文丨《瞭望东方周刊》记者张静 编辑顾佳贇
2024年1月5日，购房者在北京一售楼处了解楼盘信息
李威（化名）硕士毕业后在北京CBD上班，今年32岁。2023年，他卖掉燕郊（位于河北省廊坊市三河市境内）的房子，手里拿着100多万元现金，一直在观望北京团结湖附近的一居室。
6月26日，北京楼市新政策发布，首套房首付比降至20%，商业贷款利率降至3.5%。二套房方面，五环内首付比35%、利率3.9%；五环外首付比30%、利率3.7%。同时，北京还提高公积金贷款额度、多孩家庭购买第二套房按首套认定等等。业内评价，此次新政策力度较大，覆盖面较广。
“北京‘6·26’新政策前，买团结湖附近一居室，大概需要60万元的首付，现在首付一下就少了20多万元，之前卖房的100万元还能存多一半作为应急资金。”观望了小半年，李威看到近期市场逐渐回稳，趁着新政策利好释放，迅速成交了一套40平方米的一居室，总价180万元。“9月初顺利交房，小区配套完善，团结湖地理位置好，离我上班的地方近，周边商业丰富，房子面积虽然不大，但这是我在北京第一次有了自己的家。”李威开心地告诉《瞭望东方周刊》。
8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长秦海翔表示：“在行动上，我们要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设。”
从“四好”出发，提升居住品质，是本轮房地产改革的关键。
2024年7月5日，北京，海淀区首个棚改征收项目——魏公村佳苑小区交房四年来，首批签约的75套房屋的回迁户拿到了崭新的不动产权证
回归民生导向
在8月23日国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹说：“中国式现代化，民生为大。”他表示，民生性强是住房城乡建设工作最突出的一个特点。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策实施，市场出现了积极变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还有很大潜力和空间。
多位房地产观察和研究学者向本刊记者表示，房地产近年来从投资属性回归消费属性的特点越发明显。
2024年初，清华大学房地产研究中心联合幸福里研究院、《中国房地产金融》杂志等机构，基于抖音平台开展了一次全国范围的“城镇居民购房意愿”大样本问卷调查。受访者中14.9%表示，在未来一年中有较为明确的购房意向。
在这部分群体中，49.9%的受访者将“改善住房”列为前三大购房目的之一，30.2%列为首要目的；35.9%的受访者将“首次置业”列入其前三大购房目的之一，26.8%列为首要目的。除“改善住房”“首次置业”两大目的外，其他有购房意向的家庭多将孩子上学、孩子结婚、父母养老等消费性需求列为主要购房目的。与之形成鲜明对比的是，有购房意向的受访者中仅有17.0%将“保值增值”列入前三大购房目的，仅有8%将其列为首要目的。
清华大学房地产研究中心主任吴璟告诉《瞭望东方周刊》：“‘房住不炒’已从政策导向内化为大多数城镇居民家庭的自发认知——买房是为了享有更美好的居住生活。这种转变对房地产市场会产生深远影响。”
“在刚需市场，‘好房子’的含义也能从市场变化中总结出新趋势、新特点。”北京链家研究院分析师冷会告诉《瞭望东方周刊》，“一方面，有别于过去购房者决策过程中绝对的‘向心（市中心）’特点，当前客户更关注实际的通勤时间，更喜欢实际通勤时间短的区域。这也是不少年轻人选择购买团结湖附近房产的主要原因；另一方面，一些刚需购房者，经过在城市的奋斗打拼，提升了支付能力，对居住品质有了更多要求，因此楼龄更低、面积更大、配套更好的房子更受刚需购房者欢迎。”
“首套”政策加码
齐鹏飞是北京链家回龙观东大区商圈经理，2024年第二季度，他所在门店签了29单房屋买卖合同。
