杭州绝版宝地不“绝版”，不仅能拆还能改。
就在前两天，海潮TOD地块及周边地块公示了最新的规划调整图。
△规划调整前后地块性质
从原来的一宗商地+两宗商住，调整为一宗商住+两宗住宅。直接多出了两宗纯住宅，而且原先商住地块内的商业和邻里中心集中调至现商住地块，住宅地块更加纯粹了。
△规划调整前后指标明细
海潮TOD“商改住”直接是击中不少改善顶豪的心啊。
要知道海潮TOD的位置很核心，就在杭州城站前，也被称为“城站东广场”。也是杭州地铁7号线莫邪塘站、杭州地铁四期“南北快线”地铁18号线（在建）海潮站上盖物业。
△海潮TOD位置图
周边配套也还不错。勇进实验学校（始板桥校区）、崇文未来学校均在步行范围内。还有新世界k11在建设中。
而且它所在的望江新城板块，宅地已经断供四年之久。次新住宅小区只有海潮望月城和新世界江明月朗园两个，挂牌均价还比较高，在9-10万左右，成交单价则在7-8万元。
△新世界江明月朗园贝壳挂牌截图
望江新城在限价时代的杭州楼市，代表了限价最高峰——69800；那么不限价时代下，海潮TOD的价格则更加引人关注。
从蒋村低密地块、奥体望阙南地块、文晖打铁关TOD，再到望江新城海潮TOD，杭州商改住越来越多，位置也越来越核心。
据拿地宝统计，2023-2024年，杭州市区“商改住”调整的建筑总体量高达281万方。这些“商改住”的面积分别占当年宅地出让建筑面积的18%和20%。也就是2024年出让的五分之一土地是来自商改住地块。
△图源拿地宝
而且可以发现，2024年“商改住”的风从萧山区、余杭区、钱塘区等区域吹进了主城区。
西湖区2024年商改住直接比2023年增加28万方，而滨江区和上城区则实现了0的突破，2024年分别有4.9万方和10万方的调整体量。
2025年一开年，就丢出了海潮TOD的重磅商改住地块，相信今年商改住势必还会频繁出现，而且不乏核心板块商改住地块。
核心板块商改住倒不失为提振楼市、缓解区域供需失衡的好招式。
海潮TOD、奥体望阙南、滨江寰宇西等商改住地块，均位于几近断供的热门板块，住宅供应十分稀缺。
但这些区域的商办并不缺乏，甚至可以说是有些过剩。
据仲量联行统计显示，杭州商办整体空置率在27%，其中甲级商办空置率25%，乙级商办空置率28%。而且租金持续下跌，平均净租金为114.2元/㎡/月，环比下降1.6%，为近几年来租金跌幅最大的一年。
△杭州商办租金情况
在招商运营如此严峻的当下，只要简单调整一下规划，既可以满足改善住宅需求，又可以提高土地出让金增加财政收入，操盘手何乐不为。
而且杭州的商改住还改出了新高度。
以往商改住，主要两种，一是直接改为纯住宅；二是提高地块住宅比例。而杭州居然把商办改成了“保障性租赁住房”！
也是在上城区，艮北新城牛田单元B1/B2/U21-07、G2-13、JG1603-G2-16、JG1603-G2-18a地块调整为住宅后，计划建造宿舍型保障性租赁住房。
△艮北新城牛田单元商办地块调整后
要知道这个地块就紧靠地铁1号线九和路站，交通方便便利，周边还有物产天地、绿谷杭州、万事利科创中心、禧福汇电商创意产业园等产业园区，人流量多，租房需求也大。
商改住，还改成保障性租赁住房，对打工人来说倒是个好消息。
无独有偶，文晖两宗商地也改成了住宅。这两宗地块同样地段核心，直接紧邻苏荷汇和地铁1、5号线交汇的打铁关站，总面积还有约1.75公顷。
△打铁关TOD地块调整前后
规划调整中也说明将用于宿舍型保障性租赁住房。要知道这两宗地块的容积率直接是从4降到了1.4。这样低密的保障性租赁住房，想想都觉得很香啊。
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