大家好，我是火箭哥🚀。
买房是门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
很多人进到样板房里，都会下意识感叹：
“这房间这么小，真的能住人吗？”
今天上海市场中，新房供应的主力依旧是100平三房，但绝大多数的100平三房其实都不能说是三房、而是2+1、甚至是1+2房——
次卧房间实在太小、根本放不下床，甚至连主卧的尺度都很局促；
别说三代同堂了，一对小夫妻能住得舒服感觉都不容易。
那么问题来了：
卧室空间不够，那多大面积才是能住人的尺度呢？
如果面积有限，那做到多少得房率才够呢？
每个人的感受不同，但实际在国家定义的设计规范中，早已明确定义了一个标准房间的空间大小；
日常使用的床、衣柜、床头柜尺寸都是公开的，我们只要把这些物件拼凑在一起，就能知道一个标准的卧室多大才能住人。
今天，火箭哥就用实打实的数据说话，告诉大家：
一个卧室该做到多大，才是能住人的房间？
一个房子得房率该有多少，才是“真三房”？
01 “数据”
3.兼起居的卧室不应小于12㎡；
数据来源：《GB50096-2011住宅设计规范》
单人卧室5个平方的套内面积，很多人一看就觉得小；我们用家具尺寸来模拟一下一个单人卧室需要放下哪些东西——
一个卧室，至少要有一张床、一个床头柜、一面收纳衣柜、一个小书桌和起码的行走和坐姿空间；
以经验尺寸计算，1.2米的床宽、45cm的床头柜、60cm进深的衣柜和60cm的步道空间都是非常标准的尺寸，同时还要预留开门的空间。
以这样的数据来进行测算后我们会发现：
在这样的空间模拟中，单人卧室的套内面积要做到约6.7平方才足够同时容纳储物、居住和活动空间；
即便如此局促，也比国家规定不低于5㎡的单人卧室使用面积多了1.7㎡。
单人卧室的套内都要做到约6.7平方，那双人卧室的要求就更大了——
床尾步道至少约50cm宽。
按照这样的尺寸去布置，我们得到的结论是：
双人卧室进深得做到约3.1米、面宽做到约2.7米，才足够同时容纳上述空间；
一个双人卧室要做到约8.7平方米，和住宅设计规范基本保持一致。
知道了两个卧室的尺寸，就可以进一步推演一个真正能住人的三房到底该多大了——
02 “得房率，到底有多大差异”
75㎡的套内使用面积，参照不同得房率进行换算，得到这样的数据公式——
按照约100平的建筑面积推算，如果没有达到至少约75%的得房率，那可能就无法定义为「每个房间都能住人的三房」、而是2+1，或1+2。
10年前，一般18层左右的高层公寓，得房率能做到80%；
现在，同类型的房子平均也就是72-75%的水平了。
光是听得房率少1%、套内少1个平方，大家可能也没有感觉；我们来举几个实际的例子——
以100㎡产权面积为例，得房率相差1%，套内面积相差1个平方，相当于一排0.6米进深、约1.7米长的衣柜，在户型图上差不多就是这样的大小：
如果得房率相差3%，套内面积就有3平方，相当于一个1.5米*2米的大床，差不多就是这样的大小：
如果得房率相差5%，套内面积就有5平方，相当于一个1.5米*2米的大床+两个0.6米*1.7米的衣柜；
这点空间，四舍五入就是一个小三房的北房间，这可不是开玩笑的差异。
但无论是南向两面宽，还是三面宽的户型，最小的北面房间，在借助飘窗的基础上，套内使用面积都预估超过7.5平，可容纳1.2米宽单人床+书桌+柜子，实现“能住人”。
(制图：上海新房火箭哥；图中尺寸为现场手工测量，仅供参考，不作为销售承诺）
(制图：上海新房火箭哥；图中尺寸为现场手工测量，仅供参考，不作为销售承诺）
通过建筑结构设计优化，保利琅誉的北次卧飘窗为无墙垛设计，留出了完整的60公分拓展空间；
也正借助于此，房间足够容纳「一床+一桌+一衣柜」的生活需求，成为了真正的卧室。
据悉，保利琅誉得房率约76-79%，这个数据也符合我们前面测算的标准：
每个卧室都能住人，这才是真正的三房。
当然，仅有得房率，并不完全是购买一个项目的理由；
从市场角度，保利琅誉更大的卖点在于自身内环的区位+预计起步仅约850万的总价，两者结合在一起才是真正的王炸——
根据火箭哥统计，2021-2024年内环内认筹率高于全市均值2-2.9倍；
即便在市场热度整体降温、全市新房整体认筹率下滑至69%的2024年前5月，内环内依旧保持198%的高认筹水准，约为全市均值的2.9倍。
稀缺的另一个表现，体现在具备穿越周期的价值增长潜力；上海内环内新房购买门槛，始终在不断提升——
2020年，上海内环内新房均价11.9万/㎡，套均总价约1958万；
2024年的今天，内环内新房均价已经提升至16万/㎡，同时由于风貌别墅、大平层产品的入市，促使套均面积直线拉升至206㎡、套均总价超3300万。
平均门槛在提高，最低门槛也在悄然提升——
2024年3月，上海在土拍环节中正式实行全新的「中小套面积」政策，打破了原有对于小户型的严苛要求，更加鼓励开发大面积；
原定的不大于100平面积提升至120平，而原定80%中小套比例降低至50%。
这意味着，内环未来推出的新地块起步面积预计在120平左右，而即使按照去年约11.9万的单价推算——
最快2024年底，上海内环新房的起步门槛就从今天保利琅誉最低850万级，提升到120*11.9≈1428万；
上海的内环线一直在，内环新房也一直会有，但高性价比、低总价上车的内环真三房，就是卖一套少一套。
均价11.7万的保利琅誉可能也是未来上海内环内单价最低新房。
保利琅誉位于地铁12+18号线江浦公园站仅约300米步行距离，一街之隔就是齐齐哈尔路第一小学，是内环双地铁房；
隔壁新开的保利江浦地块预计售价要来到13万大关，对比之下保利琅誉11.7万的价格就要划算多了：
比起主流普遍起步做99平三房，保利琅誉项目有着内环内少见的起步约85平两房户型，预计起步价格就在850万级起步；
建面约143-146平四房为类一梯一户设计，也是内环少见的150平内四房产品：
建面约146平四房户型图
作为对于一个内环主力小三房项目而言，地段和配套被习惯性认定为最核心价值；
对于产品本身的预期，市场过去也不敢有“非分之想”。
据说在保利琅誉接待了几千组客户以来，客户最满意的地方就是99平做到了「真三房」爆款户型；
