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既然房贷利率降了，投资收益又有了起色，自己手里的闲钱是提前还房贷还是买理财呢？
我们下面就来聊聊这个话题。
存量房贷利率降了，还要提前还贷吗？
昨晚，出了个重磅消息：
10 月 31 号前，存量房贷利率统一调整为不低于 LPR-30BP，但不能低于新发房贷利率的下限。
简单来说，就是统一调整为 LPR-30BP。
（来源：《关于批量调整存量房贷利率的倡议》）
今天一大早，国有六大行发布公告，在 10 月 12 号前会出细则。到时银行会批量进行调整，不用我们自己去申请。
调整后，具体能省多少钱呢？
举个例子，100 万贷款，30 年等额本息还款，调整前的利率为 LPR+55BP，也就是 4.4%，月供 5008 元，调整后的利率为 LPR-30BP，即 3.55%，月供变成了 4518 元，每月少还 489 元。
那还有必要提前还贷吗？
最根本要看你的投资能力如何？投资收益能不能覆盖掉房贷利率。毕竟现在的银行 5 年期定存利息才不到 2%，银行理财也不保本了。
如果你的投资收益率能到 5%，超过房贷利率，可以不用提前还，否则还是建议提前还。
因为大家的贷款方式不一样，有的是纯商贷，有的是公积金贷，或者组合贷，下面我们从这 3 种情况来具体说说：
1、如果是纯商贷
虽然最近两年 LPR 多次下调，但大多数房奴的房贷利率还有 4.2% 左右。
那提前还能少多少利息呢？
假设小李在 2022 年 9 月，按 4.9% 利率贷款 100 万买房，贷 30 年，等额本息月供 5307 元，累计要还 191 万。
现在手里有 20 万，提前还贷的话，能少多少利息？
减少月供：还款年限还是 30 年，提前还贷后，每月只需 4 千出头，能省 16.7 万利息。
缩短年限：月供基本不变，提前还贷后，每月还是要还 5300 左右，但只需要还 18 年，少了 41.3 万利息。
上面算的是商业贷，提前还贷的效果，还是挺立竿见影的。
2、如果是公积金贷
目前，公积金首套 5 年以上房贷利率为 2.85%。
而今年新发首套房商业贷款利率，很多都降到了 3.2% 左右，某些城市某些银行甚至到了 2 字头，比如广州。
这个势头不排除会蔓延到其他城市，甚至利率还可能会继续降。
这样看来，公积金贷已经没太大优势，所以后面很大概率也会下调，那就是在 2.85% 以下。
这个利率，想要通过其他投资理财来覆盖，对于很多人来说并不难，现在一些低风险的理财产品也有 2.5% 左右。
另外，自己的公积金也能覆盖掉每月的房贷的话，可以不用提前还。
3、如果是组合贷
就是商业贷和公积金贷的组合使用。
逻辑跟前面说的是一样的，如果有闲钱，建议先还商业贷部分，公积金贷部分可以不急。
通过手写计算过程，得出结论，不管提前还款还多少，就算是还一块钱，也能挣下贷款利率与存款利率之差再乘以提前还款的闲钱
如果你自己理财的无风险利率是低于5%的，也就是你现在的商业贷款利率，4.2%，或者降到3.85%，那么提前还款一定是合算的；如果你的理财收益能达到贷款利率以上，那就没必要提前还，其实大部分人自己理财每年的无风险利率是达不到贷款利率的
等额本息：实际上我们每个月还房贷，这个月你还的利息一定是上个月的本金产生的利息，全国的银行房贷都一样，未来的利息银行一定不敢提前收取，等额本息法就是前面我们还的利息多，只不过因为我们剩余的本金多而已，所以不管你是在哪个月提前还掉一万的本金，那么从下个月开始，你这一万的本金对应的利息就会省下来，
也正因为不管是等额本金还是等额本息，你这个月还的利息一定是上个月欠的本金产生的利息，而未来的利息未来才还，所以总结来了
不管是不是通货膨胀，不管是等额本金还是等额本息，只要满足两个条件，一是有闲钱；二是理财利率赶不上你的贷款利率，那就提前还。
提前还贷，越往后越不划算？
网上有很多这样的言论：
无论是等额本息，还是等额本金，还了 1 年，还是 10 年、20 年，再去提前还贷，都能节省不少利息。
因为前面还的基本是本金，越早还，省的利息越多。后面相应会变少，但也是“赚”的。
另外，绝大多数人的房贷利率太高，提前还相当于有一笔这么高收益的理财，这是其他理财产品都无法做到的。
所以，不存在提前还款的最佳时间点，只要自己有闲钱，提前还都是划算的。
那选择哪种提前还款方式呢？
如果你的家庭收入稳定，每月月供没啥压力，就可以选择缩短期限，月供不变。
这样节省的利息最多，只是前期还款压力比较大。
要是你每个月的房贷有压力，现金流不确定，可以选减少月供，还款期限不变。
虽然节省的利息没那么多，但能马上缓解当下的经济压力。
虽然缩短还款年限节省的利息更多，但长期来看，两种还款方式最终的 IRR 相差不大，并且接近房贷利率。
方案一：还款年限不变，减少月供金额。提前还贷后，每个月只需还 4000 元左右，但依然要还 30 年。
方案二：月供基本不变，缩短还款年限。提前还贷后，每个月依然要还 6000 元左右，但只需要还 15 年了。
两种还贷方式，IRR 都接近房贷利率：以还贷 1 年后再提前还款为例，缩短还贷期限的方式虽然多省了 38 万利息，但 IRR 只高出 0.11%，相差并不大。 还贷多年后，提前还款 IRR 也不低：还了 20 年贷后再提前还款，仍有 5.21%~5.38% 的收益率，所以即使还得晚，也是能“赚”到的。
至于提前还贷是选择“减少月供金额”还是“缩短还贷期限”？大家可以结合自己的还贷压力决定，毕竟 IRR 收益差距并不大。
如果当前房贷压力大，那可以考虑选择减少月供，减轻当下负担；月供没压力，可以考虑缩短还贷期限，收益相对更高一点。另外，有的银行限制了还款方式，大家也要提前咨询好。
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