继中建海丝城后，老黄埔马上又会有新的楼盘上市，这次是文冲东旧改项目，名字同样很霸气，中建玖合未来方洲。
名字里有“洲”的，规模和供应量也不会比带“城”的小多少。一提到“洲”，我第一个想到的就是翡翠绿洲。
中建玖合未来方洲规划非常宏大，会负责配建住宅、商业、公寓、办公、酒店、公园、学校等诸多内容，和华润新溪旧改、万科城市之光连成一片开发。
楼盘一街之隔就是城市之光，整个旧改分三个组团，首推的融资区就在黄埔东路边上，周边有2条地铁，分别是文冲站和双岗站，这里去往天河也比较方便，斜对面还有海丝城筹建的万象汇商业，首推片区自带一所九年制学校。
一、项目概况及区位
中建玖合·未来方洲整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。
未来方洲规划有4所中小学、4所幼儿园，另外还有商业、公寓、酒店、写字楼、公园等。
小区的容积率是4.09，绿化率是35.04％。首推组团一共有9栋，即将推出的是1、2、4号楼。
梯户比的情况分别是，1栋2梯5户，2栋3梯5户，4栋3梯4户。
未来方洲的地段在老黄埔核心区，一街之隔就是城光，首开区选在了位置最核心、连片最完整、资源最丰富的文元片区，九年一贯制学校在旁，南向望江，双地铁环绕，距离最近的13号线双岗地铁站仅300米。
未来方洲的位置在老黄埔来说，如同当年万科城光碾压其它盘一样，继续碾压整个老黄埔板块，先不说继续往东的双沙、庙头、南岗等板块，就说和老黄埔最优的鱼珠富颐华庭相比，也是不差的。
二、项目配套
1、交通配套
项目周边有2条地铁，分别是5号线的文冲站和13号线的双岗站，首开组团距离13号线双岗站约500米左右，步行大概7分钟，距离5号线文冲站走广新路转石化路约900多米，步行需14分钟左右。
13号线目前只开通了到鱼珠站的线路，二期开通后延伸到天河北、珠城、越秀、荔湾、白云等地，届时全线开通，会非常方便。
乘坐5号线可直达金融城、珠江新城等地，自驾的话、出门就是黄埔东路，周边还有中山大道、广深沿江高速、临近大道等干线。
2、教育配套
整个旧改三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学{初中＋高中}，首先是渡头片的组团1，有一所36班小学，大沙东路和黄埔东路中间的文元片是组团2，配备一所36班九年一贯制学校，护林路沿线的江北片是组团3，配备一所36班的9年一贯制和39班的初高中。
各学校的服务目标非常明确，小学各组团自己解决，初中就靠文元片和江北片的初中解决。
3、商业配套
综合配套的体量就近70万方，商业综合体、商业街集群都配齐，首开地块还自建约10万方商业中心，旁边的复建地块配建肉菜市场，东面规划了商业、写字楼等等。
双岗地铁站还有规划的万象系商业，目前已经得到了各方媒体的核实。
4、医疗配套
周边2公里内有中大附属第一医院{东院区}，广州医科大学附属第五医院等等。除此自外，小区周边规划建设黄埔区中医医院，医疗资源同样有保障。
三、户型设计
项目首推9栋商品房，户户朝南设计，使用率超100％，据悉首开1、2、4栋，未来方洲的户型是做的相当优秀的，79的3房，94的3+1房，108的4房，142的4房。
户户都有大阳台，而且每一户的主卧室都是240度的窗景
首开三栋的户型都不大一样。1号楼，2梯5户，31层高，面积段为79-108㎡。2号楼，3梯5户，47层高，面积段有95-108㎡。4号楼，3梯4户，56层高，面积段为108-142㎡。
下面是具体的户型图。
我觉得同样是近期刚开盘的项目，中建海丝城是一个非常好的参考标的物。目前中建海丝城的价格整体在4万出头。
海丝城以西的，中鼎君和府4万左右的单价，保利中央公馆4-4.5万/㎡。以东的星航TOD大概3.2万/㎡起，然后最远的黄埔新城，特价单位2.3万/㎡左右。
所以，我觉得未来方洲的定价在4万起步是比较合理的，但是大家也知道，市场目前对于合理定价已经没什么感觉了，定价一定要有惊喜。那就看这个给惊喜，未来方洲开盘能不能带来了。
四、项目优缺点
优点：交通方便，距离5-13号线地铁都不远，步行能接受的距离，出门就是黄埔东路，自驾也比较方便，位置还行，文冲边上，距离珠金琶10来公里的车程。
户型设计不错，户户朝南，79平也做到了三房两卫，使用率超100％。
自带九年制学校，大盘配套自给自足，小区斜对面双岗将引入万象系商业。
缺点板块商品房供应量太大，文冲东旧改都有5000套左右货量，以后竞争大，距离石化厂较近，东侧城市面貌一般，目前周边缺乏大型商业。
综上，这个盘综合还是可以的，至少交通是不错的。值不值得买，关键还是看接下来的开盘价格。
