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7批次土拍的大火超出了很多人的想象，吓得浦东二手房都卖得飞快——比如浦东唐镇，月底成交价格比月初要高一截，仁恒东郊花园上个月平均差不多7.6万，这个月最贵一套单价8.6万了；又比如浦东北蔡，标杆级二手房宝华海尚郡领单价10万以下房源快速去化，隔壁地王要卖12万了。平均溢价率接近20%，加上新杨思地块拍出的40%溢价率，开始有人在群里讨论：![]()
坏消息：第7批土拍可能就是昙花一现，第8批土拍要弱得多。看一圈7批次名单，可是一口气拿出了今年内中环几乎所有好地块，加上政策集中发力的带动影响，才有了这次的土拍热度。不过接下来的8批次地块就要弱得多了，7个地块里，只有徐汇和长宁两块地算得上好地，其他5块都在外环外，而且宝山、奉贤和临港的关注度都不高，冷热不均才是主旋律。总体来看，市场还在止跌回稳的过程中，成交量虽然上来了，但其实二手房的挂牌量也在明显增加，其实还远没到全面涨价的时候；现在的市场，板块分化的局面已经形成，对于后市，还是多一点耐心吧。2025年新房市场值得期待，火箭哥也正在整理明年所有新房项目信息和优缺点点评；感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：![]()
2024年第7批土拍结束，上海2025新年的房价体系基本就清楚了——我们结合今年最新土拍楼板价，帮助大家整理了市区和外围区域的最新板块新房价格：![]()
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2022年底，江宁路板块的鸿印里单价14.2万，2024年中昌平云岸14.5，2025年招商曹家渡项目预计要接近16万单价；如果都是以150平为基准，前后2年总价相差300万。地块楼下就是14号线武定路站，一站静安寺、硬要走过去大概1.3公里也不是不行；虽然属于老静安，但曹家渡一直是老静安下只角，类似黄浦的五里桥、徐汇的斜土路，不算好地方，但总比普陀闸北好太多。该地块距离14号线武定路站约200米步行距离，一站直达静安寺&陆家嘴；地块北侧是老静安人民法院和老静安检察院，南侧是上海市公安局，堪称全上海最安全的住宅小区，犯了罪都不用去看守所，一条龙解决坐牢问题。2022年，仁恒海上源11.98万是当时杨浦内环天花板（除风貌别墅）；2025年，同在江浦的保利发展地块预计要卖到13.5万，周边新房纸面倒挂都保住了。这块地就在2021年红盘仁恒海上源的西南角、东侧直面江浦公园，西侧为民办控江九年制学校和上海烟草厂；
内环、双地铁、公园，这几样加在一起就足够是一个高热度项目了。
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目前杨浦内环的保利外滩序45街坊正在认购中，主力总价1300万级；感兴趣的同学可以去那边先试试手气：没有对比就没有伤害，新杨思上园9.9万单价年初上市的时候很多人还在讨论这里值不值，现在地王一出来，问题就变成了“能不能买得到”。9家房企参与、5家联合体参拍、竞价前后总计202轮，华润&中能建&越秀地块预计打造高层+叠加的高低配产品，高层产品单价可能在10.5万+，比新杨思的确是贵了。![]()
这样一对比，同在浦东中环的西派海上9.2万的价格看着更香了；项目明天开放约8000平的超大实景示范区，今天火箭哥已经去现场看了看，真的是太大了：![]()
感兴趣的同学可以点击下方小程序预约参观：
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浦发唐城最新7.2万，保利唐镇地块项目距离2号线唐镇站步行距离仅约200米，是真正的超级地铁房；项目南侧自带一块规划绿地（下穿2号线轨道线路），学区上从距离来看对口福山外国语+建平实验的概率不小，这也是在新房项目中难得的学区基本明盘的区域。
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根据唐镇最新二手成交房价：
浦发罗兰翡丽，3600米风雨连廊+会所，成交7+
火箭哥整理了最新的唐镇二手成交房价清单，有需要的同学可以长按下方二维码免费领取：
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位于闵行梅陇的01-28-01a地块最终被保利置业以18.49%的溢价率拍下，楼板价约4.9万元/平，在不限价环境下就是8万单价估计是逃不掉了。
值得注意的是，项目楼下紧挨着的就是闵行一梯队学校之一的莘松中学新校区，基本就是预定学区房的感觉；
如果最终售价来到8万大关，7.36万单价的天樾园和、7.6万单价的安高申陇院都算是解套了，因为举杠铃的朋友来了。
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这是几个上海明年会涨价的板块新房，而要说涨价最猛的行政区，那必然就是黄浦区——2024年，上海黄浦区新房成交套均价3993万元，无限接近4000万大关，且此数据并未包含别墅；
黄浦区的房价早就对于普通人来说遥不可攀，下辈子都没戏的那种。
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