大家好，我是火箭哥🚀。
买房是门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
今天上海超50%的新房，都需要靠中介渠道来卖。
这个数据其实很夸张，可能也是上海商品房历史中的最高峰值——
根据火箭哥人肉整理，我们统计了今天上海所有新房的渠道情况，得到这样的结论：
在总计约394个在售项目（定义：2024年网签成交15套以上的项目）中，有差不多210个项目有着各式各样的渠道折扣优惠，占比约53%；
换句话说：
（注：数据截止2024年7月26日）
所谓没有对比就没有伤害，大家知道在上海炒房情绪最高涨的2021年，这个数据是多少吗？
5%都不到。
一个新房项目用不用中介渠道卖房子，有多少项目用渠道卖房子，某种程度上说就是市场好坏的风向标，市场越好越不会有，市场越差遍地都是。
既然如此，如果我们用上述数据作为基准来判断，我们说一句：
2024上海新房市场的卖房难度，是2021年的10倍；
一套新房不从渠道手上成交，才是奇怪的事。
01 “数据背后的秘密”
大盘数据是约53%的项目开了中介渠道，但我们自己在买房的时候，是不是会感觉没这么多？
我的数据是对的，你的体感也是对的，那么到底哪里错了呢？
火箭哥又整理了一版数据，我们一起来看看——
我们会发现：
500万级总价及以下的新房现在几乎100%都会开中介渠道，越高总价的项目相对就好很多；
本质原因，还是市区相对不愁卖，而郊区竞品太多。
在上海0527新政后，我们发现五大新城项目们都愁苦满面，因为虽然上海打开了外环内买二手房的限购门槛，二手房价不断下跌的当下，市区二手房竞争力就提高了。
一直以来，不少人会有着「开中介渠道的房子品质不咋样」的说法，但在2024年并不成立——
从2023年开始，上海新房到处都在卷品质，产品力可以说吊打3年前的限价热盘们。
说句得罪人的话：
2024年开中介的项目放在2021年，都是哄抢一空的热销盘；
2021年的热销盘放在2024年，都得跪着求中介卖。
今天的新房要开中介渠道，更多是因为是市场大环境的原因；
我们要辩证看待所谓中介渠道盘的优劣性，更多还是要看项目本身的品质和区位。
02 “盘点”
从300到一个亿，上海有渠道优惠的项目非常多；即使是在市中心核心地段，也都有着或多或少的现金优惠——
我们也对这些项目进行了统计整理，从内环到外环基本都有涵盖，无非就是金额多少的差别。
以上是正文，来自火箭哥🚀。