4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布通知称，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。叠加后续的“6·26”新政策对五环外首付比例、贷款利率的调整，回龙观区域的购房签约量十分可观。
冷会分析说，北京“6·26”新政策后，刚需及初步改善群体入市积极性有所提升，中低价位新房成交占比有所上升，此类地产项目多集中在大兴、顺义、房山、昌平、通州等平原新城，其中房山良乡大学城、大兴黄村、昌平南邵等板块热度相对较高。
二手房市场则呈现出“两头冒尖”现象——核心区域（西城）和外围区域（顺义、通州、大兴、房山）成交占比同时增长。这从一个侧面表明，“6·26”新政策对二手房市场中的刚需和改善性需求人群下决心入市具有明显推动作用。
“回龙观地区的互联网从业人员较多，区域内房子大多是2000年后建的，属于次新房，流通性比较好。新政策推动之下，一些首套房刚需客户就出手了，他们有的是买房结婚，有的是要积分落户。”齐鹏飞告诉《瞭望东方周刊》，一对“95后”年轻夫妻令他印象深刻。“他们是首次在北京买房，考虑以后孩子的成长空间，他们希望一步到位，购置带电梯的三居室。从这些客户身上，我发现当下的首套房刚需群体对居住品质的要求比过去有了明显提升。”
北京链家朝阳区团结湖店负责人车军虎与齐鹏飞有同样的感受。“一对即将步入婚姻殿堂的年轻人，从看房到成交只用了20天，最后购买了一间80平方米的小三居做婚房。”车军虎告诉《瞭望东方周刊》。
9月初，多个城市密集出台首套房新政策：重庆市发布《关于调整优化房地产交易政策的通知》，明确“首套房”认定按区县划分，已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对首套房购买者给予贷款、公积金等多项支持政策；天津拟出台新市民安居乐业政策，首套房商贷最低首付比15%，进一步降低新市民购房门槛……
“在首套房各种新政策加持下，我们看到买卖双方的‘拉锯战’变少了，购房者心态比过去平稳，价格合适、房子合适就下手，观望周期明显缩短。”车军虎说。
2024年7月6日，北京，朝阳区配租保障性住房
满足改善需求
王修师是北京链家融科橄榄城南门店商圈经理，从事地产经纪已经13年，亲身见证了望京房地产市场的发展过程。他所负责的片区以改善型住房为主，从2023年到2024年上半年，挂牌量在增加，成交周期在拉长，成交一单变得更加不容易。“6·26”新政策出台后，仅仅一个月，望京片区无论是新房市场还是二手房市场的成交量均明显上升。
市民张先生看中望京臻园一套不到90平方米的房子，从挂牌到决定成交，只用了4天，成交价格800万元，卖家赠送一个产权车位。“臻园虽然在五环边上，但小区环境、物业服务、周边交通、生活配套、教育资源等都非常不错。”张先生说。他的旧房也在望京同区域，这样的置换改善型客户在这一片区十分常见。
冷会分析说，比起首次购房群体，北京市场的置换改善型客户表现更加活跃。置换改善型客户对价格波动相对不是特别敏感，但对房屋和小区配套的品质有更高要求。
“在区位选择上，与刚需客户类似，置换改善型客户也有‘趋外’的特点；在户型上，更倾向于比较实用的三四居室、120平方米左右户型，三四居室更贴合二孩家庭或者三代同居家庭的需求，比起大二居来更为实用。”冷会认为，未来住房市场的发展理念将更趋向品质化，单纯的“价格优势”产品或将逐步淘汰。
纵观近期推出的一系列房地产新政策，许多城市打开政策“工具箱”，释放消费端需求的同时，也从供给端发力，推动市场为购房者提供“好房子”。
8月27日，上海市住建委、房管局和规资局联合发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。《通知》明确，中小套型住房的建筑面积标准多层为100平方米，小高层为110平方米，高层为120平方米，比原先分别多出10到20平方米。
“上海此次政策核心要点就是提高住房建筑面积的标准。后续在新房的建造设计方面，各楼盘项目都会有户型更大的房源推出，住房产品设计将更加注重户型宽敞的导向。” 易居研究院研究总监严跃进解读说，这意味着，未来将有更多大户型住宅进入市场，更好地满足改善型购房需求。
