文章来源于《BOMA》公众号。
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2024年9月12日-13日，BOMA中国(第12届)商业地产行业年会在上海顺利举行！此次年会以“国际可持续性管理绿色实践与长期价值创造”为主题，结合创新管理理念、成功管理实践经验、行业调研数据分析、新产品技术、系统解决方案，助力行业发展新质生产力，创造长期价值。年会现场高朋满座、嘉宾云集，全国商业地产领袖、决策者、运营管理者在这里交流分享，探寻高质量可持续发展的方式、方法、资源。
主论坛
长期价值创造的丰富解决方案
Main Forum
年会主论坛开场，BOMA中国主席林德良先生、BOMA中国荣誉主席顾建平先生进行主席接任仪式并致开场词。
值得一提的是，林德良先生刚刚于2024年9月入学就读于清华大学“创新领军工程博士”项目，导师为吴璟教授。
非常荣幸接任BOMA中国主席职务，我将致力于促进国内外商业地产交流，推动行业高质量发展，引领绿色、低碳、智能转型。同时，加强人才培养与国际合作，为行业注入新活力。感谢前任领导奠定的坚实基础，期待与各位同仁携手共进，共创商业地产更加辉煌的明天。预祝本次年会圆满成功，共同开启行业新篇章！BOMA中国年会开幕，聚焦绿色可持续与长期价值。林德良先生接任BOMA中国主席，将引领行业国际合作与高质量发展。大会将发布多项报告与指南，展示丰富解决方案。相信到场嘉宾将收获满满，积蓄发展能量。
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当前设计开发与运营脱节，主要原因在于业主方面建管分离、建设与市场分离、设计端缺乏复合型人才等。要贯穿设计开发与运营资产价值，行业面临后疫情时代工作方式转变、消费者方式和消费观念转变，数字化影响等7大挑战，需要激发行业从使用者角度（运营、经营、资产、使用）重新思考建筑设计。探索贯穿设计与运营的路径和方法，除了要关注建筑常规设计需求外，还要思考如何服务于建筑运营期后对交通、韧性、绿色低碳、健康建筑、ESG等重点领域的需求。![]()
2024年7月，青岛国信海天中心获BOMA至高奖项TOBY大奖。向全球商业地产行业展现资管运营超强竞争力。在向TOBY大奖进阶的过程中，青岛国信海天中心，不断精进运营管理实践，完善绿色节能措施、达成节能降耗目标，年运营成本降低13.2%，人均管理面积提高9%，能源之星得分96分；打造绿色环保楼宇，规范十五大类采购物料绿色标准，构建空气质量管理体系，打造节能照明，避免光污染，雨水储存、净化和回收利用；打造专业资产管理团队、培训提升员工服务意识、提升租户个性化服务、租户满意度达98%，2024年新增入驻面积超2万平米。
从BOMA COE认证、360认证、TOBY大奖，青岛国信海天中心用实际行动展现实至名归的国际最佳实践运营管理实力。![]()
发言主题3.《BOMA中国2024商业地产行业人才发展调研报告》解析
当前，81%企业认为【岗位绩效】是需要完善的环节。44%的企业认为流动性最多的岗位是物业管理、33%的企业认为最紧缺的岗位是物业管理、资产管理。89%的企业认为确定人才标准、构建能力模型、培育相应能力可有效提高人才选择与管理效率。关于行业人才规划与培养面临的主要困境，75%企业认为培养体系与途径的缺失是阻碍企业发展的最大困境、51%的员工认为快速变化或高度竞争，使得原有职业规划需频繁调整是其面临的最大问题。对于行业未来5年的人才发展策略，53%的企业采取稳定的人才策略。而从业者职业选择方面，69%的从业人员倾向于向资产管理转变、77%的从业者想成为业主方。
发言主题4.《商业地产岗位职责指导手册》解析
