可以闭眼吸收。
门槛低、流程短、额度大、还款方式灵活…确实都是优点，
但说到底，借到手里的钱归根结底是要还的！
犟嘴的可以把文章往上翻，琢磨琢磨1000万的贷款总额，月供43520自己能不能顶住劲儿。
这就看两样儿东西了——
第一，你有没有赚钱的能力或者牛逼的现金流；
第二，你手上买到的东西未来具不具备稀缺性。
前者决定了你这笔信贷的可持续性，后者决定了你这笔按揭带来的价值预期。
一个是下限，一个是上限，个人认为这俩事儿缺一不可。
有老铁说，那我贷不了1000万，我贷个300-400万总可以吧？
在大虹桥或者五大新城一类的地方买套刚需房总可以吧？
贷300万，利率3.25%，月供13056；
贷400万，利率3.25%，月供17408。
上海不少夫妻俩，收入cover这个月供没问题，这时候你需要考虑的是未来的收入预期与房产价值预期。
收入预期某种程度上讲是门玄学，不过从当前啥啥基础开销都涨价的大背景下，用工成本上升似乎只是时间问题。
至于具体到每个家庭成员，工作是否稳定就只有自己心里能去衡量了。
那么，上海未来的房地产价值呢？
5月27日，上海发布“沪九条”，进入6月份以后，二手房的成交热度连创新高。
6月13日，上海一天二手房成交规模干到了996套，打破了2023年3月18日，“小阳春”期间创造的991套的最高点。
6月14、15日两天，上海二手房成交量接连突破千套大关，分别是1059套和1184套。
从成交结构上看，刚需自住和改善自住几乎在同时下场儿。
这无疑是当前这座头部城市触底反弹的强烈信号。
上海，无疑是中国楼市的一个无可替代的风向标。
上海楼市，特别是存量房市场的流速热度与议价能力，对其它热点城市具有很强的参考意义。
未来，随着产业与人口的马太效应持续加剧，在持续的宽政策、宽信贷的影响下——
大概率会有越来越多的头部城市开启轮动模式。
这件事，在杭州、深圳、广州、苏州、成都、厦门等众多城市里正在悄悄发生。
本周末，大碗楼市即将全面开启深圳游学考察团活动。
旅程中，全程会由娃哥陪同，并为大家讲解深圳的楼市现状、板块价值以及未来的发展趋势。
下一周，还会有杭州游学考察团等着大家！
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