10月25日，吴璟教授就“存量房贷利率下调，增量政策怎样利好？”在财经频道《央视财经评论》进行直播解读。
政策观点
政策普遍利好，细节需要留意
这次存量房贷利率下调对于还在还房贷的家庭是一个普遍利好，但对不同家庭的具体影响确实是有差异的，有三个方面的细节大家需要留意。
第一，这次调整只针对采用浮动利率的存量房贷。有一小部分存量房贷采用的是固定利率，需要先转换为浮动利率才能享受到政策红利。这个转换是需要贷款家庭主动向商业银行提出申请才能完成的。
第二，浮动利率机制下的房贷利率由贷款市场报价利率，也就是我们通常说的LPR，和加点幅度，两部分构成。今天落地的调整针对的是其中的加点幅度部分。对于全国大多数城市的首套房和二套房贷，只要之前的加点幅度高于负30个基点，这次都统一下调到负30个基点；对于北京、上海、深圳三个城市，首套房贷也下调到负30个基点，二套房贷则下调到负5个基点或者负25个基点，和房子所在地段有关。所以不同房贷的利率下调幅度是不一样的，简单说就是之前加点幅度越高、利率越不合算，这次享受到的政策红利越大。
第三，LPR这部分也有它的调整机制，只不过不是在今天兑现。存量房贷利率中的LPR部分每年调整一次，有的贷款是在每年1月1日，有的是在它的贷款发放日。比如说，如果您的存量房贷的LPR部分是每年元旦调整，因为今年1月1日的LPR是4.2%，所以全年房贷利率中的LPR部分都按4.2%计算。但今年LPR已经经历过三次下调，目前已经降到3.6%，所以您会发现您的存量房贷利率会高于新发放的房贷利率，差别就在这里。但不用着急，明年1月1日您的存量房贷利率将一次性享受到这60个基点的下调。
促进存量房贷家庭消费，消除拟购房家庭顾虑
这次政策利好最直接的受益者是已经买房、正在还房贷的家庭，每年1500亿的还贷支出的减少，我们期待其变成消费的支出，正好双十一也要到了，正是时候。对于想要购房的家庭来讲，主要是打消他们的一些顾虑，不用担心刚买完房，比如房贷利率又下调，也就是“踩空”了，要不要等等看。那么现在不用担心这种问题，如果有需求是可以出手的。万一买完房，房贷利率又下调，会有类似的机制享受到类似的政策红利。
需求端先导指标大幅回升，传递出积极信号
近期出台的一系列政策“组合拳”都是围绕着促进房地产市场止跌回稳的目标。从最近一个月主要城市特别是一线城市的市场表现看，政策效果很明显，多项主要市场指标都出现了积极变化。我们经常说“金九银十”，今年的“银十”确实是重现出久违的成色。这也印证了上周四的五部门新闻发布会上，住建部倪虹部长的判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。
在各项市场指标的变化中，我自己有一个观察。相对于市场成交指标比如说交易量的回升，更关键、也更难能可贵的变化，是一系列需求端先导指标的大幅回升，比如新房市场中的售楼处到访量、二手房市场中的带看量等等。它们传递出来的信号是越来越多的家庭确实准备买房子、已经开始看房子。我相信大家都有一个共识，目前市场中的购房需求已经是以消费需求特别是改善型需求为主。既然是消费、是改善，它和那种着急上车、是房子就要的情况就会很不一样，家庭需要经过细致的比选，找到各方面条件都合意的好房子才会出手，这个过程是需要时间的。所以相对于多少家庭已经选到了房子，我更关注的是多少家庭正在看房子。只要这个数字还在回升或者处于高位，我们对房地产市场进一步筑底回升就有底气。
最近的信号是很积极的，这些前导指标以及相当部分城市的交易量已经出现了很明显的回升。这通常是我们观察市场时最关注的指标。
我们经常说“因城施策”，不同城市间的差异非常大，包括上周提出的“4+4+2”，工具箱中已经有很多工具，那么各个城市应该根据自身的实际情况，每项工具有具体的细节要落地、哪些发挥更主要的作用，甚至于是不是符合城市的具体情况，都需要进一步出台相应的举措。每个城市把工具箱中的工具像拼图一样，拼出一个最符合自身情况、最能解决问题的，才能更好地发挥作用。
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