时钟先生的第177篇原创
2024年9月30日，广州全面取消了持续了长达14年的限购政策。
10月1日，深圳也优化了分区住房限购政策，同时缩短增值税征免年限，下调住房贷款最低首付款比例。
10月，多家银行宣布将批量调整存量房贷利率。
这些房地产政策随便拿一个放在往年，都是王炸中的王炸，大猫中的大猫。
10月却一起出了，就差没把“买房子”这3个字写在你脸上。
可大家似乎都只“哦”了一下。
10月份过半，我们也专门看了一下房地产市场的数据表现。
总结一下，反弹了，但还远远不能说“火”。尤其看到那些“增长百分之几百”的数据时，要注意看下它对标的基数。
比如深圳，10月上半月二手房日均成交139套，较之去年同期翻了一倍。但这个数字仍然不到2020年10月和2021年10月日均成交量的一半。
再看广州，在取消限购后二手房的每日成交已经恢复到了300套以上，比去年同期增长了70%，甚至比2021年同期的日均值还要好一点，但依旧不如2020年。
从30大中城市商品房成交面积来看，10月上半月恢复的势头并没有想象得那么明显。
所以，政策放开归放开，但我们还是要对老百姓的购买意愿和购买力有理性预期，别总以为每个售楼处都像抖音里那样人头攒动。
之前我们已经写过很多关于房地产的小作文（《多少个政策能复苏楼市？》《地产的“拐点”再不再来》《房地产最大的敌人》……），大致意思就是，中国房地产市场“刚需”的衰退已经无可避免。
其中有城镇化率见顶的原因，有人均居住面积见顶的原因，但光看下面这张图也够了。
对新兴人群来说，人少房多即将成为现实，或者说已经成为事实。
随着“刚需”衰退的还有房地产的投资需求，过去二十年，房价一直在涨，很多人架着杠杆买房都赚了不少。
可就跟股市一样，这种赌价差的投资需求就是个墙头草，涨了二十年的房价一旦不涨，没有谁相信它会继续上涨。
这时候，对楼市我们要换一种思考方式了。
次贷危机后，美国人民都在去杠杆，也没有足够的购买力。但以黑石为代表的一批华尔街机构开始大规模收购止赎屋，修缮后出租，对稳定房价起到了重要作用。
他们这么干可不是为了搞民生、做慈善。而是因为房价大幅下行拉高了租金回报率，美联储干预下市场的融资利率又很低，“融资—收房—出租—融资”成了一个赚钱的生意。
过去，中国房价贵、租金低、无风险利率又很高，你跟别人谈这个套路，没人鸟你。
但今天时代变了。2024年，我国一线城市租金回报率已经逼近2%，而与之相对的，是1年期国债收益率趋势性地跌破了2%。
这是一次伟大的相遇。
它标志着我国房地产行业的生产利润的方式已经改变。房地产作为投资品的吸引力正在从资本增值转向现金流回报。
房价不涨也能赚钱才是真赚钱，当然，涨涨更健康。
那些寻求长期稳定收益的投资者，尤其是有成本压力的机构投资者想必会感兴趣。毕竟不动产这个东西，每天都在那里乖乖收租，看上去比很多上市公司的老板要靠谱多了。
有人买，才是一个市场企稳的终极逻辑。
他们为啥要买？才是这个终极逻辑背后的终极问题。
如果，有一套骨折出售的物业，地段不错，带着租约，租金合适，算下来比存银行要好，要不要来上一套？
犹豫的市场，正是反思的时候，一起来读书吧。
