11月19日，吴璟教授就“新政不断出台，房地产市场反应如何？”在央视新闻频道《新闻1+1》进行直播解读。
政策观点
如何看待北京上海出台政策的用意？
吴璟认为，这其中存在两个逻辑。第一，政策本身的逻辑。从二十届三中全会提出了要取消非普通住宅和普通住宅标准，到9月中旬北京等城市明确提出要适时取消非普标准，到11月13日三部分对各项税收进行调整，再到19日北京上海具体落地，这体现了一项政策从原则的要求到经过细化准备后具体落地、从针对所有城市的一般化要求到“因城施策”细化的过程。
第二，市场的逻辑。10月份住房市场呈现出了很多积极的迹象，是近年来成色最足的“银十”，我们希望这样一个良好的“止跌回稳”的趋势继续延续。那么，在这种情况下，政策继续落地也是为了更好地止跌回稳，筑底更加扎实牢固。
普宅和非普宅的具体区别在哪？
我们最早提出普宅和非普宅的差别是在2005年，当时的主要矛盾是解决有没有住房的问题，希望集中相对有限的资源帮助尽可能多的家庭解决住房，对中低价位、中小户型的住房进行针对性、倾向性的支持。
虽然不同城市有所差异，但通常在三个方面进行界定。以北京为例，第一是面积不能过大，要求不能超过144平方米；第二是建筑密度不能过低，通常要求小区容积率不能超过1.0；第三是单价不能过高，根据环线进行划分，比如五环以内不能超过85000元的单价。同时满足这三条，我们把它界定为普通住宅，不符合任何一条就属于非普通住宅。
在当时有利于促进刚性需求，将近20年过去以后，住房市场已经发生了很大变化，改善性需求已经成为多数家庭购房最主要的目标。同时生育政策的调整，多孩家庭已经比20年前有了大幅度提升。我们观察到，在住房市场中有相当一部分按照现行标准都已经被划入了非普通住宅的范围。我们做了一些市场调查，像北京，此前交易的非普通住宅占到了三成左右，上海的比例更高，大概六七成。
购房面积越大，总额优惠会更多？
这次调整确实是相对定向地在支持改善性住房需求，这可以分成两个较大的住房类型。第一，社会比较普遍购买90-144平方米住房的家庭，这也是目前改善的主体，特别是首次改善。契税下降0.5个百分点，一线城市二套房直接下降2个百分点。第二，更大的房子，也就是通常说的非普通住宅。北京上海已经明确如果持有满2年，增值税免收，上海个人所得税也从之前的2%下降到1%。这样来看，对于这两部分住宅确实有针对性的支持。
这次调整适用于建在70年产权的居住用地上的住房，不适用于建在40年产权的商用用地上的住房。
契税、增值税和土地增值税哪个与消费者更为相关？
和消费者最相关的是契税和增值税，当然这次上海还调整了个人所得税。举例来说，比如买了800万的房子，现在增值到1000万，买这套二手房的家庭如果是首次购房，在北京上海可以少缴0.5%的契税，也就是5万元，如果是第二套房可以少缴2%的契税，也就是20万元，这是一个很可观的额度。同时如果这套房已经购买满2年，还是原来意义上的非普通住宅，之前要缴纳的增值税现在也已经免收。再进一步，如果是在上海，原来持有不满5年要缴纳2%的个人所得税，现在下降到1%，又省了10万元。
土地增值税调整的意义是什么？
土地增值税最重要的是，在11月13日明确它的预征税率的下调，普遍降低了0.5个百分点，这有助于减少对开发企业资金的占用，缓解部分开发企业面临的资金压力，对于他们更平稳的经营、特别是打赢“保交房”攻坚战都具有重要的作用。另外一点，契税、增值税的调整都是定向地支持居民家庭的改善性需求，也鼓励了开发企业在开发商品住房时可以更好地把握居民的住房需求、把握结构性机会，在满足居民需求的同时助力企业稳健长远发展。
存量商品房收购更关注哪个环节？
收购已建成的存量商品房作为保障性住房，是一个有挑战但方向正确且能够发挥重大作用的政策举措。这个政策用得好，可以起到两全其美的作用。一方面，把已建成的商品房直接用做保障性住房，缩短了建设周期，能够帮助更多的有需要的保障对象家庭满足住房需求，特别像广州这样的一线城市，这部分需求还是相对比较庞大的。另一方面，有助于化解城市的库存压力，消化掉一部分库存，有助于从根本上提升市场止跌回稳的基础。
当然，这还是具有挑战的，在这个过程中，吴璟更为关注在收购价格的确定上是否能采用更普适性的机制，提出几种方案在更大范围上进行托管。另外，收购后需要长期持有，特别是作为保障性租赁住房，这也需要结合具体的项目蹚出一条路或者几套可行的方案，并加以推广的工作。
如何看待广州户籍迁入政策？
这项政策也是在促进房地产市场的回暖，同样起到两全其美的作用。我们希望这项政策一方面在7个偏外围的区县允许购房且缴满1年社保的人员落户，有助于提升外围区县的购房需求，不管是短期内为了获得户口，还是从长期来看毕竟“人”是住房消费的主体，都有助于为市场的止跌回稳和可持续增长提供动力。另一方面，目前进一步落实城镇化的一个重大挑战是降低户籍人口城镇化和常住人口城镇化两者之间的差异。
今年7月出台的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》明确提出未来五年首要任务是推进农业转移人口市民化，就像这次广州取了很形象的名字“安居”“乐业”，那就应该落户，充分享受这个城市提供的服务。
城中村改造扩围对市场止跌回稳的意义？
10月17日，倪虹部长提出要在今年进行100万套城中村和危旧房改造；11月15日，又进一步把城中村改造的范围从最初的35个超特大城市扩展到全部地级市。吴璟表示，可以第三次用“两全其美”来形容这次调整。
城中村改造，一方面是城市发展过程中必须要解决的问题，有相当一部分城中村建设时因当时当地的条件限制，软硬件都不满足当前多数家庭对“好房子”的要求，甚至有一部分存在较大的安全隐患，城市政府有责任对这部分住房进行改造。另一方面，我们现在推动更大规模的城中村改造，特别是以现金，或者房票的货币化安置，有利于扩大改造的住房需求，也能在需求端助力当前市场的止跌回稳，促进市场供求关系进一步向良性发展。
消费者是否需要继续观望？
吴璟表示，简单来说，该出手可以出手。两方面原因，第一，现在处于政策最宽松的时期，税率、利率是历史上最低的，包括首付也处于最低水平。第二，过去一两个月政策的取向是让已购房但政策又调整的也能享受到优惠，比如存量房利率的调整就是一个很典型的政策。现在不必担心踩空，不管是首次置业，还是改善性需求，如果在市场中挑选到了合适的好房子，好房子是可遇不可求的，市场的情况已经不构成阻碍购买好房子的主要因素。
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