回顾这个五一假期，表面看似平静无波，实则内在涌动着不可忽视的市场活力。不仅知名景区人流如潮，各大售楼处同样热闹非凡，显示出楼市活跃的氛围。
在此期间，楼市相关的重大消息层出不穷，其中去库存和以旧换新两大议题尤为引人关注。政策的引导与市场的响应，共同预示着楼市即将迎来重要的转折点。在此背景下，我们有必要对楼市的变化保持高度关注，以应对可能的市场变动。
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01
中央最新定调楼市
新一轮“去库存”即将开始
当前，我国房地产市场的供需关系已发生显著变化，市场由过去的繁荣转向产能过剩，楼市陷入困境。
据统计，全国商品房库存已达到7.5亿平方米，连续三个月超过2015年最高点，其中住宅部分占据近4亿平方米，同比增长约24%。
这表明，今年的房地产形势比2015年更为严峻。更为严重的是，房屋库存不断增加，但销售速度却持续放缓，东北和西南部分城市的去化周期甚至长达十几年。
此外，除了新房供应过剩，市场上还积压了大量的二手房源。据相关数据显示，4月底，上海二手房挂牌量接近21万套，南京、杭州等城市也接近20万套，北京也有17万套。
按照目前趋势，商品房和二手房房源将持续增加，置业需求难以跟上新房供应，楼市极易陷入僵局。因此，我们必须正视当前房地产市场的困境，采取有效措施加以应对，以促进市场的健康发展。
面对如此困局，大方针的应对方法无疑就是要“去库存”。
据相关消息透露，自4月中旬起，业界普遍预期房地产政策将发生方向性的重大调整。据传，政策将逐渐淡化当前三大工程，并将重心转向去库存。而在4月30日，中央政治局正式召开会议，就如何消化存量房产及优化增量住房的政策措施进行深入研究和探讨。此举进一步证实了此前的市场预期，显示出政策制定者对于房地产市场健康发展的高度重视。
消化存量房产，即为减少库存的房产数量，简称“去库存”。上一次这一概念被提及，可追溯至2015年的中央经济会议。此后，国家相继实施了棚改、货币化安置等关键政策，推动了楼市的繁荣。而在最近的一次定调前，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知中明确要求对新增商品住宅用地的供应进行合理控制。
针对商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地的出让活动，并集中精力优化存量土地资源的利用，直至商品住宅去化周期缩短至36个月以内。
对于商品住宅去化周期介于18个月（不含）至36个月之间的城市，应遵循“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内实际盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回部分），动态调整并确定新出让的商品住宅用地面积的上限。
由此可见，与各地财政收入紧密相关的“土地供应”将成为首批调控对象。简而言之，当商品住宅销售陷入困境时，应暂缓土地出让，以避免在旧库存尚未消化之际，新增更多库存。
新一轮的去库存战役已然蓄势待发，预计各城市将根据自身实际情况，制定并执行针对性的政策，以消化存量住房。整个房地产市场将迎来一次重大变革。
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02
楼市去库存，上海早有征兆
商品房“以旧换新”，释放购房需求
关于去库存，上海其实早已征兆。
首先，在2021-2023年间，上海的土拍供地数量已然呈现断崖式下降！
今年的上海住宅用地计划供应量持续收紧，表明政府在土地供应方面采取了更为审慎的态度。根据上海发布的2024年度供地计划，今年上海的商品房用地供应量同比2023年下降了约13%，与2022年相比更是下降了约15%。这一数据表明，上海在土地供应方面正在逐步减少，以引导市场去库存，维持地价和房价的相对稳定。
据统计，今年上海前2个批次的土拍仅供应了15幅地块，数量相对较少。土地作为房地产市场的底层逻辑，其供应方向在一定程度上决定了城市未来的市场走向。因此，上海减少土地供应也是为了优化市场结构，促进房地产市场的健康发展。
目前，上海楼市的热度主要集中在市中心板块的新房，而外环外、远郊新房的销售情况相对较为平淡。这也进一步印证了上海减少土地供应的策略，旨在通过限量的土地供应来维持房地产市场的稳定和健康发展。
其次，针对当前“去化难”的问题，上海市政府决定加入商品住房“以旧换新”的行列，以推动有意愿以旧换新、以小换大的改善型购房群体释放其购房需求。5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”的号召，联合倡议在本市开展商品住房“以旧换新”活动，以进一步促进房地产市场的健康发展。
经过缜密筹备，首批参与本次倡议的房地产开发企业已逾二十家，另有近十家房地产经纪机构积极响应。这些参与企业的项目总数超过三十个，主要分布于嘉定、松江、青浦、奉贤及临港等关键区域。
据了解，本次“以旧换新”活动，主要面向有意出售二手住房并购买新房的广大购房居民。购房居民需先与参与的房地产开发企业达成新房购买意向，随后由房地产经纪机构优先推动其旧房交易进程。一旦旧房成功售出，将按照既定协议完成新房交易。
参与“以旧换新”活动的房地产开发企业郑重承诺，在约定的期限内，若旧房未能成功售出，购房居民将享有无条件“退房退款”的权益；同时，房地产经纪机构亦承诺，将为购房居民的旧房提供“全城推、优先卖”的专属服务。在活动期间，上海市房地产行业协会号召各房地产开发企业加大优惠力度，为参与“以旧换新”的居民提供相应优惠；而上海市房地产经纪行业协会亦倡议各经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。
值得一提的是，目前全国范围内已有超过四十座城市，包括武汉、长沙、郑州、深圳、苏州、南京等，正在积极推进商品住房“以旧换新”政策，以促进房地产市场健康、有序发展。
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