宝子们，每月一次的二手房系列，又跟大家见面辣！
上周，楼Sir写了一篇🔗国庆楼市成绩单，对海口新房、二手房做了一个复盘。
新房方面，直接卖爆了。
楼Sir了解到，这个假期，有的盘狂销200套，有盘成交金额破亿元，各种成交喜报满天飞，主打的就是一个锣鼓震天响。
二手房方面，楼Sir发现，由于节前央妈砸下了一揽子泼天利好，多地二手房十分火热，甚至不输新房。
反观海口，虽然成交和看房量，较之前有所增加，但呼声跟新房相比，反而成了一枚可怜无助的“小透明”
面对此景，不少网友看在眼里，急在心里，在线cue楼Sir，现在二手房，到底是个什么情况？房价下跌，啥时候是个头？未来走势，又是啥情况，什么时候回暖？
今天，楼Sir就结合最近的市场情况，跟大家唠一唠。
OK，话不多说，正文开始！
海口二手房挂牌量，再创新高！
唉，真是对不住各位，楼Sir开始就要给大家泼盆冷水:
海口二手房挂牌量，又创新高了！！！
据贝壳找房数据显示，截止10月16日，海口二手房挂牌量达到了惊人的25789套。
| 图源贝壳找房截图
楼Sir打听过了，这应该是该平台，在海口地区有史以来遇到的最高挂牌量，妥妥的创新高啊！
记得5月份，楼Sir就统计过这个数据，当时贝壳在售二手房为22700套，跟现在比足足少了3000多套。
这还不算啥，去年12月，这个挂牌量还不到1.8万套。
| 截图时间2023年12月26日
再看现在，不到一年，二手房挂牌量已出现多次连跳，干到了约2.58万套。
话说，这上杆子卖房的场面，是不是有够激烈的？但楼Sir要说的是，这才哪儿到哪儿啊。
楼Sir注意到，虽然上个月，海口二手房新增挂牌量，迎来了今年除2月以来的最低位（2月过年）。
但3000多套的量，跟去年同期相比，还是多了不少。
由此可见，海口二手房的整体挂牌量，依旧处于高位，而且一时半会儿，还降不下来。
我们知道，任何东西的售价，都是由供需关系决定的，房子自然也不例外。
当下海口二手房挂牌飙高不下，房价怎么走，估计大家心中已经有了答案。
看到这里，估计有人会比较好奇，虽然挂牌量飙高，但哪个板块房子最多？竞争最激烈？
大家从上图可以感受到，就二手房挂牌量这个维度，明显分成了三个梯队：
第一梯队（2000套以上）：海甸岛、远大和江东板块；
第二梯队（1k-2k套区间）：海口湾、龙昆南、椰海大道、国贸、国兴等8个板块；
第三梯队（1000套以下）：世贸、府城、新埠岛、万达等13个板块。
换句话说，如果你的房子在第一梯队，那么不好意思，你的竞争对手最多，想要把房子卖出去，过程绝对不会顺利，会挨更多的刀子（割肉卖房）。
如果在第二、三梯队的话，你的竞争对手，也就没那么多了。
| 航拍海口 楼Sir拍摄
当然了，房源的多少，也不代表着就很好出手。
这不，楼Sir把上述板块，近1年的成交套数也了扒出来。
其中，成交套数最多的两个板块，刚好是挂牌最多的海甸岛、远大板块；排名第三的，反倒是紫园板块，而且看挂牌和成交比，该板块也是最高的。
由此可见，紫园依旧是海口二手房市场最受青睐的板块，没有之一。
然后，大家别看江东有2100多套房，牢牢占据着第三的位置，但是近1年仅成交了60套，排在了倒数第四的位置，可以说是惨不忍睹。
不知当年趁着成立江东新区时，赶在这里上车的大兄弟们，现在过得还好吗？
大家看明白了吧，之前只听楼Sir说，海口二手房挂牌量居高不下，可到底哪儿的房子最多？最好卖？
这次，楼Sir可算是扒了个彻彻底底。
如果想要加入卖房大军，自己的房子几斤几两，相信大家心里应该也有数了。
海口二手房价，被打回三年前
