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四问土地库存

民生 2024-11-27 17:23 北京

文：华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜（执业证号：S0360518090001）

联系人：陆银波（15210860866） 韩港（微信 HGK1366）

核心观点

本文关注土地库存（即已出让未开工土地）。截至9月，估算土地库存约36.6亿平（作为对比，同期现房库存为3.8亿平），去化周期来到54个月，超过前高2014年的42个月。若要将土地库存去化至“合意水平”，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。政策层面，当前以专项债资金、央行设立再贷款支持为主，在土地市场偏弱的背景下，各地推进动能仍需进一步观察。

报告摘要

一问：土地库存，有多少？

概念界定与估算方法：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。使用：土地库存=历年住宅土地成交建面-历年住宅新开工面积，详见正文。

估算结果：1）从绝对水平看，截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，绝对水平上，低于前高2018年的40.5亿平。

2）从去化周期（土地库存/近12个月销售面积均值）看，土地库存去化周期来到54个月，已超过前高2014年的42个月。

3）从形成时间看，大部分形成于2016年之前。当前36.6亿平土地库存中，约16亿平形成于1999-2008年，占比约44%；22亿平形成于2009-2015年，占比约60%；2016-2024M9，土地库存小幅去化1.5亿平。

二问：土地库存，有何特征？

一是城投开工比例较低。2021年来，城投托底土地市场，拿地比例从2019年的16%，提升至2023年的33%，详见前期报告《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》，城投“超额拿地”的背后，是开工率的低迷，与闲置土地的累积，据克而瑞“（2021-2024M5）城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%”，“城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%”；

二是低能级城市开工比例较低。据克而瑞“（2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市中）一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%”。

三问：土地库存：需要去化多少？

库存去化程度参照两个标准，一是将去化周期降至2012年来的历史均值附近（对应的是人口拐点，据2012年国家统计局局长马建堂“中国劳动年龄人口（15-59岁）在2012年出现了相当长时期以来绝对数量的第一次下降”），二是将库存周期降至2016年水平（官方明确开始去库存的首年，且房价已上涨）。

基于前述假设，若要将土地库存去化到合意程度，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。

四问：当前有何支持政策？

一是专项债资金支持，11月7日，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确实施细则。

二是央行研究设立再贷款，参照10月 17日央行在国新办发布会上表态“人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持”。

三是严控新增土地供应，据自然资源部，各城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

风险提示：数据口径差异导致测算偏差，政策力度超预期

报告目录

报告正文

本文聚焦土地库存，关注其体量、特征、需要去化水平与政策支持。

一问：土地库存，有多少？

概念界定：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。对于开工的定义，参照统计局，“以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）”为准。

估算方法：土地库存=历年住宅类土地成交建面-历年住宅新开工面积，其中，新开工面积为统计局数据，历年住宅类土地成交建面数据需估算，计算方法为“住宅类土地供应面积×（1-保障房占比）×成交率×容积率”，估算分三个时间段：

第一，2003-2023年，使用前土地资源部公布的住宅用地供应面积（2022-2023年为自然资源部数据），首先扣除保障房部分（国土资源部数据，经济适用房与廉租房供地面积占住宅类供地面积之比），其次结合Wind统计的相邻年份（2008-2012年）的住宅成交率（成交量/供应量）、容积率（建筑面积/土地面积），予以估算。

第二，2024年（截至9月）数据，基于Wind统计的住宅类供地面积增速数据，将自然资源部公布的住宅用地供应面积数据补足至2024年9月；此外，保障房占比数据仅公布至2019年，假设此后年份与2019年持平，其他算法同第一段。

第三，1999-2002年，假定该时期的土地库存为0（即成交土地全部转为新开工面积）。

测算结果：

1）从绝对水平看，截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，绝对水平上，低于前高2018年的40.5亿平；

2）从去化周期（土地库存/近12个月销售面积均值）看，土地库存去化周期来到54个月，已超过前高2014年的42个月。

3）从形成时间看，大部分形成于2016年之前。当前36.6亿平土地库存中，约16亿平形成于1999-2008年，占比约44%；22亿平形成于2009-2015年，占比约60%；2016-2024M9，土地库存小幅去化1.5亿平。

