广州楼市的“第一性原理”
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市，买家和卖家的博弈，是一场持久战
买卖双方的博弈，每一场战斗必有胜负，但这场战争，必然旷日持久，难分胜负。
无论是2万套成交，还是1.5万套成交，最终反应的其实是市场的需求、信心以及买卖双方博弈的结果，这才是市场最真实的运行逻辑。
我前几天看过一篇文章，讲马斯克推崇的“第一性原理”。
其实这个原理很简单，就是说我们要回溯事物本质，重新思考自己到底该怎么做。
然后文章拿读书教育举了一个例子。
就说很多家长从幼儿园就开始鸡娃，是为了可以衔接上名牌小学，小学鸡娃是为了上名牌初中，初中鸡娃是为了考上好高中，考上好高中是为了考上985大学，考好大学的目的是为了找到一份好工作。
一切的一切就是为了找个好点的工作，那找个好点工作的意义是什么，大部分都还是为了赚钱，可以过更好的生活。
那直接教孩子赚钱不就行了，这就是“第一性原理”。
我想了想，好像过去不少潮汕的家庭，就是按照这个思路来培养孩子的，后来不少孩子的发展都不错。
当然，我觉得教育这件事情本身，还有很多额外的含义，不能简单的套用这条原理。
“第一性原理”放在楼市上，可能更合适。
01
我们城市的操盘手，为了发展经济。
建设四通八达的路网，花重金修地铁，发展新城新区，靠补贴吸引企业，引入名牌学校，完善医疗体系，搞这些的目的是创造更多的就业，吸引更多的就业人口。
吸引众多人口，是为了有更多的人口生活在这座城市，消费、投资、生产，这里最核心最大头的一笔消费和投资，就是买房。
引导大众买房，则是为了促进开发商投资建设，最终的目的就是为了卖地赚钱。
卖地赚钱，就是城市运营者要经营城市的“第一性原理”。
土地越值钱，城市运营者的运作越成功。
城市运营者的支出部分是七通一平，公路，地铁，轨道轨交，秩序维持，安全维护，医院，学校，环卫，绿化，招商企业补贴。
对于收入，主要是卖地，以及税收。
我看了一眼，广州2023年的一般公共预算收入是1945亿，这里税收收入估计在1500亿左右，但是公共预算的支出是2971亿。
而2023年广州光是住宅的土地出让金就有1000多亿。
然而在任何一个行政区，大约只有37%的土地是用于盖房子的。其余的是湖泊，道路，绿化，港口，机场，大型广场。
在“建筑用地”指标中，大约33%是住宅。
所以，土地财政要赚到钱，卖地到基建的这个循环要赚钱的难度，远远高于亏钱。寸土就是寸金，才是理想中的状态。
现实的真实状况，则是大部分城市，卖地到基建这个环节，是亏钱的。
小到个人家庭，大到公司组织，甚至再大到城市经营，想要赚到钱，都不是一件容易的事情。
例如过于两年的广州楼市，亏钱的不仅仅是诸多业主和一脸蒙圈的开发商，还有城市的运营者，操盘手。
个人亏钱尚能开源节流，企业亏钱可能就要收缩裁员。
但城市亏钱，医疗教育补贴，城市福利，秩序维持，安全维护，地铁轨交，这些支出项可不是想收缩就能收缩的，不论行还是不行，硬性支出就在那里静静看着你，不离不弃。
通过“第一性原理”，我们就能知道，不论我们的新房和二手房成交数据，怎么漂亮，操盘手关心的还是土地能不能卖得出去。
这种卖出去，一定不是城投平台化身白衣骑士，自己左口袋导右口袋。而是有民营企业，愿意真金白银的掏钱，把宅地拍下来，把房子盖起来。
而广州这个月，对于操盘手最振奋人心的消息，就是终于有民营开发商掏钱拍地了。
这个月月初，广州成功卖出两块位于海珠和番禺的宅地。其中绿城拿下的是海珠地块，龙湖摘下的是番禺地块。
这是今年以来民营房企首次在广州拍地，我为了以防万一，还专门去看了一眼今年的土拍记录，发现这确实是今年以来首次民企拿地。
02
两块地都是在12月5号拍到的，当天晚上广州市规划和自然资源局还专门发了偏文章，表示“两家民营房企拍出广州信心”。喜悦振奋人心之情，溢于言表。
两块宅地中，绿地拿下的海珠客运站AH101303地块，位置在海珠区南洲路以南、东晓南路以东。
计容面积从此前的9.28万m²下调至7.14万m²，容积率3.86，起拍总价24.16亿元，起拍楼面地价3.38万元/m²。由于只有绿地一家竞拍，最终以底价成交。
另外一块宅地，是龙湖拿下的番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块。
成交总价12.53亿元，成交楼面地价1.46万元/m²，溢价率0.8%。地块面积4.54万m²，计容建筑面积8.4万m²。
这块地是由商业用地调整为二类居住用地的，容积率仅2.5，还有江景资源。
两块宅地的价格很便宜。我们在广州买房的底层逻辑是没有不能买的房子，只有不能买的价格。土拍当然也符合这样的操作思路。
前几天，越秀以3.22万/m²的楼面地价拿下了东晓地块，直线距离4公里开外的海珠客运站地块以3.38万/m²楼面价成交，说明海珠的土地价格的底线基本就钉牢在这里了。
对比之前5万/㎡左右楼面价的观云府、观澔府，整体回落幅度在30-40%左右，这和房价的回落幅度基本一致。
番禺这块地，也算是笋盘。
对比去年龙湖御湖境项目地块2.4万/m²的楼面地价，和保利拿下新光快速西侧保利滨江和著的楼面地价2.28万/㎡，如今这个1.46万/m²的地价，同样回落了40%的幅度。
也从另外一个角度说明，二手房的价格确实跌到位了，锚点已经出现。
今年广州土地出让截至11月底，广州今年仅卖出了27宗涉宅用地，成交规模创2020年以来的新低，土地出让金只收到580亿元，完成率为43%。仅是2023年全年出让规模的40%。
所以这个月，广州规自局一口气在12月卖掉23块住宅用地，总起拍价约254.3亿元。
截至12月5日，广州本月已卖出了6宗涉宅用地，累计土地出让金约71亿元。目前来看，还是颇有成效的。
对于市场来讲，楼市回暖是板上钉钉的事情。但对于操盘手，止跌回稳，止跌回升的工作才刚刚开始。
为什么很多人能准确的预判操盘手的每一步动作，就是因为透过卖地赚钱的第一性原理，知道操盘手的最终目的是什么。
遮天蔽日的信息森林，第一性原理就是指引方向的罗盘。茫茫的信息浊流，第一性原理就是穿梭其中的一叶扁舟。
不论是楼市的政策，还是新区新城的规划，还是地铁这种重大项目的建设，新学校新医院的引进，不用感到惊慌失措，一切都是最终目的导向的行动罢了。
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