点击上方蓝字关注“基房通”
本公众号为个人公众号。主要从事基建和房地产领域投融资政策、形势、模式研究，经济与管理核心观点论述。作者正道沧桑（笔名），高级经济师（投融资）、注册咨询工程师、注册一级建造师、中国房地产经纪人。多年从事基础设施和房地产投融资业务。
如有以下业务需求可私信或关注个人微信“superman9545”：
1. 协助包装策划投融资项目，提供思路、建议和方案；
2. 针对政策和领域提供专项研究，剖析政策内涵和运用政策孵化项目；
4. 针对投资项目招标、实施以及移交等环节的堵点问题和堵点，提供专业化解决方案。
PPP新机制并非基础设施投资项目的唯一政企合作模式，还包括政府授权地方国企实施的经营性基础设施项目或片区开发项目、生态环境导向的开发（EOD）项目等，具体可参阅《基础设施项目投融资模式大全及要点分析》。
特许经营与EOD各有乾坤
PPP新机制（特许经营）与EOD模式，分别有各自的底层逻辑和实施内涵，PPP要回归公私合营和市场化投建营的本质；EOD模式是由社会投资人自行立项，将生态治理与关联产业打包一体化实施，通过关联产业的运营收入实现项目整体资金平衡。主要论据如下：
1. PPP新机制聚焦特许经营和使用者付费，EOD模式聚焦企业投资和市场化经营，都是由政府负责项目识别、实施方案编制以及可行性论证,与合规的片区开发项目由企业主导策划和论证存在本质区别。片区开发是ppp和eod相关政策中明确的负面清单。
2.PPP新机制与EOD模式存同求异，主要区别在于：
首先，二者的资金来源存在本质区别，前者可由政府通过资本金注入或投资补助等方式给予一定的建设期补助，后者只能通过社会资本自行投资解决，无论是建设期还是运营期都不允许财政资金的运用，当然符合规定的财政在运营期给予的行业一般性补贴是可以在PPP和EOD模式中运用的。如果存在不需要建设期补助的ppp项目，一定是主体项目（如高速公路收费）本身收入丰厚，而非附属或配套项目（如高速公路服务区），EOD项目的主体项目一定是生态治理与修复，如果生态治理能够实现自平衡，其本身可以符合特许经营内涵，也就不需要包装关联产业，此种情况自然也就不需要以EOD模式实施。
其次，前者应是项目本身具备一定的经营属性，比如高速公路本身可以产生通行费收入，污水处理厂本身可以产生收费收入等，后者往往是生态治理项目本身没有收入或收入极少，主要收取来源为关联产业的增值收益。换个说法，即生态环境治理要么是能够自平衡的特许经营项目，要么是无法自平衡需要通过关联产业打包实施的项目组合包。
最后，站在资产权属角度，前者土地一般为划拨方式获取的公益性土地，会有少量招拍挂用地，比如高速公路的服务区、加油站等，后者的生态治理部分土地符合公益属性，关联产业部分土地获取可能包括招拍挂、土地流转、租赁、弹性年期等多种形式，即后者土地获取方式突破了PPP服务于公共服务和基础设施领域的本质，更贴近于产业投资开发项目。
3.在新版特许经营管理办法中，一是明确范围：交通运输、市政工程、生态保护、环境治理、水利、能源、体育、旅游等基础设施和公用事业领域，很明显，EOD新规中提出的关联产业大部分属产业投资，不在特许经营范畴，进而推导EOD模式不适用特许经营。个别领域可能存在些许重合，比如体育、旅游在特许经营范畴，特许经营模式中文体项目应以基础设施和公共服务领域为主，即文体产业的基础设施或产业园区；EOD模式中的文体项目应属关联产业范畴，以产业投资为主，即企业投资的实业。
4.在特许经营相关政策中，明确市场化程度高的商业项目和产业项目，以及没有经营收入的公益项目，不得采用特许经营模式；不得将以上类型项目相互“打捆”，或者与适合采用特许经营模式的项目“打捆”开展政府和社会资本合作。即EOD的肥瘦搭配和以丰补欠的逻辑在特许经营领域是被禁止的，但是也有除外情况，如厂网一体化的污水管网、供热管网、供水管网等项目，综合交通运输多式联运的公水联运、公铁联运等项目，以及通过产业链延伸等方式将公益性较强行业与收益较好的关联产业有效融合、一体化实施的项目，可以综合平衡项目收益，开展政府和社会资本合作。即产业链延伸或者功能无法分割的打捆项目是可以通过特许经营模式实施的，这为特许经营和EOD之间的集合提供了可能的通道和路径。
5.特许经营办法强调移交的环节，包括bot、boot、tot等，eod则强调社会资本自主投资，自负盈亏，类似于boo，可以不存在移交的环节，二者在交易结构上有本质区别。但是EOD模式中的公益性的生态治理按投资逻辑应是无偿移交政府。
特许经营与EOD组合运用存在可能
1. EOD项目中的生态环境治理与关联产业是不可分割的整体，生态环境治理本身存在一定的收入或者关联产业的收入与生态治理本身天然关联或者依赖，项目整体上能够在财政不投入资金的情况下实现自平衡，此类项目可作为EOD和特许经营的交叉点，即既可以以EOD模式实施，又可以以特许经营模式实施。
比如：矿上生态修复项目的林下经济和农产品种植，关联产业亦可以作为生态治理项目本身的使用者付费收入，此种情境下，生态治理好比高速公路的路基和桥梁，林下经济和种植好比高速公司的路面和桥面，虽然使用者付费是依靠路面实现，但是路面和路基本就是不可分割的整体。
即EOD项目中，关联产业在物理空间、功能构成、产业链条、依赖程度上，与生态治理项目存在较大的整体性和不可分割性，可以通过特许经营模式实施，相比之下，特许经营可以在建设期由政府财政补贴建设成本，较EOD更容易实现资金平衡。
2. EOD与片区开发虽然有各自的交易逻辑和实施流程，但是在项目空间组合方面也可以存在交叉点，EOD项目可作为片区开发项目的周边配套或纳入片区开发范畴，适合以EOD模式实施的项目组合成EOD项目，不适合EOD模式的仍以片区开发模式实施，两者之间不存在资金、资本和资产上的关联系，但是可通过打包招标由同一市场主体统筹实施。
特许经营与EOD组合运用的必要性
经典案例分享
6.住宅用地新规对房地产市场和城中村改造项目影响分析以及执行建议
扫描二维码获取
更多精彩
基房通
