今天看到一个挺有意思的数据：
中国楼市已经火热了20年，
但其中一半的房子是在2016到2021这5年间卖掉的，
足足有1.17亿套，
占了过去20年商品房总销量的50%！
这波买房热潮背后，
其实说明了一个问题——
这几年，房子卖得太疯狂了。
对于普通人来说，
每年房价涨个5%，
这不仅是房产保值的底线，
也是买房赚钱的“生死线”。
但现在四大一线城市的房价已经
跌回了2016年的水平，
很多小城市情况更糟。
这意味着，
那些在2016到2021年入手房子的人，
几乎全线亏损。想不到吧？
房价涨了20年，跌了不过3年，
亏钱的居然有这么多人。
再来看看，
最近，“降低存量房贷利率”的呼声
也越来越高。
很多人提前还贷，
不是因为钱多花不完，
而是房贷利率实在太高了，
特别是在裁员和降薪潮的影响下，
压力更大了。
现在存量房贷利率平均是4.27%，
而新发房贷利率只有3.45%，
差了整整82个基点。
粗略估算，
如果降低存量房贷利率，
每年可以帮借款人节省3000亿元利息，
10年就是3万亿。
不过，这3万亿的利息省下来，
真的会直接投入消费吗？
未必如此。
大家可能更倾向于存起来，
或者还债，
消费未必能得到显著提振。
那么，接下来房价会怎么走呢？
高盛最近的报告很“猛”，
预测中国房价可能会跌50%，
而且一直跌到2027年。
他们拿中国的房价走势和美国、日本对比。
先看美国，
2006年房价见顶，
之后三年大跌、三年小跌，
直到2012年房价才见底，
跌幅超过30%。
再看日本，
1991年房价开始一路下跌，
跌了19年，最终下跌超过50%。
中国呢？房价自2021年见顶，
至今已经调整了3年，
但高盛认为调整还没结束，
可能要持续到2027年，
跌幅预计达到40%。
高盛的观点听起来挺吓人，但我们也不妨听听专业基金经理的看法。
在最新一期《百亿基金经理内参》中，有基金经理提到，国内的房地产政策方向其实挺明确，最后很可能全面取消限购，只有学籍和户籍这些实在没办法取消的还会保留。但目前一线城市的政策还比较“温和”，没有超出市场预期，大家对地产股的看法依然不太乐观。今年的“金九银十”似乎也难有起色。
至于房价未来的走势，最核心的还是宏观经济环境。当前经济低迷，消费和支出意愿不足，房产市场自然受到拖累。虽然房价已经跌了不少，但由于经济通缩，未来仍有下行压力。
不过，通缩并不是永久的。越来越多的人开始意识到，经济不能一直这样下去，可能中央政府会采取措施，加大杠杆，推动温和通胀。这时候，房价就有可能触底反弹，尤其是一线城市，受限购政策影响较小的高端房产可能表现更强劲。
如果通胀真的来临，房价可能会优于其他资产，成为投资者的避风港。毕竟，一旦印钞解决经济问题，房子这种硬资产的保值功能会更突出……（第174期内参）
总的来说，中国楼市正处于关键的转折点。房价的未来，既有悲观的可能，也有通过政策调控走向复苏的希望。对于购房者来说，未来的市场充满变数，但只要保持理性、密切关注市场动态，也许还是能找到合适的机会。现在最重要的是，学会在风险和机会之间找到平衡，才能在楼市动荡中站稳脚跟。
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