二问：土地库存，有何特征？

一是城投开工比例较低。2021年来，城投托底土地市场，拿地比例大幅提升，从2019年的16%，提升至2023年的33%，详见前期报告《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》，城投“超额拿地”的背后，是开工率的低迷，与闲置土地的累积，参照克而瑞7月21日报告《30城城投未开工土地近3.3亿平方米，后续代建空间几何？》，“（2021-2024M5）城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%”，“城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%”；

二是低能级城市开工比例较低。参照克而瑞10月29日《近一年成交土地拿地至开盘平均7.4个月，北上杭开工更积极》，“（2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市中）一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%”。

三问：土地库存，需要去化多少？

库存去化程度参照两个标准，一是将去化周期降至2012年来的历史均值附近（对应的是人口拐点，据2012年国家统计局局长马建堂“中国劳动年龄人口（15-59岁）在2012年出现了相当长时期以来绝对数量的第一次下降”），二是将库存周期降至2016年水平（官方明确开始去库存的首年，且房价已上涨）。

对于收购价格，参照2023年全国成交住宅类土地楼面均价为3867元/平，假设按照4000元/平估算。

基于前述假设，若要将土地库存去化到合意程度，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。

四问：当前有何政策支持？

一是专项债资金支持，11月7日，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确实施细则。

二是央行研究设立再贷款，参照10月 17日央行在国新办发布会上表态“人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持”。

三是严控新增土地供应，据自然资源部，各城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

具体内容详见华创证券研究所11月26日发布的报告《【华创宏观】四问土地库存》。

根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。

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20221214-让子弹再飞一会儿——11月美国CPI数据点评

