NO.1|壹
为什么要收购存量房？
2024年上半年央企、全国布局的国企及地方国资合计占比超70%；城投拿地后的出路，无非就是合作开发、代建开发、或再次转让土地三种。而寻找代建企业开发是目前最好的出路，从一系列数据来看，理论上未来代建空间巨大。
NO.2|贰
国家队收购的两种方式
国家队收购有两种方式。
一是向房企收购卖不动的新房（以现房为主）。这种方式直接了当，能快速给新房市场去库存，而且操作流程比较简单，也可以快速有效地给房企减负。
二是收购存量房，以旧换新，打通一二手房置换链条。这种方式比较繁琐，但同时能给新房、二手房去库存。在操作过程中，包括登记、看房、意向认购、评估、价格确认、购房者考虑时间、四方协议的签订以及后续买卖合同的正常流程等。
来看看具体操作：
一、央行的保障房收储再贷款，明确拿出3000亿
中国人民银行5月17日对外宣布 ，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
二、以旧换新，国资入场收购
据不完全统计，目前已有超60个城市进行了以旧换新试点。从形势上来看，逐渐从三四线城市向一二线城市扩散。目前上海、深圳和广州也加入了进来。其中，有不少于15个都是国资入场收购的形式。直接由当地政府或者地方城投进行兜底。目前公布的计划收购套数合计超过1万套。
三、地方国资收购存量房拿来做保租房
去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市批量收购存量房，用作保租房。而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿。1000亿相当于全年销售额的10%，对比之下支持力度非常大。
4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式。计划收购的存量房套数超过16000套。
四、多地明确收购存量房用途
武汉、西安、南京、杭州、合肥等地均提出支持企业收购商品房，并明确用途。
5月6日，武汉发布稳楼市新政，其中提出，推行“卖旧买新”交易新模式，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
NO.3|叁
结语
第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：
7月30日高层会议提出的积极支持收购存量商品房用作保障性住房，是历次高层会议中首次提出，也表明了高层对于市场去库存的决心。以往的保障房大多都是建在偏远郊区，对于一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤时间来住进郊区的保障房，但三四线城市却很难有愿意选择此类保障房。现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段，地方政府能为租房群体提供更多优质地段的保障房。这样做不仅仅提升了对务工人员的吸引力，还能为三四线城市留住人才。目前收储的实施仍以中小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，需要大城市带头起到示范作用。
