周一，楼哥盘点了海口的二手房数据，数据简直不要太激动人心！
请戳👉🏻：重大信号！海口二手房，燃起来了！
作为一岛双雄的三亚，也在评论区被问了二手房情况如何，特别是有小姐姐私信阿发。
漂亮小姐姐看到海口数据火热，觉得三亚也会受到春风拂面的影响，但考虑安居房、二手房还是商品房，自己琢磨到半夜睡不着，问哥没有啥建议。
为了让粉丝小姐姐睡得好，哥奋笔疾书3000字，总结一下三亚二手房的现状，以身相许就不用了哈。
从全国数据看三亚·跌麻了
今天从全国数据入手，看看三亚在70个大中城市里的排行情况。
在刚刚过去的9月，三亚跌幅1.8%，这个跌幅排名全国并列倒数第一（常德小老弟同为卧龙凤雏）。
当然，全国都在跌，跌多跌少问题。
那么为何三亚二手房会直线暴跌呢？阿发的不权威判断是：
1、三亚的二手房市场非常小，成交数据极其容易波动，样本小，数据震荡就非常明显；
2、三亚的楼盘价差很大，有1字头的安居房、3万+的商品房、10万+/㎡的豪宅，产品类型差异大，数据波动也是属正常。
从另一个角度看（数据来源：全国房价行情网），三亚的房价排行全国第6，咱就是说阿发也出息了，本来想选个小城市养老，一选就选到了与北上广深差不多房价的三亚。
看看这个排行榜，随便拎一个出来都是千万级别的大都市，三亚，你小子藏得挺深啊。
三年大疫，把全国经济都打趴下了，三亚这房价依旧坚挺，多少是有点硬实力在身上。
从数据分析来看，2024年10月，三亚的城市房价为3.9万/㎡，环比8月下跌-2.05%，同比去年涨幅3.28%。
涨价主要来自于，2024年三亚贵价楼盘扎堆亮相，越贵越好卖，被抛弃的中产们再也不是三亚的主力客群，1000万以上的购房需求，在三亚旺盛得不得了。
从市场体温感受三亚·二手房无人在意
言归正传，继续聊二手房。开篇就讲了全国70个城市的二手房统计数据，每次评论区都会有大聪明阴阳怪气地说：统计局数据你也信啊。
其实也难怪读者朋友们不相信，大多数人的实际体感和数据还是有一定差异。
比如宣传的是“遥遥领先”，但失业率却节节攀升。
比如宣传的是“止跌回升”，但二手房挂牌价是一降再降，无人未接。
全国如此，海口如此，三亚更是如此。
一个旅游城市，依托着自然环境的卓越和封关后的美好预期，一手房市场的故事还是有的讲，但这二手市场，却是一面“照妖镜”。
先看10月二手房挂牌价（数据来源：贝壳找房）
二手房均价2.79万/㎡，新增房源36套。
对比一下海口，10月海口的新增房源是4032套。
这样你们能理解为啥阿发说，二手房在三亚完全没市场了吗？
总的来说，这个城市几乎没有刚需人口，即便有，也都买了1字头的安居房。
导致二手房没有市场，还有以下几个原因：
一来，如今来三亚买房的人，从30~60㎡的小户型候鸟过冬的低总价需求，已经进化成了35-45岁更年轻的中产以上阶级，追求更好的居住场景，大户型高配置，是当下三亚的热销需求。
二来，新盘配置更高，价位更低，开盘价2万的崖州，三亚主城3万出头的轻奢住宅把当年高位买入的小户型，打趴在地。
次新房，如何跟保利、华润、万科、吉祥的新盘好价比，没得比。
所以，三亚的二手房东，只能无限割肉，成交均价去到2.9万/㎡算是理想挂牌价，阿发掐指一算，再打个95折，才是实际成交价。
即便如此，10月贝壳找房在三亚仅成交1套二手房，海口成交了642套，这体量，我越盘心越虚。
也有朋友问过阿发，既然三亚二手房市场这么惨淡，新房怎么还能卖高价，怎么提现赚钱？
阿发如是说：有钱人真不看二手市场，这也就解释了为何海棠湾好像是异次元，全国的热钱都要来这里买一套几千万的房子摆着。
有更多我们不理解的操作，还是贫穷限制了想象力哈。
还有粉丝付费咨询问：手里有500万，来三亚投资，什么房产能增值。
阿发摆了摆手，说：来三亚投资，这个预算，你还是回去吧。
说到底，三亚这个城市房价是否有泡沫，答案是肯定的。
但，三亚对相当大一部分人来说，是纯刚需，比如冬天单月房租能叫价2万，还是有市场，这就是健康刚需。
但能靠租房解决的问题，也不必买房，全国经济下行，普通人投资房产的路径不复存在，二手房的故事自然讲不通了。
从历史经验总结三亚·恒产大佬三两家
二手房，也不是无路可走，阿发浅薄的楼市知识和长久的楼市观察，发现三亚的确有“恒产”，那么这些跑赢市场周期的房子究竟有哪些呢？
最后，咱再结合几个数据平台，看看三亚二手房到底哪家最坚挺。
全国房价行情网数据，2024年10月挂牌价排行榜：
亚特兰蒂斯挂牌价12.2万/㎡，价格比去年还涨了44.56%，什么给的你勇气？我想应该是超级地中海新地块拿下来，又有故事可讲，身价自然水涨船高。
复地鹿岛、半山半岛都有比较高的挂牌价，分别是8万/㎡和5.1万/㎡，这个价格合理但我觉得是卖不动的。有价无市，房东不差钱，挂多少都行。
凤凰水城，倒是很坚挺，区位好配套全，价格自然是降不下来，产品也都是小洋房叠拼小别墅，4.5万/㎡的单价也是合理但卖不动。
三亚二手房坚挺的项目，通盘看下来，面目也逐渐清晰，一线海景房是有绝对的稀缺性，这也给了房东坚持不甩卖的信心。
举目四望，在三亚哪还有一线海景房可以入手，几乎断档，这就是上价值的空白处。读到这里的朋友们，先别急着反驳我，财富的流动总是静悄悄的。
接着来看贝壳找房的数据：
那么二手房也就是看个热闹，人气最高的是市区的天泽湖畔，双学区的优势加持，有学区需求的家长也开始考虑入手。
万科房源多，物业好，产品多，关注度也不错，重点是价格只有2.7万，挂牌价打95折的话是2.56万/㎡，还挺实惠。
接着往下，会发现贝壳上的房价数据和全国房价行情网的统计不一致，原因也很简单：
1、贝壳是业主真实的挂牌数据；
2、行情网数据为爬虫在多平台抓取的平均数据，能代表趋势，但不完全贴合市场；
但，还是那句老生常谈的话，三亚二手房市场体量太太太小了，不足以引起关注。
大房企疯抢地块，盖新房；
本地人疯抢安居房，买新楼；
这也就达成了，只有三亚商品房投资客受伤的世界。
那么海边的千万豪宅们有去处吗？答案是：暂时不需要去处，等着2025年在看的有钱人们，总是眼光很长远。
写在最后
其实最后，阿发还想盘点一下跌的最惨的楼盘有哪些？
其实在三亚，这个问题没有答案，包括卖得最好的二手房是哪些？也没有答案。
这座城，很迷幻，总有精美绝伦的故事可以讲，但回到现实，你会发现，无处安放的投资客，梦碎了一地。
好啦，以上的本周三亚楼市观察，就聊到这里，如果你有更多关于楼市的话题，欢迎扫码+楼Sir，我们有话慢慢聊。
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