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本公众号为个人公众号。主要从事基建和房地产领域投融资政策、形势、模式研究，经济与管理核心观点论述。作者正道沧桑（笔名），高级经济师（投融资）、注册咨询工程师、注册一级建造师、中国房地产经纪人。多年从事基础设施和房地产投融资业务。
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经济活动普遍存在外部性，外部性是指“那些生产或消费对其他团体强征了不可补偿的成本或给予了无须补偿的收益的情形”，外部性可分为正外部性和负外部性。其中，正外部性表示某个经济主体进行活动所带来的私人收益小于该活动所带来的社会收益，当私人成本小于该活动所造成的社会成本时被称作负外部性。为了避免市场失灵和提高资源配置效率，政府一般会通过财政投入来有效干预外部性问题，使得私人与社会的成本和收益趋于平衡。
EOD正是基于生态保护和环境治理基础设施的较强的正外部性，将能够产生经济价值的公共资源和产品所发挥的正外部性价值内部化，进而提高社会资本提供正外部性产品的积极性。
按照《生态环境导向的开发（EOD）项目实施导则（试行）》，EOD 模式是以习近平生态文明思想为引领，通过产业链延伸、组合开发、联合经营等方式，推动公益性较强的生态环境治理与收益较好的关联产业有效融合、增值反哺、统筹推进、市场化运作、一体化实施、可持续运营，以生态环境治理提升关联产业经营收益，以产业增值收益反哺生态环境治理投入，实现生态环境治理外部经济性内部化的创新性项目组织实施方式。
项目各部分内容类型不宜过杂、布局不宜分散，避免无关或关联性不强的内容纳入项目范围。项目内容应相对聚焦，区域范围应相对集中。生态环境治理与关联产业内容深度融合，空间临近或形成上下游产业链关系，互为条件，作为整体项目统筹实施。不依靠政府资金投入即可实现项目资金自平衡。不得以任何形式约定政府支出责任和融资担保等涉及政府隐性债务的事项。项目资金来源中不得含有政府资金投入，包括中央财政资金、地方财政资金等。以政府资金实施的内容，不纳入项目范围，确保项目为企业投资项目。不得含有任何形式政府中长期支出责任和融资担保等增加地方政府隐性债务风险的事项。即EOD项目主要资金来源包括：社会资本的自有资金出资、国开行农发行的贷款、纳入财政收支两条线管理的非土地出让收入依法合规用于建设期补助等。
非EOD项目的相关收益不得纳入项目收益，如农业项目中农民收入。不得将与项目相关的政府收入纳入项目收益，混淆项目边界，如预期土地出让收入、城乡建设用地增减挂钩交易收益、砂石等矿产资源交易收益、项目运营期预期的新增财政收入、税收等。存在不确定性的收益不得纳入项目收益，如未落实的生态补偿资金、森林湿地碳汇等。项目收益涉及土石料、淤泥、泥沙、优质表土及乡土植物等剩余资源利用的，由县级以上地方政府依托公共资源交易平台体系处置，需分析本项目实施主体获得原料及加工销售等经营权益的可行性及成本。项目涉及取水调水、光伏上网指标的，需分析指标的可获得性。分析相关权益归属EOD 项目实施主体的可行性。即EOD项目的收入来源主要为关联产业的市场化经营性收入、使用者/用户付费等。关联产业主要包括：生态农业、林下经济、经济作物种植、生态旅游、医疗康养、休闲娱乐、文化创意等生态环境依赖型产业；数字经济、洁净医药、精密仪器等生态环境敏感型产业；高新技术创新创业等人才聚集型产业；在沙漠、戈壁、荒漠等区域发展光伏、种植养殖与加工等复合型产业；其他与生态环境治理关联性强、市场前景好的产业。“XOD模式”，是TOD（公共交通导向）、EOD(教育设施导向）、COD（文化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）、AOD模式（政府规划导向）、SOD模式（社会服务设施导向）、POD（城市公园等生态设施导向）等在内的、满足现代城镇发展多种需求的开发模式的统称。本质上都是以某一核心要素、关键资源、重要驱动为出发点，向外衍生和延伸，形成一定的功能聚集区和业态综合布局地，注重土地资源的集约利用、生态环境的保护以及人与自然的和谐发展。XOD模式中运用比较广泛的主要是TOD和EOD。参照EOD模式的内涵和逻辑，XOD正是基于基础设施的较强的正外部性，经能够产生经济价值的公共资源和产品所发挥的正外部性价值内部化，进而吸引社会资本提供正外部性产品的积极性。经济外部性内部化的路径主要包括与基础设施（X）相关的产业、业态、物业、权益、资产等，与基础设施有机融合、增值反哺、统筹推进、市场化运作、一体化实施、可持续运营，进而通过关联部分的经营性收入实现项目整体平衡。笔者以TOD、COD和WOD为例，分析XOD模式对基础设施投融资和国民经济发展的必要性。
