新房不愁卖,二手房跌穿!三亚楼市,太魔幻…

楼市   2024-11-12 11:11   海南  


周一,楼哥盘点了海口的二手房数据,数据简直不要太激动人心!

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作为一岛双雄的三亚,也在评论区被问了二手房情况如何,特别是有小姐姐私信阿发。

漂亮小姐姐看到海口数据火热,觉得三亚也会受到春风拂面的影响,但考虑安居房、二手房还是商品房,自己琢磨到半夜睡不着,问哥没有啥建议。

为了让粉丝小姐姐睡得好,哥奋笔疾书3000字,总结一下三亚二手房的现状,以身相许就不用了哈。

从全国数据看三亚·跌麻了

今天从全国数据入手,看看三亚在70个大中城市里的排行情况。

在刚刚过去的9月,三亚跌幅1.8%,这个跌幅排名全国并列倒数第一(常德小老弟同为卧龙凤雏)。

当然,全国都在跌,跌多跌少问题。

那么为何三亚二手房会直线暴跌呢阿发的不权威判断是:

1、三亚的二手房市场非常小,成交数据极其容易波动,样本小,数据震荡就非常明显;

2、三亚的楼盘价差很大,有1字头的安居房、3万+的商品房、10万+/㎡的豪宅,产品类型差异大,数据波动也是属正常。

从另一个角度看(数据来源:全国房价行情网),三亚的房价排行全国第6,咱就是说阿发也出息了,本来想选个小城市养老,一选就选到了与北上广深差不多房价的三亚。

看看这个排行榜,随便拎一个出来都是千万级别的大都市,三亚,你小子藏得挺深啊。

三年大疫,把全国经济都打趴下了,三亚这房价依旧坚挺,多少是有点硬实力在身上。

从数据分析来看,2024年10月,三亚的城市房价为3.9万/㎡,环比8月下跌-2.05%,同比去年涨幅3.28%。

涨价主要来自于,2024年三亚贵价楼盘扎堆亮相,越贵越好卖,被抛弃的中产们再也不是三亚的主力客群,1000万以上的购房需求,在三亚旺盛得不得了。

从市场体温感受三亚·二手房无人在意

言归正传,继续聊二手房。开篇就讲了全国70个城市的二手房统计数据,每次评论区都会有大聪明阴阳怪气地说:统计局数据你也信啊。

其实也难怪读者朋友们不相信,大多数人的实际体感和数据还是有一定差异。

比如宣传的是“遥遥领先”,但失业率却节节攀升。

比如宣传的是“止跌回升”,但二手房挂牌价是一降再降,无人未接。

全国如此,海口如此,三亚更是如此。

一个旅游城市,依托着自然环境的卓越和封关后的美好预期,一手房市场的故事还是有的讲,这二手市场,却是一面“照妖镜”。

先看10月二手房挂牌价(数据来源:贝壳找房)

二手房均价2.79万/㎡,新增房源36套。

对比一下海口,10月海口的新增房源是4032套。

这样你们能理解为啥阿发说,二手房在三亚完全没市场了吗?

总的来说,这个城市几乎没有刚需人口,即便有,也都买了1字头的安居房。

导致二手房没有市场,还有以下几个原因:

一来,如今来三亚买房的人,从30~60㎡的小户型候鸟过冬的低总价需求,已经进化成了35-45岁更年轻的中产以上阶级,追求更好的居住场景,大户型高配置,是当下三亚的热销需求。

二来,新盘配置更高,价位更低,开盘价2万的崖州,三亚主城3万出头的轻奢住宅把当年高位买入的小户型,打趴在地。

次新房,如何跟保利、华润、万科、吉祥的新盘好价比,没得比。

所以,三亚的二手房东,只能无限割肉,成交均价去到2.9万/㎡算是理想挂牌价,阿发掐指一算,再打个95折,才是实际成交价。

即便如此,10月贝壳找房在三亚仅成交1套二手房,海口成交了642套,这体量,我越盘心越虚。

也有朋友问过阿发,既然三亚二手房市场这么惨淡,新房怎么还能卖高价,怎么提现赚钱?

阿发如是说:有钱人真不看二手市场,这也就解释了为何海棠湾好像是异次元,全国的热钱都要来这里买一套几千万的房子摆着。

有更多我们不理解的操作,还是贫穷限制了想象力哈。

还有粉丝付费咨询问:手里有500万,来三亚投资,什么房产能增值。

阿发摆了摆手,说:来三亚投资,这个预算,你还是回去吧。


说到底,三亚这个城市房价是否有泡沫,答案是肯定的。

但,三亚对相当大一部分人来说,是纯刚需,比如冬天单月房租能叫价2万,还是有市场,这就是健康刚需。

但能靠租房解决的问题,也不必买房,全国经济下行,普通人投资房产的路径不复存在,二手房的故事自然讲不通了。

从历史经验总结三亚·恒产大佬三两家

二手房,也不是无路可走,阿发浅薄的楼市知识和长久的楼市观察,发现三亚的确有“恒产”,那么这些跑赢市场周期的房子究竟有哪些呢?

最后,咱再结合几个数据平台,看看三亚二手房到底哪家最坚挺。

全国房价行情网数据,2024年10月挂牌价排行榜:

亚特兰蒂斯挂牌价12.2万/㎡,价格比去年还涨了44.56%,什么给的你勇气?我想应该是超级地中海新地块拿下来,又有故事可讲,身价自然水涨船高。

复地鹿岛、半山半岛都有比较高的挂牌价,分别是8万/㎡和5.1万/㎡,这个价格合理但我觉得是卖不动的。有价无市,房东不差钱,挂多少都行。

凤凰水城,倒是很坚挺,区位好配套全,价格自然是降不下来,产品也都是小洋房叠拼小别墅,4.5万/㎡的单价也是合理但卖不动。

三亚二手房坚挺的项目,通盘看下来,面目也逐渐清晰,一线海景房是有绝对的稀缺性,这也给了房东坚持不甩卖的信心。

举目四望,在三亚哪还有一线海景房可以入手,几乎断档,这就是上价值的空白处。读到这里的朋友们,先别急着反驳我,财富的流动总是静悄悄的。

接着来看贝壳找房的数据:

那么二手房也就是看个热闹,人气最高的是市区的天泽湖畔,双学区的优势加持,有学区需求的家长也开始考虑入手。

万科房源多,物业好,产品多,关注度也不错,重点是价格只有2.7万,挂牌价打95折的话是2.56万/㎡,还挺实惠。

接着往下,会发现贝壳上的房价数据和全国房价行情网的统计不一致,原因也很简单:

1、贝壳是业主真实的挂牌数据;

2、行情网数据为爬虫在多平台抓取的平均数据,能代表趋势,但不完全贴合市场;

但,还是那句老生常谈的话,三亚二手房市场体量太太太小了,不足以引起关注。

大房企疯抢地块,盖新房;

本地人疯抢安居房,买新楼;

这也就达成了,只有三亚商品房投资客受伤的世界。

那么海边的千万豪宅们有去处吗?答案是:暂时不需要去处,等着2025年在看的有钱人们,总是眼光很长远。

写在最后

其实最后,阿发还想盘点一下跌的最惨的楼盘有哪些?

其实在三亚,这个问题没有答案,包括卖得最好的二手房是哪些?也没有答案。

这座城,很迷幻,总有精美绝伦的故事可以讲,但回到现实,你会发现,无处安放的投资客,梦碎了一地。

好啦,以上的本周三亚楼市观察,就聊到这里,如果你有更多关于楼市的话题,欢迎扫码+楼Sir,我们有话慢慢聊。


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