【政策跟踪系列】

20241114-隐秘的增量——财政支持地产政策点评

20241112-关注监督法的“扩围”——政策周观察第4期

20241105-化债的三点增量信息——人大常委会审议议案点评

20241104-改革&开放持续推进——政策周观察第3期

20241028-增量政策“正在路上”——政策周观察第2期

20241022-科技与安全仍是高层关注点——政策周观察第1期

20241021-9.24以来，增量政策落地如何？——政策观察双周报第88期

20240926-保险新“国十条”透露的3条金融工作主线——政策观察双周报第87期

20240910-市场准入“十条”的5个边际变化——政策观察双周报第86期

20240823-加快经济社会全面绿色转型，3个“新”的产业提法——政策观察双周报第85期

20240811-城镇化政策三点新变化：资金、地区、产业——评新版城镇化五年行动计划

20240807-关注三中全会和政治局会议后续部署——政策观察双周报第84期

20240805-加力的3000亿：钱花到哪？——“更新”&“换新”系列六

20240801-45年价格改革：历程、当下与未来——深化改革学习系列三

20240725-省以下财政：怎么分？怎么改？——深化改革学习系列二

20240724-新一轮财税体制改革：任务、脉络与共识——深化改革学习系列一

20240703-科技仍是政策主线——政策观察双周报第83期

20240621-“以深化改革促进高质量发展”——政策观察双周报第82期

20240604-能耗任务到底“紧不紧”？

20240530-地方金融机构改革中的四点转变——政策观察双周报第81期

20240515-立法计划中透露的财税改革信号：评人大及国务院2024年立法计划——政策观察双周报第80期

20240419-服务业的又一次重要制度型开放：评首张全国跨境服务贸易负面清单——政策观察双周报第79期

20240404-社保分红管理新政：变化及体量测算——政策观察双周报第78期

20240318-财政七句话，可能多少钱？——“更新”&“换新”系列三

20240316-政府工作报告之外的5个增量——政策观察双周报第77期

20240313-三步走：读懂设备更新政策大脉络——“更新”系列二

20240201-安全是题眼：新版产业指导目录四问四答——政策观察双周报第75期

20240223-产能设备能效新规：变化及影响——政策观察双周报第76期

20240201-安全是题眼：新版产业指导目录四问四答——政策观察双周报第75期

20240116-部委年度会议中的五大方向——政策观察双周报第74期

20240104-“十四五”规划中期评估更关注哪些困难和挑战？——政策观察双周报第73期

20231218-部委和地方如何落实经济工作会议精神？——政策观察双周报第72期

20231205-“十四五”规划中期进展如何？——政策观察双周报第71期

20231117-PPP新旧机制的5点比较——政策观察双周报第70期

20231102-国务院组织法修订的三个关注点——政策观察双周报第69期

20231021-中央机构改革进展如何？——政策观察双周报第68期

20231012-以高水平开放推动高质量发展——政策观察双周报第67期

20230926-26城地产放松到哪？还有哪些空间？——政策观察双周报第66期

20230913-10大行业稳增长方案透露哪些信息？——政策观察双周报第65期

20230822-下半年外资政策的三大可能方向——政策观察双周报第64期

20230803-超大城市瘦身健体如何理解？如何推进？——政策观察双周报第63期

20230726-民营经济政策脉络与新变化——政策观察双周报第62期

20230706-如何推进房屋养老金制度？——政策观察双周报第61期

20230624-国务院立法计划透漏哪些信号？——政策观察双周报第60期

20230607-中国-中西亚合作30年：战略意义、合作历程及重点领域——政策观察双周报第59期

20230529-一个主线与三个变化——大兴调查研究之风跟踪系列二

20230520-不只是海参崴！一文读懂中俄远东合作——政策观察双周报第58期

20230504-政府购买服务的三大变化——政策观察双周报第57期

20230425-央、地逾百场调研都关注什么？——大兴调查研究之风跟踪系列一

20230413-新设立的国家局会做什么？——从国家能源局看国家数据局

20230406-浙江如何建设共同富裕示范区？——政策观察双周报第55期

20230326-关注海南自贸港：十件大事落地情况回顾——每周经济观察第12期

20230307-历次国务院机构改革怎么改？——每周经济观察第9期

20230307-夯实科技、产业自立自强根基——政策观察双周报第53期

20230219-什么是千亿斤粮食产能提升行动？——每周经济观察第7期

20230217-中央一号文件的10个新提法——政策观察双周报第52期

20230207-地方两会的五大看点

20230206-2023年海内外有哪些“大事”？——每周经济观察第5期

20230204-15个关键词看部委新年工作安排

20230131-春节假期哪些政策值得关注？——政策观察双周报第51期

20230118-部长专访里重要信息有哪些？——政策观察双周报第50期

20230115-地方国资委负责人会议：三年对比，三个变化

20230103-提振信心”有哪些抓手？——政策观察双周报第49期

【年报&半年报系列】

20240530-以“价”定“价”——2024年中期策略报告

20231212-挣脱——2024年展望

20230627-寻找看不见的增长——2023年中期策略报告

20221227-移动靶时代：边开枪，边瞄准——宏观2023年度策略报告

20220516-有形之手突围，中美风景互换——2022年中期策略报告

20211115-赢己赢彼的稳增长——2022年度宏观策略展望

20210510-登顶后的惆怅——2021年中期策略报告

20201123-2021：归途——年度宏观策略展望

20200625-显微镜下的经济复苏——2020年中期策略

20191111-踏边识界，持盾击矛——2020年度策略报告

20181126-来者犹可追--宏观2019年度策略

【投资导航仪系列】

20241024-6个15分钟，速通财政新手村

20240912-应无所住而生其心——十大精品研究系列

20230815-宏观反诈训练营——千页PPT来袭！

20220815-当宏观可以落地·2022版——16小时千页PPT邀邀约！

20210909-中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一

20210910-旧瓶如何出新酒？200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二

20210911-中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三

20210912-流动性之思——2021培训系列四

20210913-财政收支ABC——2021培训系列五

20210914-海外研究的框架：全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六

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用详实的数据尽量填满空洞的逻辑，用有趣的语言尽量活泼严肃的分析，用精简的篇幅尽量说明白冗长的道理，用适当的专业尽量掩盖我的逗逼。

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增量政策“正在路上”——政策周观察第2期

周度地产成交降幅再次扩大——每周经济观察第41期

美国抵押贷款申请数量大幅回落——海外周报第66期

增发国债≠财政发力的“验证”——9月财政数据点评

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