吴璟 教授
清华土木系2000级
清华校友总会城乡建设专委会 常务理事
清华大学土木水利学院 副院长
清华大学恒隆房地产研究中心 主任
吴璟，清华大学建设管理系教授、博士生导师，清华大学土木水利学院副院长，清华大学恒隆房地产研究中心主任，教育部青年长江学者，兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、住房和城乡建设部住房和房地产专业委员会秘书长。主要研究领域为城市和房地产经济学、住房政策，持续参与多个部委、主要城市的政策咨询工作。
课程简介
《中国房地产发展之路》是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生学长共同发起、清华第一门完全由校友开发和讲授的全行业视角的研究生学分课。参与授课的近百位老师和支持课程研发的专家组全部是中国房地产业界知名学者、专家顾问、国家房地产政策的制定者以及成功的企业家，他们在行业内平均从业时间超过20年，可谓跨越产学研名符其实的精英讲师团队。这门课已经连续十一年开课，在清华大学、清华大学深圳国际研究生院连续开课十九次，逾千名同学取得学分，近万人通过网络MOOC或线下课堂旁听参与学习。
本年度《中国房地产发展之路》课程由吴璟教授担任责任教师。
中国房地产行业在新的经济和社会环境下面临着诸多挑战。房地产企业如何转型升级？穿越周期是否有迹可寻？不动产投资是否有新的机会……新的挑战带来新的机遇，这个行业依然拥有无限的发展空间。2024年秋季课程我们将邀请中国房地产行业的领袖走进课堂，与大家共同分享、探讨！
本学期首堂课我们请到了清华校友总会城乡建设专委会常务理事、清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授与大家分享“住房需求趋势-变化、挑战与机遇”！
一、城镇住房市场供求关系的重大变化
2023年7月的中央政治局会议首次明确提出“房地产市场的供求关系发生了重大的变化”。这里说的房地产市场指的是住房市场。
新建商品住房的销售面积在2021年达到了历史性的顶峰15.7亿平方米，2022年下降到11.5亿，2023年为9.5亿。按照今年前七个月的同比，今年的销售额预估为7.5亿平方米，不足2021年的一半。
价格变化与销量相似。以二手房为例，二手住房的价格在2021年达到了顶峰之后就开始持续的下降。更重要的是，这种下降原本有比较明显的城市分化，但在过去的几个月里，各线城市下降的趋势却是趋同的。
今天的课程，我们不能回答短期内市场是否见底的问题，而通过建立分析框架，判断和解答两个问题：1、城镇新增住房的合理需求规模是多少？2、城镇新建住房市场存在哪些结构性机会？
二、城镇新增住房需求规模分析
在这里，我们应当关注新增住房需求与新增住房供给的对比，即新增加的需求可以在多大的程度上被新增加的供给所满足。
以美国为例，我们简单选取“新增家庭数”作为“新增需求”。在上世纪90年代到本世纪的最初十年，美国住房的“新增需求”与“新增供给”发生了明显错配。90年代初到90年代中期，婴儿潮的第二代开始成家立业，另外连续几任总统的“美国梦”计划刺激购房，导致新增需求激增。由于新增供给有一定时间的滞后，所以，在1995年之后，美国的房价出现大幅上涨。本世纪开始后，新增需求开始回落，之前的新增供给却仍在逐渐形成，于是造成新增供给大于新增需求的情况。因此，美国房价出现大幅度下跌。
在当下的中国，“新增需求”主要来自三方面：1、城镇人口增长；2、城镇人均住房面积提升；3、原有住房拆除。
“新增供给”并不仅限于新建住房，还包含这五种供给形式：1、库存和空置，2、就地城镇化，3、商品住房建设，4、政策性住房建设，5、自建房。除掉1、2两部分后，才是真正需要用新建住房的形式来满足的新增住房需求。