大家看完二手房挂牌量，不知道有没有倒吸一口凉气？
不过各位，先别急着吸凉气，等看完房价，估计有的人，连进ICU的心情都有了。
老样子，先看整体情况。
根据贝壳数据，海口二手房均价，又双叒下跌了！
数据显示，9月份海口二手房均价再一次迎来新低，干到了1.5万/㎡。
单看这个价格，大家可能还是没啥感觉，但楼Sir要说的是，这房价相当于被打回了3年前。
也就是说，别看有的人，当年花了不少银子买房，可结果嘞，在交了几年房贷后的今天，才发现自己房子的价格，基本没涨。
| 图源安居客
大家还别不信，楼Sir身边一位大兄弟，就是活生生的例子。
楼Sir这位大兄弟，2017年在海口买房，当时总价74万，前两年房价各种涨的时候，每天乐呵呵。
到了今年，看行情一直没啥起色就想卖掉，结果一打听，卖的话也差不多74万，当场懵逼
要知道，他的房子去年还能卖个100万，今年裤衩子直接赔掉了…
| 聊天截图
咱就说一嘴，是不是有够惨的？
而且，据楼Sir了解，就现在的海口，有不少人的买房经历，跟上面这位大兄弟一样。
那么，海口房价都这样了，各个板块又是啥情况？楼Sir也透露一嘴。
各位可以看看你家所在的板块，价格是个什么水平？如果想买的话，自己的预算又能在哪上车？
先看挂牌价。
数据显示，9月海口挂牌均价最高的分别为：紫园、海口湾、新埠岛、观澜湖、国兴等十个板块。
其中，位列前5名的板块，挂牌均价都是“2字头”，5-10名的板块均价则在1.75万/㎡-1.95万/㎡区间。
紫园板块，以2.91万/㎡的均价，依旧雷打不动的处于领头羊位置；其次，为海口湾的2.23万/㎡、新埠岛的2.14万/㎡。
整体看下来，各个板块的挂牌均价，较上个月（8月份）又出现了一定的下滑。
再是成交价。
可以看到，整个海口，9月份，有且仅有紫园板块的成交均价处于2万/㎡以上。
而其他板块的价格，直接没眼看，全都齐刷刷掉到了2万以下。
即使是价格最高的，也只有1.64万/㎡（江东），最便宜的，更是跌倒了8000出头，惨不忍睹。
当然，虽然都在降价，但还是有那么一两个特殊的存在，比如解放西和府城片区，竟然出现了成交价高于挂牌价的现象。
出现这种情况，其实也正常，毕竟“这哥俩”都属于老城区，低价房源实在太多，把挂牌价拉下去了。
而最近成交的房源，综合素质又都还不错，价格不算便宜，成交价就又被带上去了。
哦，对了！
楼Sir整理的这个数据，还有一个作用，值得大家重点关注一下，就是可以帮你倒推出海口哪些地方的二手房价更稳定。
比如金盘、滨江、国贸和龙昆南，挂牌和成交价之间的价差，都在几百至千元不等。
不像其他板块，动辄三、五千的价差，看得人那叫一个肝颤。
| 航拍国贸片区 楼Sir拍摄
另外，楼Sir还发现，尽管海口二手房价格持续下行，但也不是完全没有好处。
对于一些想要上车二手房的买家，那可是个天大的机会。
咱还是以紫园板块为例，记得当初在这里上车，单价不备个2.5万、2.6万，想都不敢想。
再看现在，9月成交均价，直接被干到了2.33万/㎡，那些对学区有需求的家长，机会也变得更多了！
要知道，去年10月这里的成交均价高达2.73万/㎡，每平跟今年相差4000元，要是买套100平的房子，那可是足足40万啊~~
| 2023.10&2024.9，紫园二手房成交均价对比
与此同时，就这个情况来看，楼Sir也可以负责任的告诉大家，现在的海口，已经告别了当年房价倒挂的时代。
新房、二手房市场，也算回归到了一个较为健康的状态。
像有新房情节的，没有精力和时间到处奔波淘房的人，多花点钱，可以直接入手新房；预算不足的，大把的二手房，也能满足你的各种需求。