2024年5月28日，上海嘉定区，“沪九条”房地产新政实施后首个开盘项目的现场（郑钧天/摄）
更早之前，成都推动郊区(市)县开发低密度、高品质住宅产品；西安鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，满足居民品质化住房需求；杭州提出发展绿色、低碳、科技建筑……
除了增加面积，改善型群体对“好房子”还有哪些重点要求？
严跃进认为，购房者的需求丰富多元，见仁见智。有人关心居住舒适度，有人希望离医疗、教育机构近，有人希望绿化覆盖率高，但毋庸置疑，除满足基本居住功能外，住房承载着群众对休闲、教育、健康、文化等多方面的需求。此轮房产新政策中，主管部门强调要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，明确要求加强高品质住宅产品的供给，这是对群众需求的真切回应。
建设“好房子”，是适应房地产市场发展的客观要求。重庆大学副校长刘贵文认为，房地产市场发展必须从量的增长转变为质的提高，依托建设领域新质生产力的发展，实现居住产品的不断迭代升级、住房品质的不断提升。
内涵不断丰富
“打造房地产新模式，关键是找准居民的新期待，从住房供给侧推动改革，从住房、配套、品质、环境、可支付等角度多维度落实好。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
根据住房和城乡建设部部长倪虹的解释，“好房子”有绿色、低碳、智能、安全四个特征：绿色就是让人们住得健康；低碳就是为居民省钱，也为社会节能；智能就是让居民用得更方便，如同电动汽车一样，房子也应该成为一个更大的智能终端，有很多的应用场景；安全就是让居民住得安心和放心。他还提到，“好房子”的内涵需要在实践中进一步创新发展和不断丰富。
近年来，取消预售制的呼声渐高，群众期待买房能实现“所见即所得”。因此，不少地方鼓励现房销售，积极探索商品房销售制度改革。据中指研究院监测，2023年以来，北京、深圳、郑州等地已经成交多宗现房销售地块。
9月10日，为巩固增强经济回升向好态势，进一步推动经济高质量发展，江苏省出台33项新政策。在构建房地产发展新模式方面，江苏提出强化“好房子”供给，加快建成一批品质优良、数字化智能化的改善型住宅；允许已出让未建设的存量住宅用地建设改善型住宅。
江苏一揽子提振经济举措中，亮点之一就在于对未来房地产新发展模式做出了进一步阐述。“政策强调的‘好房子’，不仅仅是面积大、户型好，还需要从智能化、数字化这种新一代住宅供应的角度来考虑，使更多科技成果应用到住宅场景中，以顺应改善型需求为主导的市场方向。而科技产品的应用，可能会对相关产业链形成带动效应。”李宇嘉说。
2024年7月28日，江苏省淮安市大运河畔房地产建筑楼群
近期，在浙江等地，“第四代住宅”概念悄然兴起。
第一代、第二代住宅只能满足比较基本的居住需求，第三代住宅的空间设计规划趋于合理化，但千篇一律的外部建筑形态与大同小异的室内空间布局，不能满足人们对于美好生活的向往。第四代住宅又称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。
专业人士分析，“第四代住宅”具有公摊低、景观好、生活空间多元化等优势。为了发展“第四代住宅”，部分城市出台了相应的支持政策，其中包括对计容规则进行调整，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积，这些调整有利于减小公摊面积，提升得房率。未来，或许会有更多城市跟进出台类似政策。
中指研究院研究副总监徐跃进认为，在新趋势下，房企应加强各类新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力。
住房和城乡建设部部长倪虹认为，“好房子”怎么建是个系统工程，是个应用场景，是个新产业，将有可能成为一个新的赛道。
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