大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
1.溢价率40%：直接封顶
2.高品质：5000元/平装修标准封顶
在新杨思地块之前，上海溢价率最高的土地，分别是静安曹家渡地块的31.2%和徐汇滨江地块的30%，两块地之所以能有这么高的热度，都和「板块内新房供应极度稀缺」挂钩；
新杨思这块地有这么多房企参加，核心还是浦东市区的房子实在太少了——
根据火箭哥整理，过去3年中，供应最多的一直都是外环外的地块，越往内越少；
而在浦东，中内环土地基本都是断供状态，这也是为什么每次浦东有新地块上市都会引起哄抢的关键原因。
僧多粥少，自然价格也就水涨船高——
越靠内的土地溢价率越高，浦东中环平均溢价率约12%就是明证；
在外环外项目越来越难卖的今天，开发商都倾向选择市区核心区地块，风险低、安全垫高。
尤其是上海已经解除溢价率封顶规则，而参考解除后的热门地块情况，普遍溢价率都能在20-30%不等，这也直接体现在了成交价上——
2024年，上海土拍楼板价平均要比去年贵上49.8%，这部分多出来的成本也将在未来新房上市价格中转嫁到购房者头上。
根据计算，新杨思地块的成交楼板价比当年新杨思上园的成交楼板价就已经贵了2.4万/平；
按照新杨思上园今天9.9万的售价，新地块售价至少就是12万单价。
从指标上看，新地块比起新杨思上园有两个主要差别：
1.距离地铁站更近：根据高德地图测绘，新地块步行至6/13号线东明路站和6号线高青路站都要比新杨思上园近大约300米；
2.居住密度更高：新杨思上园容积率约1.7，新地块约2.0，如果全做高层大概率要带连廊，如果做成高低配（高层+叠墅）也是一种做法，但是按照11.5-12万均价测算的话，叠墅价格可能要到13-14万左右了。
地铁每天少走10分钟、居住密度更高，但要多花200万，这笔账到底划不划算每个人都有自己的看法；
但是2025新房价格都要继续往上拔一拔基本是既定事实，至少从账面上说，今年买到的人是划算的。
01 “涨价还得看市区”
大家都知道上海豪宅涨得猛，现在中产也赶上了——
如果新杨思新地块最终地价要贵25%、售价摸到12万单价，那这个涨幅可一点不比市区豪宅差、甚至还要更多。
我们来看看市中心板块的新房涨幅：
老静安：14.2-14.5，上涨约2%
除了新杨思之外，其他都是豪宅板块，涨幅可能还不如新杨思，这件事情本身可能代表了两件事：
1.内环核心区涨完之后，开始往外补涨：和股票一样，每个板块/行业的价格是有经验比例的，比如陆家嘴如果值15万单价，那联洋可能就是10万；但如果陆家嘴变成30万单价了，联洋就必然不止10万。
同理可得，当黄浦区单价开始摸上20万，那外围中内环的价格是不是也应该涨涨？
2.新杨思板块的发展被认可：无论是地价还是售价，本质都不是老百姓定的，而在制定价格的时候有着一整套的科学体系；一个地方的价格可以涨，要么是这里的建设发展在加速、要么是这里太便宜了需要涨一涨，或者说两者都有。
从今天上海的价格体系来说，新杨思上园9.9万的价格的确是不算贵——
放眼全上海中环线，徐汇中环外已经11.2万、普陀中环外10.2万，闵行外环边也要9.5万了，中环内的新杨思9.9万还是1.7容积率低密度，显然价格有些错配：
而且，上海正在逐渐中小面积限制，这一点从每个小区的户型比例就能看得出来：
静安大宁：主力120-150平
乘上单价，中环2025年已经不是1000万级能买进的地方，没有1500万都不敢说话了。
根据火箭哥整理，2024年1-10月新房数据中，中环新房套均价格已经站上2000万了：
内环3000万
中环2000万
02 “新杨思：高起点”
规划之初，浦发集团就力邀三家国际知名建筑设计事务所：Foster+Partners、KPF、日本设计，显然是想站在了更高的发展起点上。
最后新杨思板块由日本设计胜选，新杨思先行推动道路、学校、公园绿地等设施的建设。基础的“框架”已初步成型，继而填充的“内容”将推动区域腾空而起。可以看出，新杨思的规划具有国际化前沿思考，更注重底层构建的扎实，为的就是后期的兑现和可持续发展。
如今，我们已经能看到整个板块在不断高速发展进程中。比如大家关心的新杨思中央公园，历时4个月方案向国际征集，MSP（玛莎施瓦茨及合伙人事务所）、AGENCE TER（法国TER岱禾景观设计和城市规划事务所）的设计成果基本符合终期成果深度要求，标志着集中式中央公园招投标的落地。
目前，新杨思上园4批次已经认购结束，项目即将在本周开盘；
项目最为热门的户型可能就是约104平的横厅户型了——
区别于其他项目普遍有配置消防连廊的设计，新杨思·上园每个户型都是南北通透的户型设计，从居住舒适度上来说比起有连廊户型要好上不少——
当下主流的三房设计都有着消防连廊的设计，而消防连廊是公共空间，北向房间存在着不小的隐私性影响。
对比市场主流约75%的得房率，新杨思·上园约104平户型约77-78%得房率就是自住买家最关心的话题之一：
容积率决定小区的居住密度，套内面积直接决定居住舒适度；加上仅9.9万/平的单价，新杨思·上园就是当下中环竞争力极强的选择。
项目即将开盘，目前还接受小筹认购；感兴趣的同学可以点击小程序了解更多：
