1月17日上午，国家统计局发布2024年宏观经济快报数据后，吴璟教授受邀出席中国新闻社国是直通车举办的“年度中国经济形势分析会”。会上，吴璟教授浅析2024年房地产数据，展望2025年房地产市场形势。
政策观点
我主要关注的还是房地产市场和房地产业，我想这也是各界高度关注的问题。如果光就今天上午10点钟国家统计局刚刚发布的一组数据，房地产业给大家的感觉仍然是相对困难的，但“事非经过不知难”，如果和2024年初相比，光就房地产自己来看，2024年最重要的是势头得到了明显的扭转，这种势头的扭转不仅是难能可贵的，更重要的是让我们看到了对2025年以及之后更大的希望。
对于2024年我做一个简单的回顾，首先是从时间上来看，可以用两个关键性的事件把全年分成三个阶段。
首先是前四个月，当时各种困难比较集中凸显，尤其是在年初的时候，新建商品房销售额和销售面积都出现了比较大的同比降幅，4月底中央对政策进行了相关的调整，国常会也进行了相关的部署，在5月中旬开始启动收购已建成的存量商品房用于保障性住房，在统筹市场和保障这两种供应体系里面提出了更相融的思路。事后来看，很多数据尤其是新建商品房的销售面积和销售额数据同比收窄，正是从1-5月份之后开始的，这可以说是2024年全年第一个拐点。
第二个拐点是9月中央政治局会议，不仅在宏观经济和房地产提出了一揽子相关的措施，更重要的是明确提出了促进房地产市场止跌回稳的目标，在此之后从中央到各城市，纷纷出台了一系列的举措，推动房地产市场在全国范围内出现很大形势的扭转。10月份我们有了近年来成色最足的一个“银十”，在11月和12月整体数字又延续了10月份的情况，1-12月份新建商品住房销售面积同比跌幅已经明显收窄，新建商品房销售额也出现了很大幅度的收窄。这种逆转、收窄难能可贵，同时也让我们看到了对2025年的信心。
再具体来说，2024年我们也在房地产市场中看到了三种传导。
第一种传导是从市场止跌回稳的态势上来讲，它是首先发生在二手房，之后逐渐向新房来传导。在上半年，尤其在一季度确实是新房市场面临着更大的挑战，因为这个市场中库存的压力相对比较大，另外当时一部分购房者对于开发企业购买预售房以后能不能按期交房还存在顾虑，所以新建商品房相比二手房遇到的挑战、困难更大。但是经过一系列努力，特别是在9月以后，一系列政策组合拳作用下，11月份我们第一次看到新房市场成交额和成交面积同比双双转正，这是难能可贵的。
第二种是从市场环节上来讲，正在逐步由销售端或者需求端向建设端进行传导。首先看到是四季度一系列的销售数据都出现了明显回升，我们刚才说的都是累计的数据，如果看单月的数据，实际上四季度几个月份的数据还是都比较亮眼的。有的朋友在关注说，包括今天早上给出的数据，全年的房地产开发投资同比下降10.6%，但是我们也要注意到，房地产开发企业的资金状况是在持续改善的过程中，而且效果是比较明显的。这种效果我们相信它会继续传导到土地购置到开工以及建设等等一系列的范畴。这种传导在一部分的城市，比如说一线城市里已经看到这样的迹象。
房地产在过去一段时间里面遇到困难，其中一个原因还是一部分城市中存在着供求的压力，库存规模比较大，所以这种向供应端向建设端的传导会是一个更理性的过程，我们也期待房地产开发企业在理性决策的基础上来推动这种回升从销售端向投资端、建设端传导。
第三，市场的止跌回稳是从一线城市向二线城市再到其他城市来逐步实现传导。在9月份之后，特别是在9月30日四个一线城市大幅度的调整，一线城市销售情况在四季度可以说出现了大幅度的好转，像北京、上海等等，一部分的楼盘已经在10月、11月份重现了热销的场景。市场的好转在由一线城市向二线到其他城市在进行传导。
2024年整个房地产发展的新模式也在积极探讨，原来有的一些问题正在解决的过程中，特别是保交房攻坚战取得关键性进展，这也给了我们信心。
另外一个很重要的是，随着居民对住房的需求由传统的或者称之为叫刚性的住房需求向改善性住房需求的传导，人民群众对好房子的期待或者说需求非常充分地在2024年体现出来。直接的结果就是不仅是从中央到地方，各级政府纷纷在出台引导和支持的措施，而且越来越多的房地产开发企业也在主动投入对好房子的研究以及开发建设的过程中，我们看到了越来越多为消费者所青睐、喜爱的产品。不管是保交房的完成，还是对好房子的重视，都能在更长远维度上来推动房地产市场和房地产业持续健康的发展。
展望2025年，对于房地产市场进一步止跌回稳我们还是充满着信心。
第一，就像郭所长介绍整体宏观经济是处于可持续的发展过程中，这对于房地产市场的发展提供了一个最重要的，也是非常良好的外部环境。现在，房地产的需求端越来越受到整个宏观经济的影响，因此我们期待着宏观经济整体持续好转、可持续的增长，能够为房地产市场，特别是在需求端奠定一个好的条件。
第二，市场中确实存在着还比较旺盛的需求，特别是我们刚才提到的居民改善性或者换房的需求是客观存在的。在中国经济相对可持续稳步发展的前提下，市场进一步的止跌回稳是有需求端实实在在的支撑。这种需求更多的是以改善性的需求为主，有赖于企业在产品端做出持续的改进。
第三是政策端，中国已经明确要持续用力来推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，同时要充分释放刚性和改善性的住房需求潜力。
这体现出我们一方面会延续9月政治局会议以后房地产市场整体的政策框架，不管是存量的政策还是此后增量的政策，整体框架是保持稳定的，甚至还存在着力度进一步加大的空间。我们期待一系列支持措施会在2025年延续。同时在中央经济工作会议包括此后全国住建工作会议里面提出一系列2025年的工作重点，我觉得也有一些值得期待的亮点和重点，比如说在全国范围内，城市更新会扮演越来越重要的角色，它不仅能够拉动投资，更重要的是会从根本上改变城市面貌，促进城市可持续发展。
另一方面，四季度特别是在11月、12月到现在为止，大家高度关注的供给端，收储闲置土地和收购存量商品房两项工作，央行在持续加大对它的资金支持。财政部明确将这两项工作纳入地方债可以支持范围内，各个城市也在因地制宜推动相关举措，我们也期待这两项措施能够破解一部分城市目前仍然存在的库存压力。
总之，有整体宏观经济的保证，有需求的潜力，再加上稳定并且不断扩充具体工具内容的政策框架体系，我们对2025年房地产市场还是充满了信心。
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