10月17日，吴璟教授就“促进房地产市场止跌回稳组合拳”接受财经频道《央视财经评论》采访。
政策观点
城市发展有需要，拉动需求有力度
作为政策“组合拳”中最新的一项增量措施，它有条件在两个方面发挥重要作用。
首先是“城市发展有需要”。
这项政策直接指向城中村和危旧房，这是相当部分城市发展过程中长期存在的痛点和难点问题。目前不同机构对这部分住房规模的测算结果有所差异，但都明显高于100万套。比如2020年第七次人口普查的数据就显示，全国城市范围内还有接近350万户家庭居住在1979年前建成的住房中。这些住房的硬件水平和居住环境通常远远不能满足当前人们对“好房子”的要求，其中的相当部分甚至已经存在严重的安全隐患。对这些城中村和危旧房的改造是城市政府早晚一定要做的事情，现在中央推动各个城市把步伐加快、把时间提前。
其次是“拉动需求有分量”。
各个城市要如何实施改造呢？今天的新闻发布会明确提出要采用货币化安置方式，也就是会对城中村和危旧房实施拆除，然后以现金或者房票形式对业主进行补偿，支持家庭在住房市场中自主购房。这会在短期内集中创造出规模很可观的刚性购房需求。假设每一户家庭会购置100平方米住房，100万户就是1亿平方米的新增购房需求。今年前八个月全国新建住宅的销售面积是不到5.1亿平方米，1亿平方米就相当于新增了近百分之二十的购房需求。而且从以往经验看，这种因为城市改造而形成的刚性购房需求见效很快，能够为推动房地产市场止跌回稳提供直接支撑。
充足资金投放为打赢攻坚战提供关键保障
我们可以回顾一下，一部分城市开始出现部分商品预售房项目无法按期交付大概是2021年左右，到现在已经3年。相应地，各地政府大力推动从“保交楼”到“保交房”，也已经3年左右。到目前还留下来的“保交房”项目，一方面时间更紧迫，但客观来说里面的“硬骨头”也会越来越多。处理好这些“硬骨头”就是打赢这场攻坚战的关键。那么如何来啃这些“硬骨头”，今天提出的思路是很清晰的，我们不一定需要更多的“武器”，而是需要更充足的“弹药”。因为过去三年已经摸索出相对成熟且行之有效的举措。作为还能正常运营的项目纳入白名单，提供资金支持；对于已经资不抵债的项目，进行依法破产清算。更重要的是，我们要提供更充足的“弹药”也就是资金。今天提出的思路，如此大规模的资金投放，或者说如此充足的“弹药”，我相信是对打赢“保交房”攻坚战最关键的保障。
政策“组合拳”效力还将持续释放
9月底以来，多个主要城市，特别是一线城市，新房和二手房市场确实非常活跃，很多主要指标如到访、看盘再到交易量都出现了较大幅度的增长。进一步来看，这样的市场反应主要是前期存量政策“四步取消”发挥的主要作用，取消了限制性措施来得到了市场的活跃。而很多正面支持市场供需两端的政策，还在持续的落实中，相信在落实之后政策的效力会进一步释放。我们在知道一个政策，到感受到这个政策是需要时间的。一个很典型的例子，陶玲副行长提到了降低存量房贷利率方面，以北京为例，首套房贷下降85个基点，二套房贷下降110个基点。这样的房贷下降幅度超出了很多市场参与者，包括市场分析者的原本预期。所以，我相信随着“四个调整”“两个新增”以及政策“组合拳”其他部分的逐渐落地，其效力的发挥会形成一个稳定且持续强化的政策力量，这对市场预期、实现止跌回稳、“筑底”都是一个有力且持续的支持。
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