综合分析后，我们得到如下结论：
三、城镇新建住房市场的结构性机会
经过上一节的分析，即使开发总量已经比最高峰下降了25%-40%，但预计每年依然有7万亿-9万亿之间新建住房的供给，这仍然是一个庞大的市场空间。在刚才的分析过程中，敏感性分析告诉我们，最敏感的因素依次是人均住房面积提升、“空关”住房、城市间人口流动、住房拆除。这些因素决定了结构性机会的来源，并可能对市场产生重大影响。接下来我们要研究这个庞大的市场空间里结构性机会在哪里，这也是当下大家最关注的问题之一。
研究这个问题有一个前提，即将住房作为纯粹的消费品，而不再作为投资品进行研究。
以日本为例，日本在国家层面上每隔十年会做一次住房基本规划。当日本处于住房绝对短缺的时候（二战后），规划是纯粹的数量要求。慢慢从一户一套到一人一室，再到满足面积的需求。70年代末到80年代初，数量的要求几乎完全得到满足，所以从1981年开始逐渐转向对质量的要求。特别是最近的几个五年、十年规划，更多是对居住品质的要求。
中国也是一样，在2010-2020年的高增长阶段，人口增长是市场发展的主要驱动力；在2020-2030年，也就是当下我们正在经历的阶段，人均面积的提升对于新增住房需求的驱动作用是排在首位的；在2030年以后，住房拆除会是最的主要驱动力，因为那个时候的存量已经非常庞大。
人均面积的进一步的提升，或者说住房条件的进一步的改善，会有三个很重要的途径。
第一，我们需要为数量急剧提升的小规模家庭，尤其是单人户，提供更舒适的居住空间，这是我们正在经历的中国城镇家庭结构的一个很重要的变化。在2010年，一人户占所有家庭的16.5%。2020年，这个比例提升至26.5%。根据预测，到了2050年，城镇中每三个家庭中，将有一个是一人户。所以，未来一个很重要的方向就是为这些一人户提供舒适的居住环境。
第二，也是更重要的任务。常规的核心家庭或者多代家庭，他们的住房条件也需要提升, 但这里的关键就是怎么提升，比如“终极改善房”。在我们的市场调研中发现，目前最滞销的新房是在城市远郊区、新区中盖的“刚需盘”或者叫“上车盘”。因为总是会有现有的二手房能够满足这种需求，所以只有在存量房中找不到适合自己需求的人才更愿意去购买新房。如果新的楼盘不能提供独特于现有存量房的特点，自然是无法满足需求的。
同时，还有第三种途径，也是现在有些城市在探索的所谓“原拆原建”，目前已经在市场中得到了非常大的关注，大家都在探讨这是否提供了新的对老旧小区，特别是危旧房来进行改造的方式。
大家可能都注意到，在“房住不炒”的背景下，如果只为了满足居住的需求，仿佛是没有理由斥巨资购买房子的。
在这里，我们引入“所有权溢价”，如果拥有所有权能够拥有一些租住所没有的东西，那么就提供了“所有权溢价”，比如学区。未来也可能是更好品质的设施载体、更好的社区氛围、更好的稳定性、甚至是某种社会地位等等。
综上所述，从需求端的视角来看，结构性的机会可能存在于小规模家庭的特色需求，多次改善甚至享受型的需求，以及类似“原拆原建”等适应新需求的小区更新。从供给端的视角来看，机会存在于能够提供所有权溢价的住房以及空关规模比较低的城市。经过对结构性的一些分析，共同指向了同一类的住房——改善型，尤其是享受型的住房，还有一些满足特色需求的住房。
四、高品质住房的内涵与需求
在前面的研究中，多次提到了“高品质住房”，那么应该如何理解“高品质住房”呢？在这里，方法论比结果更为重要。因为对于不同的地方，对于不同的人，甚至在不同的时候，高品质住房的含义可能是不同的。所以，更需要了解和掌握高品质住房的内涵与需求包括哪些要素。
最后，我们用一页PPT来回顾本节课的主要内容。
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文章来源于《清华校友总会城乡建设专委会》公众号。
