家住重庆市九龙坡区西彭镇的刘先生近期遇到了麻烦事，他花全款购置的一套别墅，居住9年后突然被人贴上拍卖公告。这究竟是怎么回事？
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花全款购置别墅房
2015年5月11日，刘先生购买了一套位于九龙坡区白彭路6号的别墅，总价款是121.36万元，该房屋的开发商是重庆五星地产（集团）有限公司（以下简称五星地产）。合同中约定“本商品房属预售商品房，五星地产应当在2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘先生使用，五星地产声明本商品房没有设定抵押权……预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60天内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”同时，双方还对支付方式、违约情形及违约责任作出明确约定。合同签订一个多月后，刘先生办理了接房手续。但九年期间，刘先生曾多次催促五星地产履行买卖合同约定，为他办理房产证并办理过户登记手续，并未成行。门前张贴拍卖公告
刘先生起诉开发商要求判买卖合同有效
一审获胜
今年3月26日，刘先生突然看到门前墙上张贴着一份要将他这套别墅进行拍卖的公告。刘先生认为，那套别墅是自己的合法住所，因为开发商五星地产自身原因，一直没有给自己办理房产证并过户，遂向九龙坡区法院递交起诉状，要求确认当初双方签订的那份买卖合同真实有效。九龙坡区法院认为，就合同形式看，上面有刘先生的签名捺印及五星地产的印章，足以证明双方已就房屋买卖达成了一致的意思表示。从合同内容看，五星地产将案涉房屋出售给刘先生，双方在合同中对出售房屋的位置、价款、支付方式及违约责任等主要条款进行了约定，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定。从合同履行情况看，该合同签订当天，五星地产向刘先生出具收到购房款121.36万元的收据，虽然案涉房屋存在尚未办理产权过户登记的障碍，但这属于物权变动方面的问题，并不影响双方合同的效力。2024年4月，该法院一审宣判称，确认该合同合法有效。面对该别墅遭管理人拍卖，刘先生紧急请求对方停止拍卖活动。
管理人回复他说，当初该别墅的原抵押权人为浦发银行，现抵押权人为秦瑞合伙企业，今年3月22日，秦瑞合伙企业向管理人提交《拍卖申请书》，要求将该别墅以现状进行拍卖，以实现其作为抵押权人的权利。
同时称，当初刘先生与五星地产在签订买卖合同前，该别墅即存在登记的抵押权人，抵押权设立合法有效，若对拍卖有异议，可在4月11日之前向九龙坡区法院提起异议之诉。
刘先生说，他随即向九龙坡区法院提起了异议之诉，“然而当我正等待法院回复时，发现房屋已经被拍卖掉了。”
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今年9月13日，九龙坡区法院裁定称，解除五星地产所有的、位于白彭路6号的该套别墅的所有查封和抵押登记。同时裁定将该别墅的所有权转移登记到买家名下。
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开发商破产后有权拍卖未转移登记的房屋吗？遇到类似情况，购房人应该如何维权？本期律师说法，我们邀请到了致高律师事务所合伙人、专职律师何搏。
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开发商破产后有权拍卖未转移登记的房屋吗？
该问题涉及到房地产开发企业破产后，买受人已经支付全部购房款但是未完成所有权转移登记的房屋，是否认定为房地产开发企业的财产。根据最高人民法院民一庭倾向性意见，房地产开发企业进入破产程序时，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。但是支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行该商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，且该行为不构成《破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。根据前述意见，开发商破产后，买受人已经支付全部购房款但是未完成所有权转移登记的房屋，虽然认定上属于房地产开发企业的财产，但是其在破产程序中应履行《商品房买卖合同》中的交付房屋及办理权属转移登记义务，而不是直接将房屋进行拍卖处置。![]()
根据管理人回复，本案实际上是抵押权人向管理人提交了《拍卖申请书》，要求拍卖别墅以实现抵押人的权利。所以本案的另一个问题是，开发商隐瞒了该别墅存在抵押登记的重要事实。抵押是一种担保行为，即债务人为担保债务履行，以抵押物提供担保，在债务人未按约履行债务时，抵押权人有权申请拍卖、变卖抵押物，实现抵押权利。若本案抵押是在刘某购房前，开发商经合法程序办理的，抵押权人有权申请拍卖房屋。若本案抵押是在刘某购房后，开发商自行办理的，那么需根据实际情况分析抵押权人是否善意。若抵押权人非善意，买受人可以申请注销该抵押登记。![]()
（1）在签订商品房买卖合同时应详细了解房屋的权利状况，权利是否存在瑕疵，包括是否存在查封、抵押等情形。若不能及时办理不动产转移登记，可以先办理网签备案、预告登记，避免房屋被名义权利人处分。（2）在房屋已办理初始登记（即取得大证）后，买受人可以起诉开发商办理转移登记（即办分户小证），法院判决后买受人根据生效法律文书取得不动产权证。（3）办理不动产权证前，房屋被查封拍卖，买受人可以在执行过程中提出执行异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，提供买卖合同、付款依据、占有该房屋或名下无其他居住房屋依据，能够排除执行。（4）若在签订买卖合同后，开发商私自办理抵押登记，买受人可以起诉要求开发商与抵押权人注销抵押登记，或在执行过程中提出执行异议。![]()
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