NO924
昨天的文章《抛开金鸡湖不谈，苏州最有爆发力的房产板块是哪一个？》，我画了一张房价金字塔图：
读者们纷纷留言表示：
画的什么破烂东西。
我承认，这个图里，板块的价格不够精确。因为画这张图我只用了10分钟。画这种图，不能花太多时间，明显是一个吃力不讨好的行为。
我把公众号“苏州楼市”画的三维房价金字塔图拿来做参考。
图片来源：公众号苏州楼市
这张图主要以新房价格为判断标准，一小部分没有新房的板块参考了二手房价格。
在金字塔的最高层（第一层），有两个板块，园区湖西和月亮湾。对应的新楼盘，应该湖西观云和君和居。
第二层里，湖东最近的新房是缦月，把云庐算到奥体板块的话，价格也到5W了；姑苏区就更不用说了。
所以作者很聪明，第二层的价格标注是4W+，没有写上限。
不得不承认，人家考虑得比我周到。写得比我科学。
还好金字塔做得早。
8月28日绿城桃源里备案价5.02万元，现在要是再做房价金字塔，吴江太湖新城直接进第一梯队了。
只考虑新房的话，是比较简单的。
如果以二手房成交价格为主要参考，这个金字塔就乱套了。
东沙湖入门小区亿城三兄弟，洋房中间楼层成交价2.5万元；高层中间楼层成交价1.8万元；白塘板块入门小区白塘景苑高层中间楼层成交价2.7万元；景城入门小区中央景城高层中间楼层成交价3.3万元；湖东（西附+星汇）入门小区水墨花园，高层中间楼层成交价2.4万元；湖东邻里中心附近的东湖林语、湖畔天城、自由水岸，中间楼层成交价基本都在2.7万元；
如果把凤凰城算到奥体板块的话，那么奥体的门槛单价就是1字头。
这还不算深入胜浦内部的飞地小区汀兰家园和青年公社。
以上这些，可都是商品房小区，一个回迁房都没有。
（园区的天都塌成这样了，平江北楼盘炫一波，又算得了什么？）
反观吴中太湖新城湾西的二手房市场，一片大好。二手房成交单价，就没有低于3.5万元的。简直是赢麻了。
要是统计平均成交价的话……
对不起，我没有数据。
所以这个房价金字塔，就是随便画画。
意思到了就行了。
这种房价金字塔，参考性是很有限的。
其实我们今天想说的是，湖东这个板块。
2023年湖东两个新房小区开启预售，缦月和沁苏禧，与上华琚一起组成了旺敦路三兄弟。
上华琚学区分在西附。估计另外两个兄弟，也差不多。
曾经上华琚是湖东标杆豪宅。2023年进入二手市场，在贝壳系统内成交了两套。一套9万多，一套10万多。
不知什么时候，这两条成交记录，消失了。
后来还有各种江湖传说，累计成交4套左右，单价分别是8.1万元，7.6万元。因为不是公开数据，所以可靠性不高。
总之就是，从2023年10月到现在，上华琚再也没有成交。
四季春晓别墅，平均一年成交量还不到半套。但是两者不同之处在于，四季春晓，根本就没有人卖房。
目前在贝壳网上，四季春晓挂牌量是0套。
上华琚有29套房挂牌，挂牌比例超过10%，中高楼层最低单价8.1万元。
业主不愿意卖，跟卖不出去，是两种不同的境界。
奥体改善标杆楼盘唐宁府，单价也挺高的，一年成交50套。
白塘扛把子铂悦府2023年成交量13套。
上东区直线距离600米的老牌改善盘金湖湾，2023年的成交量24套。
而上华琚的成交量，真是少得可怜。
所以我对旺敦路三兄弟的流动性，比较悲观。
不过，从另一个方面来说，上华琚的房东，投资客的比例应该不高。宁可不成交，也不降价跑路。也没有法拍房的记录。
房东的实力应该都挺强的。
全文完
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