2024BOMA人才发展报告数据显示，较2023年管理者对岗位要求中的岗位能力、岗位职责、岗位知识的完善需求分别有 35%、27%、11%的增长。且有81%的管理者希望对岗位绩效进一步完善。BOMA依托最佳实践行业经验，以资产价值创造为出发点，列举了不动产管理者，设备设施管理者，工程管理者三大关键岗位职责框架，为行业管理者完善“岗位要求”提供参考。
发言主题6.《BOMA中国2024年商用楼宇租户满意度基准报告》 解读
2024年，中国商业地产租户满意度基准得分为93%，相较2023年提升4个百分点。其中满意度最低的三项分别为：楼宇系统设备和运营（86%）、保洁服务与人员（91%）、不动产服务（会计/结账）和停车服务与人员（92%）。租户不满意项目主要集中在办公室温度、楼宇网络安防、员工餐厅、楼层洗手间/楼宇内公共厕所的清洁等方面。在租户需求方面，51%的租户最希望了解楼宇及周边便利设施，42%的租户对便利店较为关注，35%的租户对大堂休息区/座位区较为关注，93%的租户认为大厦是是企业租户招聘人才的有利条件之一。在ESG方面，100%企业重视环境管理、96%企业重视能效、44%的企业未参与大楼的保洁标准制定。在选址决策方面，影响企业选址决策的前三项因素为分别为区位、公司决策、楼宇品质。未来租赁市场展望方面，2024年仅有6%企业有扩租计划，相较2023年下降6个百分点；75%的租户有续租意愿，较2023年下降9个百分点。![]()
BOMA工具是基于商业地产国际最佳实践的综合性检验与评估工具包括数据收集、数据分析、评估报告生成以及决策支持，是集合了商业地产国际最佳实践经验的综合性检验与评估工具，助力企业开展人才知识储备测评、租户满意度测评、运营管理绩效测评、可持续发展管理现状测评、ESG管理成熟度评估、网络安防评估、运营管理体系完整度评估。赋能商业地产企业持续优化管理的方法路径，提高运营管理过程的效率和效果，构建高效闭环的资产运营管理体系。![]()
2024上半年，社零消费明显走低，投资延续偏弱，房地产行业仍处于深度调整中。开发-注入REITs并持有35.6%份额的模式中，商业地产企业可保留物业控制权和经营权，IRR和ROE较高，是较好的持有方式。香港REITs规模复合年增长率为6.1%，内地REITs发展迅速，上市三年来年均复合增长52.3%。对比内地REITs与香港REITs的立法与监管体系，了解REITs互联互通。无论采用哪种商业地产运作模式，资产管理是长期的、持续性的、全周期的价值工程，考验资产运营、资本运作的能力。![]()
为响应“住有所居”的国策，上海城投立足上海城市发展，服务人才安居，于2019年8月8日发布租赁住房品牌——城投宽庭，以“品质租赁住房创领者”为战略定位，以全生命周期管理为核心理念，以“新质生活的连接者”为目标，引领新时代租赁生活方式。城投宽庭REIT采用标准的公募REITs结构，公募基金通过资产支持专项计划持有江湾、光华社区两个资产所在项目公司100%股权。公募基金管理人委托上海城投置业经营管理有限公司为底层物业资产提供运营管理服务，与公募基金托管人互相监督管理，严管各个层级的风险。介绍了产品基本要素、产品交易结构图、发行时点回顾、发行关注要点、城投宽庭REIT未来展望等内容，与行业分享城投宽庭REIT成功经验。![]()
疫情之后，生命科学类地产成为良好的投资选择，美国具有成熟的生命科学地产市场，值得了解与研究。生命科学地产是一种资本密集型资产，开发成本、租赁成本、租赁持有成本相对较高，另外，与普通企业租户相比，此类地产租户面临复杂的经营环境风险，且业务难以理解。通过分析波士顿、旧金山、圣地亚哥、多伦多等主要市场的市场规模、租赁状态、新建建筑、重点区域、驱动因素，了解整体的市场状况，进而对比生命科学地产与其他商业地产类别的差异。最后，从定位、规划、政策支持、人才动能、园区配套、吸引投资等维度，分享新加坡生命科学集群、MaRs创新中心、安大略省扩大生命科学产能等成功案例。![]()
