凌常峰 学长
清华土木系1996级
清华校友总会城乡建设专委会 副会长
香港置地集团执行董事
凌常峰先生于2003年加入香港置地，担任副董事长助理一职。其后，于2005年在公司的重庆办事处工作，担任多个业务发展及管理的职位。2015年6月，他被任命为香港置地中国区总裁，并于2017年起成为香港置地集团执行董事，全面负责香港置地中国区业务。
课程简介
《中国房地产发展之路》是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生学长共同发起、清华第一门完全由校友开发和讲授的全行业视角的研究生学分课。参与授课的近百位老师和支持课程研发的专家组全部是中国房地产业界知名学者、专家顾问、国家房地产政策的制定者以及成功的企业家，他们在行业内平均从业时间超过20年，可谓跨越产学研名符其实的精英讲师团队。这门课已经连续十一年开课，在清华大学、清华大学深圳国际研究生院连续开课十九次，逾千名同学取得学分，近万人通过网络MOOC或线下课堂旁听参与学习。
本年度《中国房地产发展之路》课程由吴璟教授担任责任教师。
中国房地产行业在新的经济和社会环境下面临着诸多挑战。房地产企业如何转型升级？穿越周期是否有迹可寻？不动产投资是否有新的机会……新的挑战带来新的机遇，这个行业依然拥有无限的发展空间。2024年秋季课程我们将邀请中国房地产行业的领袖走进课堂，与大家共同分享、探讨！
本学期首堂课我们请到了清华校友总会城乡建设专委会副会长、香港置地集团执行董事凌常峰学长与大家分享“历史的回响-房地产的长期主义视角”！
一、阶段性的谷底，还是无可挽留的夕阳？
房地产行业的低迷状态已经持续一段时间了，房地产的下滑不仅仅对于普通老百姓的财富产生很大影响，就是对政府财力也产生很大影响。我们可以看到目前市场的状况依然是系统性衰退，房企无论数量还是规模都在系统性减损，购房者数量持续收缩。我们应该如何理解行业现状呢？是阶段性的调整，还是一个行业的终结？
纵观全球，各国房地产市场都存在波动性与周期性。我们研究了美国、日本、香港的房地产市场，美国房地产市场除二战以外，美国房地产市场大约18年经历一次大的周期；日本房地产市场基本每12年经历一次周期；香港楼市以6年为一个周期，3年为次一级周期，1997年以后，大约每6年都会发生大的转变。
深入研究这些国家和地区，在经历数轮市场周期的洗礼后，我们发现了一些相似的现象和趋势。首先，房地产行业的GDP占比持续增长；第二，多元化与细分市场不断发展；第三，行业巨头和产业链长尾小企业并存；第四，行业的广度为“长跑型选手”提供跑道。
中国大陆的房地产市场也存在周期性，从1998到2024的26年间，我们发现，中国的房地产市场看起来大约每10年为一个周期，可能只是在一次大的上升周期中的若干次“N次分型”，也许中国尚未完全经历一个完整的大周期。
老师认为，中国房地产市场呈现“波粒二象性”。波动态是指宏观上存在周期性；粒子态则是微观上存在不可测性。首先，周期的时间跨度并不规律。第二，同一周期内不同指标交互影响、迭代顺延也带来不规律性。第三，各周期的“振幅”也存在不规律性。第四，相对规律的大周期内通常隐藏着多个不规律的小周期。
那么企业应该怎么做决策呢？面对宏观的周期性和微观的测不准，我们建议企业的决策不能仅仅建立在对周期转换的判断上，企业的决策应该建立在对周期中最不利情况的判断上。也就是说，你要回到长期主义的视角，建立一个信仰：中国的房地产市场有周期并且很难预测何时起、何时落，唯一能做的是以最坏打算，确保企业能偶穿越周期。即以“粒子态”穿越“波动态”的周期。
二、香港置地的长期主义价值观：
香港置地——持续经营135年的地产开发商，以长期、稳定、经营性收入为主要来源，秉持以“粒子态”穿越“波动态”的周期态度。
香港置地是香港核心金融区最大业主
1.1889年成功说服香港政府开展填海工程，成立于香港中环填海条例正式宣布前1天；
2.香港置地在香港中环拥有并管理位于中环核心商业区约45万平米优质商用物业；
3.作为中环最大的物业持有者，香港置地历经三次物业改造与提升，形成了如今的香港中环。
香港置地也是新加坡核心金融区最大业主
1.香港置地从滨海湾CBD初始阶段就参与其发展建设，深耕20年，目前亦是该区域最大业主之一；
2.管理逾41万平方米持有办公物业，同时以文华东方酒店、文化、休闲等设施提供独特的滨水体验。
香港置地在2020年逆周期重仓上海，竞得徐汇滨江项目，为上海有史以来单宗最大项目
135年以来，置地致力于持续提升经营物业资产价值，不断的进行物业的更新与服务提升，形成了独特的经营型物业驱动的地产业务模式 。2023年，近二成利润来自销售型物业，而近八成则是来自持有型物业。
135年间，香港置地数次穿越行业周期，总结出以下战胜挑战的经验：
首先，稳定的制度，稳定的制度包含稳定的土地政策和对物业的长期持有。稳定，是企业制定长期规划、长久经营的基础。
第二，企业治理延续性，经营回报= (1+X)n，在企业经营中，香港置地始终更加看重的是公式中代表持续成长的n，而非代表年均增长率的X。香港置地中环物业每年提取租金5%作为升级改造基金，依据时代发展、技术进步以及客户诉求，持续提升楼宇品质，如今已进入第四轮提升周期。香港置地的公司治理基础从来不是ROE，而是“N”，是可持续经营能力；此外，在企业经营中，香港置地长期保持较低的杠杆比例。
第三，坚持长期主义的文化导向。怡和集团一直是香港置地的单一最大股东，股权结构长期保持稳定。长期主义这一长期发展理念在公司内部深入人心。注重公司与股东、客户、员工间共同利益，举办公益活动、支持员工超龄服役，并建立年轻人关怀基金。
香港置地的长期主义策略帮助企业获得了穿越周期的成长，得到了跨越周期的资产增值红利。长期主义也让香港置地积累了行业资源与市场洞察。如高端商业领域，香港置地积累了足够的行业知识与洞见，同时，也与全球奢侈品牌形成稳定良好的合作。长期主义带给香港置地长期资源累积形成的合作信任，香港置地中环物业一直以来都是金融机构办公的最佳选择，在金融行业内香港置地与香港交易所、摩根大通集团、毕马威等头部机构建立了长期的合作关系。这些资源帮助我们在其他国际城市获得了更多参与城市CBD建设的机会。
三、香港置地在中国
在中国大陆市场，香港置地适应周期，主动调整。2016年之前，企业经营性收入占比不到1%，至2023年已得到大幅提升，并预计至2030年左右达到经营性收入占绝对主导。
面对周期挑战，香港置地锐意创新，打破市场同质化壁垒，通过提供高品质服务与客户体验为企业和社会创造新的价值。开发商的工作不能局限于买地盖楼卖房子，香港置地特别提出了七个新的领域，值得我们在未来的发展中开拓出新的提升空间，他们是：
更好提升空间体验
更好挖掘本地文化
重视商业空间与艺术的结合并相互提升
ESG（更好提高节能减排）
更好利用智能控制等新技术
更好发掘新品牌亮点做好品牌创新
以及更好利用互联网发展新机会做好营销创新。
开发商要与设计公司共创，开拓思路，引入多元技术，才能找到解题的思路！
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文章来源于《清华校友总会城乡建设专委会》公众号。