TOD是"以公共交通为导向"的开发模式。是一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨、车站等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400—800m(5-10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。笔者认为，TOD也应包括铁路沿线及站场周边的土地开发和站城一体化。 主要目的是通过“轨道交通+物业”的模式，用经营性物业的销售、出租、经营等实现的收入弥补城市轨道交通建设和运营的巨额亏损，带动区域经济发展的同时，缓解财政承受压力，平滑财政支出责任。 郑州TOD做地政策
1.轨道交通场站及周边土地综合开发地块和筹资地块的做地主体为郑州地铁集团。各级土地储备机构依据政府批准的做地实施方案与郑州地铁集团签订做地协议。郑州地铁集团负责将土地从 “毛地”“生地”开发整理成 “净地”“熟地”。
2.轨道交通综合开发用地出让后的土地出让总价款,在扣除33%计提事项后,剩余67%的成本及净收益全部拨付做地主体。
3.轨道交通场站及周边土地综合开发主要是指结合轨道交通车辆段、停车场、区间、站点及附属设施,对其范围内的土地及周边地块进行地上、地下空间开发利用,建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住等为一体的城市功能区。
4.由郑州地铁集团提前垫资实施的为综合开发使用的地上、地下主体工程计入预留工程建设成本,由土地受让人承担，纳入土地出让合同条款。
COD是以文化基础设施为导向的空间开发模式，应尊重当地文化资源价值，延续和提炼城市文脉和底蕴，强调文化要素对于城市空间产业布局的塑造，将无形的文化形象化，并赋予其空间形态和物理结构，增强区域文化的影响力和渗透力，打造富有文化特色的城市空间。文化是一个国家、一个民族的灵魂。向上向善的文化是一个国家、一个民族休戚与共、血脉相连的重要纽带。党的十八大以来，习近平总书记多次强调要坚定文化自信，增强文化自觉，守护好精神家园，丰富人民精神生活。公共文化基础设施是满足大众文化生活追求、实现公共文化服务高质量发展、展现中华文化底蕴的重要载体，能够为文化产业发展提供有力平台支撑。
文化基础设施主要包括图书馆、博物馆、展览馆、文化馆、城市书房、文化服务中心、文体广场等等，此类一般具备公益性或弱经营属性，一般由有形资产与无形渲染组成，需要财政承担主要支出责任，如果将文化基础设施相关的产业链予以拓展和延伸，如文创体验消费、文化产品展销、文化产品加工、配套商业等与文化基础设施打包和统筹实施，通过经营性收入覆盖投资和成本 ，将公共文化基础设施的经济外部性予以内部化，将与EOD模式内涵与逻辑高度契合，有助于文化基础设施的实施，增强城市文化底蕴，夯实城市发展潜力。
水安全是国家安全的重要组成部分，是生存发展的基础性问题。党的十八大以来，党中央、国务院高度重视水安全工作，把水安全上升为国家战略。水安全保障工程具有公益性强、投资规模大、财务收益率低、回报周期长等特点，需要通过政企合作实现突破。WOD模式应运而生。WOD模式是以提升水安全保障能力为目标、以特色产业经营为支撑、以全要素资源统筹一体化为手段、在水资源经济学理论和系统工程思想指引下构建的创新型开发模式。水安全保障能力项目主要包括：国家水网建设、流域防洪工程体系建设、农村供水工程建设、灌区建设与改造、水生态保护治理、节水工程建设、水利工程建设、水库修复治理、水生态修复、海绵城市等等。与水安全基础设施高度相关的产业包括以亲水邻水戏水为主题的文旅产业、生态农业、农产品加工及仓储物流、可再生能源、饮用水产品、光伏风电等新能源等，将上述产业与水安全基础设施融合发展、组合实施，促进产业升级和区域经济结构调整，降低财政资金压力，提高水生态价值。比如按照水利部107号文要求，通过特许经营、授权经营、购买社会服务等方式确定的农村供水县域统管实施主体，在收入无法覆盖投资以及运营成本的情况下，可探索以WOD模式推动项目实施。综上，在生态环境治理、文化基础设施、水安全保障、乡村振兴等基础设施和公共服务领域，挖掘与之相关的产业、业态、物业、权益、资产等，与基础设施有机融合、增值反哺、统筹推进、市场化运作、一体化实施，构建二者之间的空间关系和要素关联，在不依靠政府资金投入的前提下实现项目资金自平衡，并且不以任何形式约定政府支出责任和融资担保等涉及政府隐性债务的事项。建议相关部委和行业主管部门在梳理相关政策基础上，及时出台以XOD模式推动此类项目市场化运作和资金平衡的制度办法和实施细则。
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