11月20日，吴璟教授就“非普政策再出手，楼市频频现暖意”在央视财经频道《央视财经评论》进行直播解读。
政策观点
适应家庭需求变化 重点支持住房改善
上海、北京、深圳三个城市此次政策调整的内在逻辑是高度一致的。首先是落实中央部署的要求。从二十届三中全会《决定》中提出“取消普通住宅和非普通住宅标准”的要求，到11月13日三部门发文调整房地产税收政策，再到这次政策实际落地，体现了中央统一部署与各城市因城施策的结合。
其次，也是更本质的，是适应市场特点变化的要求。普通住宅标准最早出现于2005年，当时的主要目标还是解决住房“有没有”的问题，核心任务是用有限的资源帮助尽可能多的家庭解决住房问题，就相应地需要对当时划定的普通住宅进行重点支持。经过近20年的发展，城镇住房领域的主要矛盾已经从“有没有”变成“好不好”，重点转向满足老百姓多样化改善性住房需求。更大的户型面积、更低的建筑密度、更高的住房品质已经成为越来越多家庭的自主选择，取消针对普通住宅和非普通住宅的差异化政策就成为一件水到渠成的事情。
从政策调整的具体举措看，三个城市的主体内容也是基本一致的，只有少数细节的差异。比如，除了增值税外，上海还涉及到了对与出售非普通住宅相关的个人所得税的调整。此外三个城市中此次政策调整的影响范围也有一些差异。根据我们前期调研，上海住房交易中非普通住宅占比最大，已经达到六成到七成。北京大概是三成，深圳是一成到两成。
从我们刚才分析的政策调整的内在逻辑看，广州一定会跟进，只是一个时间问题，而且我个人判断时间会很短。当然这只是我个人的判断。多说一句，昨天广州出台的两个其他举措其实很值得关注。一个是入户新政开始征求意见，其中新设了安居乐业入户，在七个外围区县购房且交社保满一年可以落户。另一个是收购存量商品房扩展到全市范围。我认为这两项政策都具备发挥比较大作用的潜力。
“止跌回稳”强化信心 政策“组合拳”多维发力
一个标志性的事件，就是9月26日中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳。虽然当时并没有提出具体的政策，但要求或目标的提出本身就具有重要意义。首先体现在最大程度上凝聚各方共识。9.26之后中央各部门先后出台各项措施，各城市一方面“因城施策”促进政策落地，同时举办展销会、房产会等进行促销，房企也利用这个时期加大推盘力度。这种合力某种程度上来讲，是一种体制优势的体现。
另一方面，这个目标的提出在很大程度上扭转并强化了参与者的信心，使得确有需求但观望的家庭进入市场，需求得以释放。所以在具体政策之前这个目标的提出发挥了非常重大的作用。
在具体政策上，可以按照作用路径的长短分成三个层次：
一是政策作用路径最短，效果最直接。主要是在9月底一线城市大幅度调整或取消限购措施，基本上是立竿见影的，此前被抑制的需求得以释放；
二是作用路径次之，主要作用于需求端，降低购房成本。包括交易税费调整、利率下降、首付下降，都已经达到历史最低水平，这些都从各个角度强化了居民的购房支付能力。
三是作用路径较长，落地和见效都需要一些时间，但能解决关键性、深层次问题。这些深层次问题的解决有助于给市场的止跌回稳提供可持续的基础。包括为打赢“保交房”攻坚战扩大白名单的范围；10月17日提出100万套的城中村和危旧房改造，并在11月15日进行扩围；调整房企土地增值税预征率；收购存量商品房用做保障性住房等。
这三个层次逐层发挥效果，有的是立竿见影的，有的是在解决更深层次的问题，它们形成了一个整体，筑牢止跌回稳的基础，这是10月份以来市场出现积极变化的重要原因之一。
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