当然，如果你还是不知道怎么选，可以加楼Sir来个付费咨询，在线为你分析、指导，有需要的话，还能根据你的需求，帮你找房！
海口二手房，正在回暖中
听楼Sir说了这么多，各位是不是觉得，好像每次一提起二手房，不是房子多，就是价格降，总感觉没啥好消息。
这次，可不一样，楼Sir在分析过程中，还是发现了一些令人欣慰的消息。
比如，官方前两天公布了一组海口二手房的网签数据：
今年1至9月，海口二手房交易面积133.61万㎡，同比增长8.57%，销售金额同比增长9.13%。
这也意味着，今年的二手房市场比去年还要火热，负责人也称市场行情回暖明显。
毕竟买卖嘛，有买有卖，市场才会活跃起来，对于稳定和回暖，肯定是有积极作用的。
万一市面上，全都是挂牌卖房的，然后又没人买，那市场真的是要凉凉了。
再比如，进入10月之后，海口二手房市场呈现出了一片火热的态势，主要体现在以下几个方面：
一是成交量。
上周，海口贝壳平台上的二手房，一共成交了181套，算下来日均成交26套房源，楼Sir打听过了，这个表现，在今年已经是非常不错了，甚至比国庆期间还要高。
| 上周二手房成交套数
二是看房量和看房人数。
最近两周，海口二手房看房量有着明显增加，均超过了9500次；看房人数，也都在保持在3300人以上。
楼Sir也查了一下，上述两组数据都创下了近三个月以来的新高。
数据显示，之前的看房量最多也就6658次，而看房人仅2400人，再看最近两周，相当于来了一个质的飞跃。
| 二手房看房量、看房人数走势
三是涨/降价房源情况。
据楼Sir观察，上周海口涨价房源量达到了269套，虽然看上去不算多，但也创下了近三个月的新高。
降价房源量方面，近三个月海口每周的降价房源量，动辄都是1400套往上，最多的一周，甚至干到了1800套；再看最近两周，降价房源数量有了明显减少
| 二手房涨/降加房源量走势
这说明什么嘞？
说明受政策大礼包的影响，部分房东的心态开始发生变化，恢复了一些信心，对于卖房这件事，也不是一味地降价了。
四是成交价。
贝壳数据显示，海口二手房最近一周的成家均价，较上周环比微涨了2.5%，也是一个好的信号，至少没有往下降。
| 近一周二手房成交均价
OK，大家看完最近两周的二手房情况，是不是也没有那么悲观啦？
那么未来几个月，市场怎么走？
楼Sir专门请教了一下资深人士，并根据自己的看法，总结如下：
尽管目前来看，政策已陆续到位，但挂牌量在那摆着，市场和信心的修复也都需要时间，所以接下来的价格，还是会有轻微下滑。
不过嘞，降幅应该也不会像之前一样，蹭蹭蹭的往下跌。
然后，像一些主城区，并且有着优质学区的房源价格，也会更加稳定一些。
但是像远大板块那种二手房，虽然学区、配套非常nice，可奈何房子太多，价格还有下浮空间。
| 航拍远大板块 楼Sir拍摄
至于哪些板块的二手房，值得重点关注一下？
楼Sir简单列几个，像国贸、世贸、海口湾、龙昆南、椰海、万达、滨江新城这些区域，如果有次新房，价格也合适的话，该买买就买吧。
好了，以上就是本期的二手房系列，如果各位觉得还不错，可以在文章右下角，给楼Sir点个“在看”和“赞”，有机会咱再安排第二篇。
别忘了，如果各位有买房计划，不知道怎么选，记得扫码加楼Sir微信哈，咱们私下悄悄聊~
海棠湾 | 海棠湾 海棠101 保利C+商业中心 艺海棠 仁恒海棠湾 保利栖棠 海棠华著 和泓·海棠府 亚特兰蒂斯 中旅·馥棠公馆 保利·海晏 三亚华润悦府 超级地中海
崖州湾 | 南繁科创中心 万科金色里程 保利栖悦 招商·臻园 保利·崖州湾
