基本案情
某老旧小区“ 三供一业” 改造后，由社区牵头引入了某物业公司，后社区居委会与该物业公司签订了《物业服务合同》，约定由该物业公司为该小区提供物业服务，合同期限为三年，在该三年的过渡期内，物业费由政府按照逐年递减的方式进行一定程度的补贴，但老旧小区的居民大都习惯了无偿享受单位后勤提供的基础清扫服务，因此部分居民对社区引入物业公司进行管理的模式较为抵触，拒交物业费的现象较为普遍，迫于经营压力，2024年7月初，该物业公司将小区两位带头不交物业费的退休业主诉至法院，要求其支付欠缴的物业费。
调解过程
承办法官接到案件后，了解到涉案小区物业费收费率较低，潜在纠纷数量巨大，且涉案业主与物业公司矛盾较为激化，情绪对抗激烈，故本案具有风向标意义，关系到其他类案纠纷能否顺利化解。于是，承办法官决定先去社区和行业内进行实地走访，再决定案件的处理方向。在走访过程中法官了解到，虽然由于涉案小区收费率过低，物业公司目前已经处于艰难运转，甚至难以为继的地步，但仍在提供最基本的公共区域清扫及垃圾倾倒服务，若居民再以服务质量等各种理由为由拒交物业费，公司有可能提前撤场，不再提供任何服务。而居民则认为小区存在乱堆杂物、人员进出无序、物业报修响应不及时等各种问题，收费与服务货不对板，且社区当时引入物业公司时居民们不知情，按照合同相对性原则，业主不受《物业服务合同》的约束，业主没有义务向物业公司缴纳物业费。
承办法官又与街道，社区及行业协会进行了多轮深入座谈，共同商讨面对行业困境，是否有更好的解决方案，讨论中，行业协会提出建议老旧小区采取“服务清单制＋按季度缴费”的管理模式，通过清单划分服务边界，明确服务事项，打破物业服务企业和业主之间的信息隔阂，让物业服务内容“一目了然”，业主监督更加高效，双方沟通联系更加密切，从源头上减少矛盾纠纷的产生。于是，拿着上述方案，在初步征询物业公司意见的基础上，又联系了派驻社区法官工作站的政协调解员，承办法官决定与政协调解员一起带案下社区对该案进行现场调解。调解当天，街镇主任，社区书记，政协调解员，行协秘书长，物业公司以及二位业主，各方均早早来到位于涉案小区居委会二楼的调解室。调解过程中，大家均不回避问题，围绕老旧小区的物业应以什么样的形式存在，目前遇到的困难应如何破解等诸多难题，畅所欲言，气氛热烈，调解从下午三点开始一直持续到五点半。二位业主在认真聆听了行协秘书长的专业介绍和讲解后，对于物业行业及行业目前所面临的诸多困境有了更多的理解，也消除了之前对于社区引入物业管理的诸多不理解，同时政协调解员也从一个普通业主的角度，建议二位业主平常应与物业公司加强沟通，对物业服务过程中的不到位之处，应及时督促整改，同时也建议物业公司应加强管理，提升服务意识，积极回应业主需求，共同维护好小区的居住环境。
调解结果
经法院，行业协会，街道社区及政协调解员的多方联动调处，最终二位业主主动提出愿意发挥好余热，架起街道社区与居民之间沟通的桥梁，配合街镇社区做好下一步的沟通协调工作。与此同时，物业公司也表示，愿意撤回对二位业主的起诉，在司法程序之外，用友好协商的方式回应业主的理解跟善意。
适用法律
«中华人民共和国民法典»
第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人物业服务合同应当采用书面形式。
第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