新建元控股集团是苏州工业园区成立最早、规模最大的国资国企，正积极贯彻园区ESG全域规划部署，将全链ESG发展战略和数字化战略思维全面融入公司发展战略。在零碳园区方面探索绿色可持续发展模式，从顶层设计、零碳建设、零碳产业到零碳运营，实现产业地产全链条运营模式与可持续发展理念的深度融合。通过重点打造零碳园区中新绿色数码港项目，实践绿色生态、建筑降碳、绿色建设、绿色能源、绿色交通、产业发展、绿色运营7大技术路径，实现绿色低碳建筑目标，助力园区产业可持续升级转型。
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上海中心以成为世界一流地标运营商为企业愿景。响应国家绿色生产力、节能减碳号召，将ESG作为企业创造价值的机遇，旨在提升融资能力、提升风险管控水平、拓展市场机遇、吸纳优质人才。上海中心编制ESG报告的过程，也是企业探索实践绿色低碳可持续发展路径的过程。上海中心大厦积极推进节能低碳实践，实施风机盘管远程自控改造、租户电磁阀控制改造、设备层照明灯改造、HVAC末端设备运营时间策略优化、能源中心运行策略优化、水资源利用等措施。通过设置卫生服务中心提供各类健康咨询，对IAQ进行实时监测，保障用户健康安全。在社会方面，服务社区，组织公益慈善活动，在治理方面，将ESG理念融入日常运营工作中。![]()
金虹桥国际中心和上海白玉兰广场是金光集团地产版块的两大标杆项目。凭借国际运营管理最佳实践品质、创新实践，金虹桥国际中心出租率达到96%，上海白玉兰广场出租率接近90%。在创新举措方面，通过针对性为不同租户提供有价值的活动，增加客户粘性；增设白领健康驿站、打造体育IP；建立全生命周期应用，引入物联网、大数据、AI分析，提升项目运营管理效率；同时增设机器人智能服务，营造极具市场竞争力的商业地产项目。![]()
土地使用权期限问题为商业地产行业发展带来了严峻挑战。本报告聚焦土地使用权剩余期限对商业地产投资的影响，对大型房地产企业与相关投资机构的负责人开展调查，重点关注机构的投资现状、定价策略以及政策预期。研究发现，市场存在“20年”分水岭，机构普遍避免投资剩余期限少于20年的资产。在退出与融资时，低剩余年限资产面临挑战，且机构在估值阶段对土地期限处理方式差异较大。在定价方面，剩余期限显著影响资产价格，且剩余年限越短，政策不确定性影响越强，资产定价的分歧越大。在政策预期上，绝大多数机构认为政府将续期或赔偿，但对续期细节看法不一。三中全会对工商业用地续期的相关表述，提升了市场投资意愿，部分机构开始探索低剩余期限资产，并调整估值假设。综上，土地使用权剩余期限问题是影响商业地产投资的重要挑战，市场期待政策明确，以缓解投资面临的不确定性。![]()
2024年上半年写字楼市场复苏弱于预期，仅为疫情前五年同期均值的43%。搬迁和续租成为企业主要的租赁活动，而租赁成本节降（92%会因为租金降低或更灵活的租约条款而决定续租或搬迁）是促进此类活动的重要原因。即便在成本节降的目标下，租户依然希望实现品质升级（交通和配套-71%、区位优势-60%是促进公司续租和搬迁决策的重要因素），租户对品质的需求，让甲级写字楼在去化时保持绝对优势。超过1/3的租户将ESG纳入续租和搬迁的必要选项。企业试图在长期ESG战略和短期财务目标间达成平衡。结合本届年会主题，BOMA中国组织了：
1.洞察空置危机背后租户需求变化，稳健资产运营收益；
2.中国商业地产绿色实践与可持续性管理的创新路径；
3.可持续性人才管理探讨与组织长期价值创造；
4.土地使用权剩余年限视角下的资产管理战略优化
上海城投控股股份有限公司、上海中心大厦、金光集团地产事业部、青岛国信建设投资有限公司、越秀房地产投资信托基金、新建元产业管理有限公司、吉宝可持续城市更新、上海上实北外滩新地标建设开发有限公司、国际金融地产联盟、清华大学土木水利学院领导层接受了媒体专访，从资管视角分享真知灼见。![]()
